今年上半年,全国法院受理房地产民事案件67294件,同比上升10.58%。在案件数量大幅增加的同时,疑难复杂类型案件也显著增多。
在此形势之下,最高法院于7月19日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》(下称《意见》),重点指导房地产业容易引发群体事件的案件审判。
纠纷数量随房价波动
近期国内房地产业的跌宕起伏直接传导到了司法领域。
从去年底跌至谷底,到今年三四月份的“小阳春”,再到近期的升温抢购,房地产价格一再波动,房地产纠纷数量也随房价上下起伏。
最高人民法院民一庭人士称,当前,商品房交易市场低迷,房地产企业资金链断裂,进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮,房地产纠纷案件数量相应迅猛攀升,成为国际金融危机影响下增幅最快的案件类型之一。
在数量快速增长的同时,这个领域正在呈现一些新的特点。
以上海为例,上海市高级人民法院民一庭庭长汪彤总结称:“一是案件数量显著上升,涉案标的比较大。二是要求解除合同的纠纷增多。三是案件法律关系复杂,牵涉面广。四是因开发商不规范经营行为导致的房屋买卖纠纷高发。五是出现因新兴产业的发展引发的房地产纠纷频出。”
有趣的是,这几年法院收案情况的变化简直就是房价波动的生动写照。
在浦东,2007年下半年随着房地产价格大幅上扬,卖家违约案件一度飙升,约占法院受理的二手房买卖合同纠纷的80%以上。2008年四季度,受国际金融危机冲击,浦东部分区域的新房价格显著下跌,法院受理的退房案件则急剧增加。在前期涨幅过大的三林等地区,以
万科旗下的金色雅筑为代表的一些楼盘,部分购房者要求退房。今年4月份以来,房价回升,起诉卖方违约的案件又开始增多,前五个月,房地产买卖、租赁案件增长30%。
《意见》不支持退房潮
房地产案件数量的增加也潜藏着社会风险,一位基层法院院长向CBN记者坦言,目前房地产纠纷整体上呈现群体性、波动性和延伸性的特点;纠纷形式上多表现为集团诉讼,群体性矛盾尖锐。
而这些案件尤其以跌价时的退房潮最具代表性,究竟是支持还是不支持退房?一些地方法院倾向于认为,除非合同约定了明确的解除权,一般因房价下跌或者开发商具有其他微小瑕疵要求退房的,一律不予支持。
在这次出台的《意见》中,最高法院给出了明确的办案指导:对于买受人请求解除商品房合同的纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。“对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件,要及时向当地党委汇报,与政府主管部门沟通情况,力争将不稳定因素化解在萌芽状态。”
为了达到这样的目的,《意见》还特别强调,妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件,其中最重要的就是调解。最高法院要求切实贯彻“调解优先、调判结合”原则,大力加强诉讼调解工作;要用多种途径、多种方式化解纠纷,防止房地产纠纷转变为群体性行为。
“《意见》强化各类房产案件审理中以调解方式结案,强调重视普遍性问题,它的重点在维护经济稳定,解决社会矛盾。”一位资深房地产业律师认可调解的价值,但他也告诉CBN记者,希望不要“过度调解”,法院的判决才最具有示范效应,才能够规范房地产业的发展。
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