张奕

　　9月10日，中海地产以70.06亿元总价、高达22409.3元/平方米的楼板价，竞得上海普陀区长风6B、7C两幅地块，成为新科“中国地王”的消息，这两天成了人们的一大谈资。“新地王”会不会造成周边房价的飙升？

　　地处内环以内且坐拥苏州河畔的长风生态区，竞标起始价为30.58亿元的长风6B、7C两幅地块被认为是今年以来上海最吸引人的一幅住宅土地。

　　有人预计，以中海地产22409.3元/平方米的楼板价，加上建安成本等测算，今后长风6B、7C两幅地块的售价将达到4万元/平方米以上。而目前长风地块周边的武宁板块在售个案价格大部分在2.2万至2.6万元/平方米，个别案例如“泰欣嘉园”售价在3.3万元/平方米左右。而东南面的长宁中山公园板块，价格在2万元/平方米左右，售价最高的“凯欣豪园”为3.5万元/平方米，南面的虹桥天山板块大部分楼盘价格不到2万元/平方米，个别案例如“天山怡景苑”2.2万元/平方米。中海地产高价拿地是否能高价售出，成为最大的困惑。不少开发商至今难忘，2007年上海楼市上一轮高峰时，有同样“豪举”的仁恒集团遭遇的尴尬境地，当时仁恒集团以13.01亿元拿下新江湾城一幅地块，楼板价高达2万元/平方米，而其周边房产的价格目前也仅为2.5万元/平方米。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏认为，房价主要还是由市场需求决定，高价获取的地块，开盘时机很重要，一旦遇到不可抗因素，风险将成倍增加。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，该项目未来的成败很大程度上要看开发商对政府规划的落实程度。还有研究人员分析认为，长风6B、7C地块住宅项目的开发建造预计定位为高端，从上海楼市实际来看，同样地段不同定位的个案之间，价格上也会存在较大差异。比如8月份以整体均价4.9万元/平方米正式开盘的高端住宅“浦东星河湾”，目前周边次新房楼盘的价格在每平方米2万至3万元。报价曾高达11万元/平方米的“汤臣一品”，周边“世贸滨江花园”、“仁恒滨江园”、“盛大金磐”、“江临天下”、“财富海景”等同处浦东陆家嘴板块的楼盘，当前二手房的报价为3万－8万元/平方米不等。

　　最新公布的8月份中房上海住宅指数为2199点，再创历史新高，环比涨幅为7.53%；8月份，上海二手房价格指数为2442点，环比涨幅0.62%。值得注意的是，尽管8月份房价均价依旧上升，但8月份全市新建住房成交面积为240.42万平方米，环比下降了9.69%。在对于房价更为敏感的二手房市场上，由于房价持续数月上涨，部分刚性需求购买力受到明显抑制，加上投资型需求在一定程度上受到二套房贷款收紧影响，8月份宝山、松江等非中心城区二手房价涨幅出现下滑。