带动中国经济 高价房地产不能承受之重

　　长期以来，房地产被称为中国经济发展的支柱产业，但是在近年来房价屡次走高、大量资金涌向房地产的时局下，房地产还能否肩负起带动经济健康发展的重任？在经济企稳回升的道路上，房地产又将扮演什么角色？《中国联合商报》记者对此问题采访了相关专家和业内人员。

　　高额信贷 挤压实体经济

　　有媒体报道称：“‘天价’房地产，已经不足以成为中国经济回升的引擎。”

　　对于此种说法，中国管理科学院研究员、中国经济名家讲坛副理事长李开发在接受《中国联合商报》记者采访时表示赞同，并提出了更为犀利的观点：“在当前的形势下，房地产不仅没有对中国经济的发展起到健康的带动作用，反而在一定程度上制约了中国经济前进的步伐。”

　　李开发向《中国联合商报》记者分析：“主要原因是，房地产利润过高，银行贷款比例太重，已经严重挤压了实体经济的空间。实体经济应该是老百姓就业的主要渠道，应该得到足够的重视。”

　　有资料显示，即使在房地产对GDP贡献最大的2007年，其对GDP增长的贡献也没有超过1%。这意味着，我们高代价挽救的是对GDP增长贡献不到1%的一个产业，而对GDP增长贡献10%以上的其他产业则成了牺牲品。房地产的非理性暴涨甚至已经影响了中国经济的结构调整。

　　李开发进一步分析：“有关部门和开发商都在强调房地产对经济的带动作用，但他们却有意无意地回避了房地产对其他产业的负面影响，由于房价进一步高涨，导致流向其他产业的金融资源不足，对其他产业的复苏造成了很大的挤出效应，从而延缓了经济的复苏。”

　　“更为严重的是，房地产泡沫对我国金融体系以及金融体制改革产生巨大挑战。如果房价继续走高并最终泡沫破裂，将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃。如此一来，不仅仅影响到整个经济的正常发展，也影响到社会稳定。”李开发说。

　　然而，深圳市房地产研究所所长王峰在接受《中国联合商报》记者采访时对此观点并不赞同，他说：“房地产价格偏高的问题要分地区来讨论，并不是所有城市的房价都是‘天价’，除了北京、上海、深圳、杭州一些城市外，其他地区的房价还是比较理性的，所以不能一概而论，也不能因此否定了房地产对中国经济的带动作用。房地产仍然在推动经济发展中扮演重要角色。”

　　建设成本 20%～30%拉动内需

　　北京市社会科学院研究员景体华在接受《中国联合商报》记者采访时说：“从大的宏观角度讲，应该肯定的是房地产对经济的带动和贡献。对于房地产出现的‘泡沫’问题，一线城市脱离实际的高房价，是不容忽视的，脱离现实经济发展水平独自行走的高房价可能给宏观经济造成深刻的负面影响。但是从目前房地产建设成本看，对经济拉动作用十分有限。”

　　就景体华口中的建设成本问题，《中国联合商报》记者联系了一位地产开发的业内人员，他似乎比较排斥此类问题的调查，在记者的追问下，他向《中国联合商报》记者透露：“房地产价格的基本构成要素包括五个方面：土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企业的利润和税金。其中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需，带动相关产业。”

　　“今年全国‘两会’期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下—房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高。”这位业内人员向《中国联合商报》记者说。

　　随后，《中国联合商报》记者从上海一处地产开发部门得到消息，“上海的开发项目流向政府的份额已经达到64.5%。在减去前期开发工程费、后期开发管理费后，建筑和安装费用占房地产总成本在30%以下。”工作人员王女士说。

　　如此看来，100元的居民可支配收入购买房子，全国平均来看只有20元~30元拉动了内需，其他的70元~80元都被政府和企业拿去。以此逻辑推理，住房销售量越大，被政府与开发商划分走的拉动经济的资金量就越多。

　　李开发对《中国联合商报》记者表示：“房地产的利润率不应该超过实体经济的利润率，特别是在经济困难时期，更应该考虑百姓的住房问题，只有政府让利于民，开发商用最低的成本价出售，才是解决问题的关键。”

　　房产泡沫 限制消费

　　除此之外，房地产泡沫对居民消费水平起到消极的限制作用。

　　中国社科院研究员、城市经济学家刘维新在接受《中国联合商报》记者采访时说：“事实上，房地产不正常的走势，让房地产走入一个伤害我国基础经济的迷途。由于房地产价格与居民收入的严重背离，购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌，其他产业因消费能力不足而萎缩。”

　　“对于上游产业链来说，房地产稳定健康发展能够带动钢铁、水泥、等行业的发展。但是房地产‘价增量跌’的局面对上游产业非常不利。高房价决定了上游产业潜在的风险，7月房地产投资额出现了今年以来首次显著走低。开工率的下降让上游产业链承受着巨大的压力。”刘维新表示。

　　对于下游产业，有专家认为，购房之后的装修、家电配置等需求较多，为下游产业链上的行业提供了机会。但值得注意的是，只有自住需求才能够产生这样的消费带动作用，而出于投资性(或投机性)目的的购房，则未必具有带动消费的作用。

　　“房价的持续走高，让自住性需求的消费者望而却步，却让投机性需求的消费者蜂拥而至。此类购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄，并且有更多的投资需求者正在进入并主导这个市场，由此将大大弱化房地产业对消费的拉动作用。”刘维新分析。

　　从投资到建设成本，再扩展到消费环节。看来，带动中国经济健康发展的“主角”称号，已经成为房地产不能承受之重。

　　物业税或将抑制房投

　　■ CUBN实习记者 罗丽娟 北京报道

　　日前，关于深圳率先实行物业税征收消息传来，引起社会上议论纷纷，更有人直呼，如果征收物业税，那么将会抑制房产投资者的投资策略。

　　压缩收支 抑制投资

　　《中国联合商报》记者采访了位于朝阳区的部分住户，金泉家园的住户周先生有两套房子，其中一套去年买的110万元的小户型房已经出租，每月租金2200元、揭贷款2000元/月，周先生认为，如果对第二套住房征收物业税，那么“去除1/3的土地价，按1%的税率算，一年需要支付物业税1万1千元，每个月917元，除去租金，每个月还得搭上700多元还月供。租金都不够月供。”周先生算了一笔账：目前，一次性付款100万买房，按照单价为17000元/平方米算，可以买一套58平方米的房子，月租金按2000元计算，五年也就是12万元。而如果把100万存入银行，按3.6%的年利率计算，5年利息18万元，去掉9000元利息税，实得利息17.1万元。周先生说，“如果开征物业税，我肯定不会去投资房产了，投资房产本来就是想等升值，但是资金收益过低，还不如存进银行更划算。”

　　北京市龙山新新小镇的总经理在接受《中国联合商报》记者采访时说，目前新新小镇的别墅价格在410万元~910万元之间，户型为四室两厅，地上两层，底下一层的格局。以新新小镇别墅为例，购房者多为二次购房。如果开征物业税的话，按照新新小镇售价2万一平米，总面积84万平米来算，总售价将达到168亿，如果按照国际惯例1%的物业税征收，户主将缴纳1.68亿。新新小镇刘姓销售员对记者说，如果征收物业税的话，投资房产的人应该相对减少。

　　记者在北京海淀区房屋交易所了解到，2009年7月份海淀区房屋销售网上签约量为25977套，住宅签约套数为24840套，而7月房屋居间租凭成交量8585件，代理合同成交量为1192件，交易额219亿元。目前我国物业税税率等还没有明确，而据国外物业税征收经验，一般是每年交房价（房屋估值）的1%左右。

　　以北京为例，根据北京土地整理储备中心网站资料，北京上半年房屋销售总额为219亿元，如果按照1%的物业税征收，购房用户将缴纳2.19亿元。海淀区房屋交易所工作人员表示，如果征收物业税，房屋租金应该也会跟着相应上涨，部分将归租户承担。

　　在业内人士看来，物业税的本意是增加房产的持有成本，抑制“全民炒房”的冲动，避免少量人占据过多的房产资源和社会资源。而在今年租金不断下降的情况下，物业税开征无疑会给房产投资雪上加霜。 “2009年上半年北京住宅租售比突破1：400，对于房产持有人来说，出租收益正在不断下降。”业内人士表示。

　　征收标准争议

　　2009年上半年，北京住宅租金均价为2322元/月•套，而城区租金均价为2387元/月•套。

　　在京持有多套房产的姜先生担心，“物业税税率未定，还不知道是不是房产越多税率就越高。”在记者采访的房产投资人中，不少人表示投资房产能期待的就是未来的升值，但物业税一旦开征，现阶段持有成本增加、出租收益下降，“压力太大的话就得适当出手一部分。”

　　有媒体报道称，深圳开征物业税的准备工作将于今年内展开，明年试运行。深圳市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统，建设周期是今年6月至明年6月，这就意试味着深圳开征物业税点的工作已启动。深圳市地税局有关负责人表示，深圳不会成为首个开征物业税的城市，但或许会成为全国多个开征物业税的试点城市之一。

　　在《2009博鳌房地产论坛》上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示，希望深圳能尽早带头实现开征物业税，来调节投资需求和住房需求，来调节大房子需求和小房子需求，来调节长远需求和当前需求。

　　一直以来，物业税改革一直备受社会关注。而近期不断上升的房价，又令物业税重回社会焦点。有观点认为，物业税开征的最重要目的是增加房产持有人的“持有成本”，对“炒楼客”群体不利，对长期持有的经营型物业不构成盈利方面的影响。一位业内人士对记者说，如果物业税上涨，对于“炒房客”来说，影响肯定不小，也会相应的减少投资量。

　　至于物业税的税率，税务总局人士透露为0.6%~6%。“税率为0.6%~6%”这一征收标准。根据媒体报道，国家发改委顾问国世平就曾表示，全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”，预计起征点在1%。据其透露，物业税的征收标准将在0.6%～6%之间。但对于这一税率标准，著名经济学家李开发透露“主要是为了和国际接轨”，至于实际征收的税率，还是会在原来各方预期的1.0%以内，商业地产税率也是这样。”

　　据了解，早前在国务院研究开征物业税消息传出后，在二级市场上，房地产股应声下挫。上海证券报认为，房地产股的下跌，直接原因是物业税的消息，令投资者感到不安。开征物业税必定减少投资客的入市，投资客又是楼价短期内飙升的中坚力量，因此，有关专家表示，一旦物业税落地，开发商的高端产品等销售难度增加。

　　下半年房价有下调趋势

　　■ CUBN记者 谭志娟 北京报道

　　进入2009年以来，中国房地产市场的回暖速度远超众人预期。但是，进入7月份以来，楼市出现了微妙的变化，下半年楼市将何去何从？现在买房是否为投资最佳选择？这些问题正成为大家关注的焦点。

　　“从中长期看,依然适合投资，但短期来看,现在入市可能不是最好时机了。毕竟，中国房价涨的时候多，跌的时候小；涨幅大,跌幅小,这是规律。”日前，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《中国联合商报》记者采访时如是表示。

　　7月价升量跌

　　7月份国内一线城市的房地产市场已经出现价升量跌的局势。中国指数研究院统计数据显示，7月全国30个大中城市住房总成交面积环比下降了约4%。其中，杭州、广州、深圳、上海的住房成交面积，环比跌幅分别达到了38.86%、33.81%、18.47%、5%。杭州、广州、深圳已经连续两个月出现下跌。

　　不过，一些重点城市的住房成交价格仍然持续上升。中国指数研究院的统计数据显示，在其重点监测的十个大城市中，,杭州、深圳、天津的住房成交均价，环比分别上涨了9.36%、7.05%与6.94%，涨幅位列前三。

　　一些专家认为，楼市回暖已经见顶。杨红旭也表示，二手房对市场的敏感度要超过新房，二手房的环比涨幅已在6月达到峰点。

　　杨红旭认为，今年房价涨速、涨幅不可能超过2007年，7月环比涨幅扩大速度已放缓，8月会继续放缓，8月或9月，极有可能出现环比增幅的高点。而且高点值不可能超过2007年的1.7%。7月一线城市成交量环比下滑，8月会继续下滑，房价涨速会滞后，但随之也会放缓。

　　年底或将回落

　　近月，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》也指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

　　杨红旭在近期发布的楼市研究报告中也指出：近两年看，房价同比拐点滞后于环比4个月左右，本轮同比上涨拐点出现在今年6月。按此大致预测，则这一轮房价同比涨幅的高点可能出现在今年底明年初。

　　他建议，“大家重点关注环比情况即可，同比时间跨度大，不能反映短期波动情况。”

　　与此同时，对于下半年国家是否会出重拳政策调控楼市，杨红旭则表示不会。因为目前货币政策已经明确了，方向是微调。

　　杨红旭表示，在实体经济尚未全面复苏，货币政策出现微调，二套房贷紧缩，政府担忧房价泡沫等背景下，今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年。目前部分重点城市成交量已经出现下滑，投资投机需求有所萎缩。

　　他认为，未来两三个月，房价依然保持小幅上涨，年底或明年初，有可能出现止涨，甚至小幅回落。

　　“短期内房价会涨，但是到年底或明年初，房价会回落，因为楼市的一系列个税等优惠政策年底到期了，到时可能只剩下投资客了。”8月12日，知名房地产专家、中国著名品牌营销专家陈真诚向《中国联合商报》记者表示。

　　8月12日，一位银行分析师在接受《中国联合商报》记者采访时也表示，“现在信贷宽松，流通性充足。等我国出口形势有所好转，到时通胀也到来，信贷会收紧，房价免不了下调。”

　　然而，值得一提的是，在近期南京举办的“2009中国房地产走势”高峰论坛上，一些房地产商却认为，房价下半年还将上涨。北京华远集团董事长任志强在论坛上表示：“房价在今年下半年和明年上半年将会暴涨。”

　　任志强认为，现在的房价是在之前降价的基础上涨上来的，“虽然在复苏,但是房价仍未达到以前的最高点，而且房价的涨幅与国民收入的增幅相比，仍是比较低的。”任志强指出，上半年包括南京的不少城市库存量都在迅速消化，这种供需失衡在短期内无法解决，“所以，房价在今年下半年和明年上半年将会暴涨。