金融危机还未远去，北京、上海的房价就已大幅回升。这种高房价是否合理？房地产行业是否存在惊人的暴利？如何才能让高房价回归正常水平？房地产质量事故频发原因何在……

　　面对谜一般的房地产行业，不少人都在寻求这些问题的答案。众说纷纭，莫衷一是。带着这些问题，记者采访了来大连参加夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波。这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商对社会普遍存在的这些疑问做了正面回应。

　　房价为何居高不下？

　　“房价这么高肯定不正常，当前北京、上海等地房价已经远远超出一般人的购买力。”黄怒波说，“现在有人动不动说京、沪房价要与东京、纽约看齐，但我们毕竟是发展中国家，老百姓的收入还很低。”

　　那么，北京等大城市房价为何能居高不下？黄怒波解释说，一是社会上存在通胀预期，不少人想购买资产保值增值；二是因为流动性过剩，企业尤其是国企手里“不差钱”；三是实体经济不景气，制造业缺乏投资机会；四是一些大企业，包括部分央企，没有发挥好的带头作用，纷纷高价拿地，为房地产市场推波助澜。

　　虽然高房价不是正常现象，但黄怒波不敢断言房价会不会下跌。“中国地域差别太大，北京、上海很发达，对地产的投资性、投机性需求也比较多，房价高有它的理由。”黄怒波说。

　　从市场供求关系看，既然需求很大，那我们就应该增加商品供给。“但问题是中国又是个缺地的国家，为保证中国粮食安全，18亿亩耕地的红线不能动。所以，迅速膨胀的城市人口和城市空间与必须死守的耕地红线之间的矛盾，就给了城市房价以想象空间。”黄怒波据此认为，从长期看，城市房价依然会呈上升趋势。

　　房地产业是不是暴利行业？

　　对于高房价下的行业暴利，消费者早有烦言。但是，却很少有开发商愿意承认其中存在暴利。

　　对于这个问题，黄怒波同样很坦率地答复说：“房地产业当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方羊最多，那个地方的草一定最好，这是很简单的市场规则。”

　　房地产业的利润究竟有多高呢？黄怒波说：“这得看你怎么计算。房地产业现在普遍实行预售制，比如，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。”

　　“如果房地产市场下行或者政策变动，开发商也要承担很大的风险。”黄怒波补充说，“由于最近几年房价长期处于上升期，所以风险没有暴露出来。”