经过近一年的备战，境内第一单房地产信托投资基金（REITs）“正式登场”的时间已为期不远。

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　　“REITs产品设计的基础工作已大体完成，运行框架已经建立，标的资产的选择和谈判也进展顺利。现在，我们正与主管部门沟通，期待具体操作规则早日出台。”中信证券REITs研发团队一位高级投资经理告诉中国证券报记者。

　　作为房地产资产证券化手段，REITs已被业内期盼多年。今年以来，由央行牵头的REITs试点加速推进。而根据上海浦东金融办最新上报的方案，债权型REITs方案设计已经成熟。按照主管部门的内部时间表，第一单REITs很可能于年底前以信托类型推出，并首先在银行间市场交易。

　　不过，业内专家指出，REITs从试点到全面推行，产品从债券型向股权型拓展，依然有待“发行主体结构、资金募集方式以及交易与监管规则”等制度安排方面落槌定音。同时，今年以来，国内商业地产市场低迷，也可能影响相关REITs的正常发行。

　　时间窗口开启

　　“从产品开发和制度安排的进度而言，债权型REITs率先在银行间市场推出的可能性很大，年内上市基本没有问题。”从事REITs产品开发的一位上海信托机构人士坦言。

　　8月下旬，在上海，有关部门专门举行了一场REITs基金试点的研讨会。作为REITs试点的牵头方，央行相关负责人在会上明确表示，REITs试点相关办法制定工作要在9月底前完成并上报国务院，年内实现REITs产品的发行。

　　与此同时，由央行发起，联合发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委成立的协调小组，分别奔赴上海和天津，调研相关机构REITs产品的开发进展情况。

　　知情人士介绍，REITs试点拟由上海、北京、天津三地各做一单，之后总结试点经验。其中，在银行间市场的REITs产品，将设计成固定收益产品。从目前的方案来看，上海试点主要是债权型REITs，面向银行间市场发行；而天津则侧重于股权型产品，未来可在证券交易所挂牌。

　　近期，各家发起机构都在与协调小组沟通，债权类产品和股权类产品的开发正在同时推进，REITs在这两个市场交易的规则也在制订中。

　　除已披露的上海多家房地产企业拟推出的债权型REITs方案外，海通证券、中金公司、中信证券等券商组建了专门的REITs研发团队。其中，中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外，包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有政府背景的金融机构也在进行REITs产品的开发。

　　今年以来，上海、天津和北京在REITs试点中竞跑，其中，上海一直努力走在前面。年初，上海市金融办主任方星海便公开表示，上海已对推出REITs进行了具体部署，由浦东新区政府牵头的方案设计，相关工作已基本到位。

　　“债券型产品由于面向机构投资者，监管相对容易，方案设计也较为简单，因此率先推出的概率更大。”戴德梁行一位投资经理表示。而最新消息显示，为争取率先在国内推出REITs试点，浦东新区已放弃"证监会版"股权型方案，选择由央行主导的债权型REITs模式。首只产品最快有望于10月面世。