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在恒大开发的第一个楼盘“金碧花园”的会所外,有一尊自由女神像,或许恒大自成立伊始便心存高远 |
对于恒大地产(新上市编号03333.HK)来说,最后一个上市“窗口”已经出现,其赴港上市梦即将重圆,100万港元买来的3333代码即将烙在身上。
恒大地产已于8月7日向香港交易所递交了上市排期申请表,时代周报记者从多个接近恒大地产的消息源获知,该公司最快可望今年10月在香港挂牌上市,初定融资额为10亿-15亿美元(78亿-117亿港元)。
恒大地产无意中成为风向标—2008年3月,恒大地产上市折戟成为国内房地产市场下滑的标志性事件之一;而今,恒大重启上市也被业界认为是新一轮房企上市潮的开始。
恒大高调复苏
2009年7月10日,恒大集团董事局主席许家印公开向记者表示:“只要国际资本市场条件成熟,我相信恒大重启IPO只是时间问题。”
带着好业绩的欣喜,许家印在2009年7月宣布:恒大已经度过了资本市场及国际金融危机带来的“两个寒冬”。好业绩也为恒大重启上市带来信心。2009年上半年,恒大的一系列高调举动被业界认为是为重启IPO铺路。
据《星岛日报》报道,恒大此次拟融资10亿-15亿美元,以集资额上限计,公开发售若占一成,即约11.7亿元,只要超额认购398倍,冻结的资金便达4668亿元,可超越上月刚上市的北京金隅所创下的4659亿元的冻结资金纪录,一举成为今年新股“冻资王”。
其实,恒大很早就期望能够拥有一个融资平台,在与十多家公司商谈过收购事宜后,于2002年收购了海南一家上市公司 “琼能源”。
但恒大集团入主原琼能源后,经营业绩一直处于下降通道。2006年5月22日,恒大地产更名为绿景地产。不久后,恒大集团即将所持绿景地产41864466股法人股转让给广州市天誉房地产开发有限公司,转让价款总计7889万元。据知情人透露,恒大原本计划将地产业务逐步装入上市公司,借壳上市。但绿景下面的海口鄂海大厦卷入了债权拍卖纠纷,许家印不得不“弃旧从新”,谋划海外上市。
彼时,恒大地产开始启动海外上市计划,并对旗下资产进行重组,将恒大实业控股的恒大地产各项目子公司,分别纳入新的恒大地产集团有限公司旗下。
2008年3月上市未果,让许家印和恒大体验到了如鲠在喉的感觉。只有上市,才能“一吐为快”。
2007年,恒大地产启动香港上市计划。2008年3月13日,恒大地产在香港公开招股,总共发售约29.61亿股股份,其中28.5亿股为新股,招股价介于每股3.5港元至5.6港元,募集资金最多为165.76亿港元。
但恰逢国际金融危机爆发,市场趋向不甚明朗,外资机构对市场风险评估升级。仅仅一周之后,2008年3月20日,原本是恒大地产IPO结束招股的日子,恒大地产在香港联交所网站发布公告,宣布中止上市计划。
随后,许家印立即前往香港,于当年6月引入美林、德意志银行、淡马锡、科威特投资局、香港郑裕彤先生等几家国际顶尖的大型投资者入股恒大,融资到账5.6亿美元,“相当于小型IPO”。许家印所付出的代价是,让渡了公司16%的股份,个人股权也被稀释。
此后,恒大地产加速推盘,终于在今年上半年创下127亿元的销售收入,成为上半年中国唯一一家销售额过百亿元大关的未上市房产企业。在全国房企中,销售额排第五位,销售面积则位列全国第三。
投行稳操胜券
许家印或许没有想到,在谋划海外上市过程中,恒大与国际投行间展开了一场高难度的“游戏”。
在这场游戏里,国际投行永远是赢的一方。恒大地产能否顺利上市,对于国际投行来说区别只是赚多或赚少。
2006年11月29日,恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡首次签订协议,以恒大地产三分之一股权作为抵押,由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。
2007年8月,恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保,筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款,其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。2007年9月,恒大再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地,并以恒大御景半岛项目作为抵押。
2008年6月28日,许家印在“奔走”香港市场三个月后,成功完成又一轮私募:香港新世界集团主席郑裕彤入股1.5亿美元,科威特国家投资局投资1.46亿美元,德意志银行、美林等5家机构共投资2.1亿美元。当时,许家印接受媒体采访时透露,近年前前后后融得的资金达到18亿美元。
“(恒大)这个公司非常懂得利用投行的这些投资工具,来帮助公司持续发展。但投行从来都不是慈善机构。”招商证券(香港)投资银行董事总经理温天纳向时代周报说道,市场环境好,这些投资工具将会促成双方共赢的局面。但一旦市况不佳,对企业则是致命的。
在这些协议中,恒大都是分别以股权、地产项目、土地作为抵押,同时还需向投行支付高利息。“即便不能通过恒大上市来获得资金的退出,根据协议,美林、德意志银行等投行可以拿到恒大用作抵押的土地和优良地产项目。”香港大福证券地产分析师王丹认为,对于投行而言,这基本是一场稳赚不赔的买卖。
对于美林等机构投资者而言,在市况好的情况下推动恒大上市,是一个最好的退出。但恒大在约定上市时限内越晚上市,机构获得的回报越多。如恒大首次与美林等三家机构签订的协议约定:若在2008年6月6日前上市,回报不少于40%;若在2009年12月6日前上市,则回报率不少于70%。据公开的信息显示,恒大对机构投资者的借贷将近10亿美元。
但与此同时,投行们有责任去协助恒大壮大公司规模,优化其资产结构,以此来增加恒大的上市筹码。数据显示,2006年,恒大土地储备尚不足600万平方米,2007年已经达到4580万平方米,一年间增长了近八倍。
实际上,投行们为恒大度身定造了一套资本运作模式,简单而言,就是投行们将恒大旗下的土地储备和开发项目债券化,再分割成不同的“资产包”,出售给国际投资者。通过债券融资,恒大就能以有限的开发资金去盘活更多的开发项目。而投行们会帮助恒大寻找更多的国际投资者。在这一模式下,恒大拓展新项目将不受资本限制。
但如果恒大地产无法完成上市,在无法如期偿还贷款的情况下,机构投资者将对其展开债务重组,恒大地产将处于被国际投行分而食之的险境之中。
因此,“恒大会不惜一切上市。”温天纳说道。只有通过上市,恒大才能兑现许诺的高额融资收益回报,同时偿还机构担保贷款。而机构投资者所占有的股权将被稀释,许家印将重新实现对恒大地产的掌控。
十月一切见分晓
2008年的一场金融危机,使得国内房地产企业面临前所未有的困境。据一位香港基金经理回忆,恒大在去年上市路演的情况非常不理想,当时有认购意向的基金经理几乎没有。在欲以定价偏低来吸引散户投资者也同样效果不佳的情况下,恒大最终在结束招股的当天宣布中止上市计划。“尽管当时急需上市融资,但恒大并不想‘贱卖’了。”这位基金经理说道。
当前,“新股对于香港市场的吸引力还是很大的。”凯基证券亚洲营运总裁邝民彬向时代周报分析指出,随着国内房地产市场的回暖,香港市场对内地房产股的需求亦重新恢复,而内地房地产IPO项目也变得有吸引力。
邝民彬预计,恒大的IPO将会有较好的市场反响,“相信恒大上市,会引发香港市场又一轮新股热炒潮。”
此外,据香港媒体报道,此次恒大地产重启IPO,初定融资额为10亿-15亿美元(78亿-117亿港元),集资规模远远低于去年。地产分析师王丹向时代周报表示,目前的市场情况比较去年已经大为变好,恒大地产可以一个更好的价格上市,融资规模理应会比去年大。
但温天纳则认为,尽管上半年内房股弹升幅度很大,市场的需求明显,但预计下半年会随着房地产行业的动态微调出现理性回归。从估值来讲,恒大目前的水平未必会高过去年。而恒大为了确保能够顺利重启IPO,可能会采取一个比较折中的价格吸引市场。而在估价上是否愿意妥协,则是恒大以及其策略投资者需要考虑的问题。
时代周报记者就上述问题向美林、德意志银行以及相关保荐机构查询,其在回复的邮件中均表示,对恒大IPO重启有关问题,“不予置评”。
10月,将成为揭晓恒大地产命运的节点,此一役,定命运。
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