地产大佬潘石屹称“价值提升空间尚不确定” 新华社撰文称,上海迪斯尼渐近,三大问题待解
□晨报记者 刘 畅 实习生 康菲辰
市政府关于迪斯尼项目的最新发布会近期将召开,而土地市场已率先刮起一股“迪斯尼”旋风。今日10时和14时分别是浦东川沙两幅地块的挂牌截止日。其中,“浦东新区川沙新市镇A08-03”地块为住宅用地,“浦东新区川沙新市镇B03-13A”则为商业用地。两幅地块都离意向中的“迪斯尼项目”较近,因此受到外界的广泛关注。
昨天,两幅“迪斯尼概念”地块挂牌价出现大幅飙升,住宅用地的挂牌价更是在6小时内疯长1.81亿元,至7亿元,溢价已达114%。
挂牌热炒 5次竞价,锁定7亿元挂牌价
截至昨晚20时,共有62家企业领取“A08-03”地块的申请书,竞买申请人超过17家。根据出让文件,地块四至范围是“东至华夏二路,南至A08-04地块,西至A08-01地块,北至A08-01、A08-02地块”。从地理位置看,该地块与意向中的“迪斯尼项目”直线距离在3公里左右。
上海规划及土地资源局官方网站显示,截至11月2日20时“A08-03”地块已有8轮出价,最高报价为5.18亿元。而至昨天,竞争态势风云突变。上午10时左右,03号竞买人报出5.19亿元;随后,16号竞买人、12号竞买人轮番将挂牌价推高;14时左右,挂牌价已经达到6.56亿元,溢价已超100%。
历经5次竞价,昨天16时,“A08-03”地块挂牌价被锁定在7亿元,比出让底价3.268亿元溢价114%,折合楼板价达到8249元/平方米。
一位开发商向记者表示,在地块挂牌期间这样多轮次的报价比较少见,说明多家计划竞买的公司都参与了挂牌报价,但也不排除一家公司为了“震慑”对手多次报价的可能,“预计11月4日挂牌截止后的竞买阶段会更为激烈,楼板价过万也不稀奇”。
《答疑记录》 竞拍人关心“迪斯尼概念”
有意思的是,该地块所附的《答疑记录》至今仍保留着这样的问答——
“问题:奥林匹克公园(外界传言为上海迪斯尼的规划名称)开工建设时间,请明确。”
“解答:尚未立项。”
该《答疑记录》的签署日期为10月13日。显然,“迪斯尼概念”是竞拍人很关心的一个话题。
据上海规划及土地资源局官方网站数据,从2005年初至今近5年时间中,川沙区域的土地供应总共仅7幅,几近停滞状态。除了“A08-03”这幅住宅用地外,其余六幅均为工业或商业等配套用地。因此也有开发商认为,最近“大浦东”成为上海楼市焦点,带动了周边市场,川沙“A08-03”地块虽然冠以“迪斯尼概念”,但还是有一定的商业价值,如果纯粹炒作的话,恐怕不会有那么多企业参与。
现场踏访 据称地块荒废已两三年
为了一睹这一热炒地块的“芳容”,记者昨天上午10时30分从张江高科(14.60,0.22,1.53%)地铁站“打的”,半个钟头后到了川沙新镇,华夏二路在离镇中心不远的地方,坐车仅需约5分钟。
沿着华夏二路一直南下,记者一共发现有三块空地,前两块已有承包商在地块外围竖起广告牌,第三块空地就是今天将被拍卖的“迪斯尼概念”地块。出租车司机说:“这附近的房价大概在1万元左右,其实算不上很高。”
据记者目测,这块地皮的面积约有一个学校足球场大,可以算是一个“微型地块”。围墙里杂草丛生,瓦片堆叠,还有很多一人多高的土坡。“这里之前是居民区”,坐在围墙外休息的一名环卫工人向记者介绍道,“两三年前拆迁后就一直荒废着。”记者在现场看到,这一地块的周围有不少在建工地,北面华夏二路、新川路路口有一些已初具规模的住宅项目。
商业地块 也被热炒,一天涨150万元
同样吸引眼球的还有一个商业地块——“浦东新区川沙新市镇B03-13A”,该地块南至欧洲苑小区,西至妙境路,出让面积仅1528.1平方米。该地块截至昨晚20时,挂牌价为1539万元,比出让底价溢价64%,折合楼板价达6417元/平方米。
而此前一天,该地块的报价还是1389万元。也就是说,仅仅一天,该地块的挂牌价涨了150万元之多。
有地产专家认为,相比于住宅用地,附近商业用地拥有更高的开发价值。在整个2008年没有任何土地新增出让之后,今年川沙区域已经通过出让三幅工业及商业用地试探市场,均获得市场的追捧。尤其是目前正处于挂牌阶段的浦东新区川沙新市镇“B03-13A”商业地块,缴纳保证金的竞买人数已多达18家。方方地产咨询机构认为,该地块楼板价突破万元/平方米的可能性也很大。[新闻链接]
潘石屹看淡“迪斯尼概念”
“或许远不如一个交通枢纽中心建立对周边物业价值的提升”
除了上述地块拍卖,“迪斯尼概念”也渗透到二手房领域,不过房产大佬潘石屹昨天在接受晨报记者采访时却对此持保留意见。
附近新盘均价1.3万元以上
安居客的数据显示,具备“迪斯尼概念”的二手房房价,从今年3月至10月共涨了30%;其中热门的三大小区是城西小区、妙栏小区及界龙新世纪(38.44,0.34,0.89%)公寓;新房方面,鼎鑫名流苑、和憬家园的均价都超1.3万元。安居客市场部负责人表示,以“迪斯尼”为关键词的搜索量近一周来保持每天15%的增速,未来“迪斯尼概念”的楼盘可能还有20%的涨幅,均价在1.5万元—1.6万元左右。
除了新房、二手房、即将进入市场的“迪斯尼概念”地块受到追捧外,事实上,在浦东拥有土地的上市公司也从市场炒作中受益。界龙实业(18.24,-0.36,-1.94%)就在其三季度报告中披露,假如迪斯尼落户上海浦东川沙镇,公司作为“米老鼠的邻居”,其土地重估价值明显;公司在川沙拥有产权证明的土地面积约250亩以上,若按拍卖地块收入70%分配给企业(还需计提所得税),土地资产增值较大。此外,中路股份(23.91,-0.58,-2.37%)、张江高科等一批公司在川沙拥有的工业用地也备受瞩目,这些公司股票近一周内涨幅明显。
潘石屹称“提升空间不确定”
自从今年8月“SOHO中国”以24.5亿元在沪收购东海广场项目后,潘石屹便频繁来沪考察地块,对于近期上海土地市场掀起的“迪斯尼概念”地块,他却不以为然。
“‘迪斯尼概念’对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定,或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。”昨天,潘石屹接受晨报采访时举例说,法国、日本等国的迪斯尼项目也都是建立在远离市中心的地方,建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。此前,潘石屹在接受央视采访时表示,目前中国有约三分之一的房产开发商是不建房子、专炒地皮,但愿上海土地市场突然掀起的“迪斯尼概念”不属于此列。