最近东四环某楼盘负责人一直为新品推出的定价为难。“市场前景不明朗，大家对未来市场的判断已经分成几股意见。乐观一派认为应该调高价格，悲观一派认为应该适当搞些促销，还有部分意见持中立态度。”该负责人告诉记者，尽管新品即将推出，但是价格依旧没有定论，目前还在市场调研之中。

　　近期，由于成交量的萎缩使得市场上的新盘遭遇定价难的情况使很多开发商都深有感触。

　　开发商：房价涨得实在太疯狂

　　“就连我们这些开发商也感觉现在房价确实涨得太离谱，朝阳公园某项目均价居然到6.5万元/平方米。”中经联盟秘书长陈云峰对近段时间房价涨幅感慨不已。而有此感受的开发商越来越多。

　　火神庙商业管理公司副总经理梁冬舟感觉2009年春节后的大半年时间，房价已经走过了楼市三年增长期。“低迷的2008年甚至跌到2006年的水平，然而今年新盘的涨速早已超过2007年。一线城市房价的涨幅已经远远高于当地居民的承受能力，”他认为，当前房价已经透支了未来5年的价格。

　　记者了解到，尽管刚刚过去的“金九”失色已成共识，但京城9月开盘项目的均价仍然在持续走高。亚豪机构统计数据显示，9月开盘的48个项目整体开盘均价达16406元/平方米，环比8月开盘均价上涨了1.5%。虽然涨幅不大，但房价持续走高的趋势仍然没有改变。

　　亚豪机构对10月新盘预测数据显示，该月楼市的房价仍在高位徘徊。有价格记录的项目整体开盘均价达17154元/平方米，这个价格远高于9月已经开盘项目的16166元/平方米的整体均价。

　　“新盘不太负责任的涨价并不是件好事，很可能会压抑需求，”一位不愿透露姓名的某品牌地产营销总监担忧道。

　　新盘“无奈”被高房价套牢

　　“现在肯定有部分新盘已经被高房价套牢。低开高走是楼盘销售策略的常用手法，对于没有完成年内销售任务的楼盘，高定价策略可能会面临骑虎难下的局面，”北京联达四方总经理杨少峰认为。

　　事实上，楼市成交量的确没有像房价一样上涨。亚豪机构数据显示，日均300多套的成交量使得9月实际成交的期房商品住房跌破了万套大关，该月成为了自今年3月份以来首次跌破万套大关的月份。9月开盘的48个项目整体销售率仅为35.5%，与8月50.4%的整体销售率相比下降了14.9个百分点。

　　而协成统计数据显示，10月上旬，商品房住宅销售成交方面各项数字出现全面大幅下降，商品住宅成交套数环比下降了55.17%，商品房住宅销售面积下降了54.24%，期房商品住宅总销售签约套数为2025套，环比下降52.23%；现房商品房签约套数为275套，环比下降69.71%。

　　在成交量出现阶段萎缩的情况下，3-9月份房价持续涨幅过高令新盘遭遇定价难是记者所采访开发商的普遍共识。

　　“3月份以来楼市成交量的大幅上涨使得开发商普遍对市场比较乐观，定价都定得比较高，有些甚至涨得比较离谱。导致开发商的预期离购房者的预期越来越远，所以才会导致销量下滑，”陈云峰认为，新盘定价过高很容易把开发商资金套牢，存在很大风险性。

　　杨少峰也表示，在当前楼市不明朗阶段新盘向下调价，一方面会造成前期客户不满，另一方面也会让现积累客户对未来房价失去信心，观望情绪很容易产生。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，9月开盘项目的销售情况不容乐观。其中，最为重要的原因是开盘项目的价格偏高，导致了产品性价比的降低。

　　八成地产营销经理认为

　　四季度楼市将遭遇盘整期

　　尽管大家对未来房价走势看法不一，但记者统计发现，在被调查的开发商中，有八成业内人士认为四季度楼市成交量将遭遇盘整。

　　“2007年拿地的供应会在四季度显现出来，现在投入的地产相当于整个二环的面积。受供应量加大、国家政策收紧的影响，楼市在四季度会进入下行通道，”梁冬舟告诉记者，事实上，大部分开发商在节后都已经不是非常乐观，已经开始暗自促销。

　　尽管开发商对于成交量的焦虑心态已经流露市场，但大部分业内人士认为，未来房价只可能会遭遇小幅调整。“成交量可能会遭遇盘整。但由于大部分房企没有销售压力，房价只可能出现微调，”陈云峰认为。杨少峰也认为，由于新盘定价比较高，已经使得楼市进入观望期。但年内已完成销售任务的楼盘不大可能调整价格，而那些没有赶上良好的销售时机、任务艰巨的楼盘可能会选择小幅调整促销。

　　不过，楼市乐观派华润置地红山世家策划经理马赟则认为，当前成交量看似下跌但其实不是真正下跌。9月份由于供应量只有50万-60万平方米，但销售量周均还是在32万平方米。从这个供销量来看，楼市还是处在繁荣状态。而短期内面临较大调价压力的应该是那些有资金压力的中小开发商以及五环外项目。中期来看，房价依旧平稳。

　　同样，燕郊某项目总经理表示，从他上个月推出的500套房子看，月底再推项目，他会选择涨价。因为他认为由于区域内供应并不多，再涨一些市场依旧可以承受，尽管他的助手副总经理也开始表现出观望情绪。 (来源：北京商报)