崇明旅游规划图

　　连接上海市区与崇明岛的长江隧桥将于10月31日通车，崇明岛将告别“孤岛”状态，在保护生态环境的前提下，这片“处女地”将迎来大开发时代。上实发展大股东上实集团的崇明东滩项目建设进展如何？中华企业坐拥崇明数千亩土地能否开发？外高桥投资兴建的启东产业园受益通车几何？崇明岛唯一一家上市公司亚通股份如何应对此“变局”？最终，哪些上市公司将受益于隧桥通车带来的商机？

　　上海到崇明的交通大动脉即将启动之际，人们自然会想到，在崇明地区拥有最大地块资源的上实集团会有什么动作？其旗下的上市公司上实发展是否会从中受益？为此，记者做了深入采访。

　　上实85平方公里农地难开发

　　据了解，上实在崇明岛东部濒海区域拥有逾85平方公里的土地资源。这是十余年前，作为上海市窗口企业的上实集团，在积极支持地方政府重振经济过程中作为一种补偿而低价获得了东滩这片围垦农田。但是，直到2007年上实发展开始实施定向增发之际，公司才获得了约42亿元房地产资产。当时有投资人关注于尚在上实集团手上的东滩资产何时可以注入，上实发展时任董事长坦言，东滩的土地性质未转换之前，还无法考虑这一注入问题。言下之意，只有土地性质转为商业用地后，才可以借助上市公司平台实施商业化的滚动开发。可见，制约上实开发东滩的根本原因是，这土地的性质属于农用地（即俗称的“黄证”）。

　　当然，与其看着画饼充饥，不如顺势而为地谋局布篇。事实上，自当年拿到东滩滩涂后，上实方面一直不懈地为如何实施东滩开发而费尽心机。

　　地处崇明东部的东滩区域，主要为长江泥沙长年淤积而成的滩涂地块，富含各种贝类物质，以及临水有鱼虾，在冬春季节吸引了南来北往的无数种候鸟逗留栖息，构成了一番独特的生态景观。正因此，此地约有逾235平方公里被上海市划为鸟类自然保护区，而上实近85平方公里地块恰好毗邻这块保护区。上实集团决定围绕“生态化”做大文章。

　　生态城开发受阻“红线”

　　2001年上实集团先委托同济大学研究提出了东滩“生态港”的构思，当年设立了“上海崇明东滩投资开发（集团）有限公司”，专业从事于东滩地块的开发经营。在敲定了立足于生态化开发的思路后，上实便将整个东滩近85平方公里地块划分为南部生态城、东部湿地公园和北部农业园区三大片区，加以深化规划。

　　上实最初青睐于南部的生态城开发。上实东滩公司于2004年延请了美国麦肯锡担当总体战略顾问，并拿出约12.5平方公里地块进行项目开发的全球招标，英国奥雅纳（ARUP）中标后拿出了《东滩南部启动区控制性详细规划报告》；2007年1月，《东滩启动区控制性详细规划》获上海市规划局正式批复；2008年1月，英国首相布朗访沪，上实集团与同济大学、汇丰银行等五方共同签署《中国可持续发展生态城市项目设计、实施和融资谅解备忘录》，并对外称东滩生态城项目将于当年下半年开工。

　　但是，由于生态城开发一直难以逾越建设用地指标这道“红线”，设想中的开发项目只能被搁置下来。

　　“转战”湿地公园项目

　　就在生态城开发举步维艰的同时，上实从另一角度所谱写的生态化开发新乐章却绽露出一派曙光，——这些年来它同步启动开发的约24平方公里东部湿地公园项目，因属于“生态修复”性质的开发而不触及上述“红线”，正在有条不紊地演绎之中。

　　崇明东滩滩涂辽阔，于1999年正式加入东亚—澳大利亚涉禽迁徙保护网络；2002年2月2日（国际湿地日）又被正式列入“拉姆萨国际湿地保护公约”的国际重要湿地名录，成为东亚最大的候鸟保护区之一。

　　然而，当初整个东滩地区由于缺乏保护力量，甚至当地有关职能部门擅自收取土地承包费，令东滩不少区域受到人为破坏。原有自然湿地已变为鱼蟹塘、人工沟渠及部分搁荒地，湿地功能正逐渐缩减退化。对此，上实在兴建湿地公园之初就确立了高标准开发的战略定位，即作为地处上海目前硕果仅存的优质自然资源区域，东滩湿地公园的建设要达到保护湿地生态系统、维持湿地多种效益持续发挥的目标，寻求合理地开发与科学化经营管理。上实的这一理念，体现在开发节奏上就是谨慎地分期开发，如其一期工程仅划出0.1平方公里试开发，二期时才扩展为1.2平方公里的开发面积。

　　逐步获得地方政府支持

　　所谓“兵马未动，粮草先行”，上实对于东滩湿地公园一期、二期的资金投入主要用于绿化工程建设。一、二期工程自2003年7月开工建设至2007年7月竣工验收，施工面积约为110万平方米。竣工后的湿地公园内草木丰茂，形成了从耐盐植物到湿地生态功能恢复试验等多个功能不同的区域。

　　如今，初现规模的东滩湿地公园呈现出一派旖旎景象。这一大体呈长方形的湿地公园内，各类功能区已次第展露，即从北向南分别为划分出耐盐植物区、珍稀濒危物种引入区、观海休闲区、水涉禽招引区和湿地生态功能恢复试验区等。

　　据上海东滩国际湿地有限公司总经理邱忠虹介绍，有监测发现，去年过境来此栖息的候鸟有的还成为“乐不思蜀”的留鸟。

　　湿地公园由此也成为崇明岛生态型发展的一张“名片”。继续深度开发自然就逐步得到了崇明地方政府的积极支持。因此，上实筹建湿地公园三期工程也就有了更宏大的构思。上实集团董事长滕一龙上周到东滩湿地公园现场察看时强调：上实集团将全力支持湿地公园的项目建设，要高起点、高要求地推进三期工程，并确保明年世博会期间开园。

　　如何按经济规律开发？

　　一个值得关注的话题是，从园区大类上来说，湿地公园归属于主题公园。生态化主题公园的开发与其他短期即可获利的主题公园相比，其投资额不低而建设周期偏长，投资回报不快。因此，发达国家建设和管理湿地公园往往是由非企业机构担当主体，其先期投资均来自国家财政拨款。而东滩湿地公园的开发资金均来自上实东滩投资开发有限公司。

　　虽然上实集团具有政府背景因素，可以更多地承担起企业的社会责任，但其终究是个企业，要按经济规律生存下去，即企业的任何投资行为是为了企业的生存与发展。因此，这种完全由一家企业实施的投资行为能否长久，有待打个问号。从面积来看，东滩国际湿地公园迄今为止的开发只是开了一个头，今后还有漫长的开发之路要走下去。未来的东滩该如何寻求到更好的生存与发展之路呢？

　　 亚通股份：我们会乘势搭上崇明腾飞快车

　　长江隧桥的即将通车，作为崇明岛唯一一家上市公司，亚通股份面临的境遇就显得非常微妙：在长期占据上海到崇明绝对运输市场面临挑战的今天，公司经营的申崇水上客运输业务是否已经到了考虑退出的拐点？公司是否已经到了战略转型的关键时刻？面对诸多市场传言，公司表示，亚通股份目前的主业依旧是水上运输业，当然，今后公司会根据时局的发展积极参与到崇明大开发的所有相关项目的竞争当中，时机成熟时，公司会考虑转型这个问题。

　　通车将打破传统运输格局

　　“隧桥通车以后，未来的崇明岛将出现水陆两种交通运输方式共存的局面，但是对于旅客分流情况的影响程度目前不好判断。公司其实在此前就陆续有一些对于其他行业的投资，以实现持续性发展，但主业我们暂时不会放弃。”公司董秘蔡福生表示。

　　亚通股份主营上海至崇明的水上旅客运输，同时还涉足陆上出租汽车运输、文化传播、生态农业、房地产和中介、旅游等经营项目。目前，公司共拥有36艘船舶，平均每天进出260多个航次，拥有6个港口，旅客市场占有率达到75%，车辆的市场占有率达到80%。由于公司水上客运业务属于公用事业，客票价格由政府制定，同时享受一定补贴，所以受经济波动影响很小，也成为长期支撑公司主营业绩的重要支柱产业之一。“很多人都认为公司剥离水运业务是必然趋势，但是至少目前公司还没有这样的考虑。”

　　“其实，早在几年前亚通股份就已经了涉足了岛内的房地产和旅游产业，同时也积极参与了崇明整体规划的实施战略，而大股东崇明县国资委也一定会在未来的大开发过程中不遗余力地支持这唯一一家上市企业的持续快速发展。所以，未来亚通股份除了保留一定份额的传统的水上交通业务之外，其在崇明大开发中的地位也是不可小觑的。”一位业内人士分析说。

　　积极争取崇明大开发建设项目

　　“隧桥开通的确会为崇明房地产市场带来一定的机遇。目前亚通股份在崇明新城区拥有140多亩土地和一些商品房项目。但这并不说明公司要转型房地产，毕竟经过新一轮暴涨，崇明土地价格从原先仅50多万元/亩的价格突破了200万元/亩，且并不具备诸如筹建迪斯尼之类的热点区域。所以，从理性来看，即便有了便捷的交通，我们认为崇明的房地产市场未来的升值空间非常有限。”蔡福生说。

　　他进一步表示，目前岛上急需购房者主要集中在年轻人结婚及改善居住条件这样两类群体当中，加上为建生态岛而对人口流入数量的限制，岛内住房刚性需求并不是很旺。所以，要开拓岛内房地产市场，公司或许会考虑开发一些适合岛外富人投资居住的高端住宅和别墅之类的项目。

　　据了解，根据崇明总体规划，崇明未来将成为一座具有世界级水平的生态岛。“公司会积极参与崇明旅游生态城的建设。”蔡福生说，长江隧桥通车后，将为崇明加快现代化生态岛建设提供了更为便捷的条件。现在崇明正在按生态岛建设要求打造两个建设样板：崇明新城和陈家镇（东滩）新市镇项目，而且政府会在在三岛的总体规划指导下，根据生态承载力，适当地开发一些项目。亚通股份会找准定位，积极在这一轮大开发的过程中寻找商机和机遇。

　　 通车提升崇明开发价值 两大地产商或受益

　　长江隧桥通车后，将大大缩短上海市区到崇明岛的时间，岛上的生态旅游度假用地的开发价值将大幅提升。

　　上实集团在崇明岛东滩拥有大量的土地。1998年底，上海市政府批准将崇明岛东侧近85平方公里土地授权上海实业集团经营。

　　上实集团在2008年对上实发展注资时曾承诺，在崇明岛的用地若从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行。根据上实发展2008年3月《向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买报告书摘要》披露的信息，“上海市国资委已将上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8635.9万方米农业用地作为出资投入上海上实，上海上实已就该部分土地取得沪房地市字（2005）第000037号和沪房地市字（2005）第000039号房地产权证，土地用途为农业用地。”该摘要还显示，该等农业用地不构成与上实发展房地产业务的同业竞争。为避免将来可能发生的同业竞争，上海上实已经向公司出具承诺函，承诺今后上海上实将不在该等土地上直接或通过上实发展以外的子公司从事房地产开发业务，如果将来可以在该等土地上从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行。

　　中华企业在崇明岛东滩也拥有4000亩农业用地，其中2000亩土地已交清土地款6000万元。根据相关规划，该地块所处区域被规划为未来的商业住宅旅游区域。中华企业拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。

　　根据崇明岛东分区的发展定位，未来若上实集团和中华企业上述农业用地部分转变为“居住、旅游及商业”用地，其开发价值有望提升。

　　 外高桥：南隧北桥将催热启东产业园

　　外高桥集团（启东）产业园有限公司（下称“启东公司”）成立于2008年4月，外联发持有60%股权，启东滨海工业园开发有限公司持有40%股权。主要负责江苏省启东市人民政府与外高桥集团合作的外高桥集团（启东）产业园（下称“产业园”）的开发。已经取得产业园一期13.2万平方米土地使用权。

　　2008年报告期内，启东产业园项目正式启动并取得重大突破。外联发公司成功投标拍得江苏启东滨海工业园核心景观区域4.12万平方米801#商业住宅用地，并于当年完成一期工程土建施工。2008年1 月28日，上海外高桥集团（启东）产业园在启东滨海工业园奠基，这是上海外高桥（集团）有限公司成立30年来第一次走出上海建园区。2008 年9月10日，占地约5平方公里的上海外高桥集团（启东）产业园正式开工建设。上海、启东各占股本60%和40%，产业园以高端机械、电子产业为目标定位，重点引进世界500强企业及国内知名大企业。产业园不仅增加了外高桥的土地、厂房等资源，为公司破解能源资源瓶颈制约、应对商务成本升高等奠定了基础。

　　因此，未来外高桥不仅能享受到上海这座一线城市经济发展的各种有利条件，同时还能从产业向二、三线城市转移中取得收益。

　　启东的魅力在于随着南隧北桥和崇启大桥的开启，她将进入上海“一小时都市圈”。上海长江隧桥工程是国家重点公路建设规划中上海至西安公路的重要组成部分。工程采用“南隧北桥”方案，是目前世界最大的桥隧工程。通道南起浦东五号沟，接上海郊区环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域，止于崇明岛陈家镇。

　　崇启大桥，起自上海崇明岛陈家镇，南面与在建的上海崇明越江通道相连，向北跨越长江口北支江，止于启东市汇龙镇，与宁启高速公路相接。因为地处长江入海口，被称为“江苏长江第一桥”。这座由江苏与上海两省市直接对接的首座特大型跨长江大桥，工程全长51.7公里，其中江苏段长21.0公里，上海段30.7公里。长江隧道和崇启大桥的开工建设把启东推向了长三角经济圈的前沿阵地，国内外客商纷纷抢占商机，争取在崇启大桥通车之前将项目建到启东来。随着大桥效应的日益凸显，启东市的招商引资全面转型。

　　拼资源、卖土地的粗放式招商引资，不是可持续发展之路。现在，我们更看重产业链招商，聚集上下游产品，降低综合配套成本。

　　 长江隧桥开启长三角北部发展新局

　　一座大桥将带来什么改变？10月31日，连接上海和崇明岛的长江隧桥将正式通车。在华东师范大学国土开发与区域经济研究所副所长沈玉芳教授看来，这不仅直接带动崇明发展，还将在长远意义上改变长三角格局，助推长三角核心城市群向北扩容。

　　据了解，该隧桥工程总造价126.16亿元，是世界上规模最大的隧桥结合工程，南起浦东五号沟、经长兴岛，北止崇明陈家镇，全长25.5公里，也是上海至西安高速公路的组成部分。

　　隧桥通车崇明无疑是最大受益者。“崇明岛此前与上海的联系靠轮渡，如遇到大雾或台风天气，崇明就成为一座孤岛。”崇明县县长赵奇说。

　　根据规划，崇明岛将建设成现代化生态岛，桥隧跨越的长兴岛，将建设成海洋船舶制造业和大型港口机械制造业为核心的海洋装备岛。目前，振华港机、中船、中海等大型企业相继在长兴岛建设生产基地。其中，中船长兴一期投资153亿元，中海一期投资额20亿元，主要从事修船项目，预计明年底全面竣工投产。振华港机长兴基地于2000年11月投资建设，2008年产值达300亿元。

　　“大大降低长兴岛上船舶制造、重装备企业的运输成本。”赵奇说。他还透露，为吸引装备配套产业落户长兴，由崇明县、江南造船有限公司、上海前卫实业总公司三方出资，组建了上海长兴海洋装备产业基地开发公司，规划总面积9.5平方公里。

　　另一侧的江苏中北部则是另一个受益者。

　　上海市城乡建设和交通委员会主任黄融表示，隧桥将与在建的崇启通道工程相接，为打通上海与苏北的交通，更好地辐射长三角地区的经济发展、服务上海国际航运中心建设发挥重要作用。

　　黄融说，公路交通对区域经济发展具有重要的带动和促进作用。目前，长三角地区经济发展的重心主要集中在宁、沪、杭、甬的沿线交通带上，而上海与江苏的公路交通仅限于苏南地区，与苏北没有公路交通设施，客货匀速主要依靠轮渡，经济互动受到很大制约。

　　“如果上海与浙江或苏南再建一条高速路，只能是锦上添花，而与江苏中北部的高速路则是雪中送炭。”华东理工大学公共关系研究所所长叶海平说。他也表示，在江苏沿海地区发展规划上升为国家战略背景下，一旦突破交通瓶颈，江苏中北地区较低的土地及人力成本等都将凸显，将吸引资本大举进入，处于尖角的启东有望首先受益。

　　在沈玉芳看来，长三角16核心城市经过30年的发展，都希望通过经济结构调整再上一个台阶。在这一背景下就面临空间的拓展，而拓展方向一是向南，杭州湾跨海大桥的通车解决了上海至宁波等地的交通不便；另一个则是向北，隧桥及崇启通道以及沿海铁路大通道的建成将打通长三角核心区北部的交通要道。

　　他表示，长江隧桥纳入长三角交通框架一体化后，将助推江苏中北部经济新一轮增长，特别是江苏沿海经济区的发展，进而推进城市群的形成，目前，南通、扬州、泰州、盐城、连云刚正处于城市群的启动形成阶段，长三角核心区域向北扩容成为必然。 (来源：上海证券报)