唐家岭：另类“廉租房”市场

　　“如果没有唐家岭的房子，上地那些人住哪去？”“董家大院”房主四兄弟中的老三１０月３１日在接受中国经济时报记者采访时说。

　　唐家岭村是北京市海淀区东北角的一座村庄，与上地信息产业基地和中关村软件园几乎只有一路之隔，聚集了５万以上的外来人口，包括１．７万大学毕业生，被称为大学毕业生聚居村。实际上，在唐家岭住的，不光是在上地和软件园上班的人。“董家大院”，是唐家岭村最大的出租楼房，楼高７层，占地１３００平方米，共３３８间出租房。

　　唐家岭村党支部副书记董建华１１月２日在接受中国经济时报记者采访时说，唐家岭现在出名了，原因是：“楼高、人多、安全隐患大、环境脏乱差。”

　　迅速扩容的“廉租房”市场

　　唐家岭的出租房，或者是传统的平房大院，或者是三层以上的“筒子楼”，基本都是单间，月租金在２５０至９００元不等，远在普通住宅的市场租价之下。

　　“２００７年来的时候，得提前让朋友找好住的地方，基本上是头一天别人从房子里搬出来，第二天马上就住进去。房子基本上都是满的。”山西小伙子邓琨１１月２日告诉本报记者说。

　　邓琨介绍，２００７年，村子里基本上都是平房，大多数都没有独立浴室和卫生间。这两年，村民不断地盖起了三至七层的楼房，市场容量迅速扩大，卫生间、厨房、热水器、网络等配套设施也更加齐全。相应地，月租金４５０元以上的楼房取代二三百元的平房，成为了市场的主体。

　　“三个月之前这里才开始盖，现在已经盖好了。”他指着街西一栋四层的新楼说。

　　村民之间的竞争比较激烈。在唐家岭采访的几天，基本上，只要记者站在胡同中环顾四周的楼房，很快就有人来问：“要租房吗？”“说明现在房子有闲置的。”邓琨说。

　　市场分层也在逐步出现。西南一街１０３号的房主董先生说他专门设计的是“小户型”，带独立厨卫、热水器和衣柜等家具的单间，第一年投入使用，不收供暖费。月租金４５０元，是村里的普通价位。

　　“董家大院”的新楼也是今年新盖好的。“定位是做唐家岭最好的房子。”为此，他们安装了太阳能热水器和中央空调，免费使用，并且购置了一辆班车，免费送房客到附近的西二旗城铁站。他们的定价是９００元／月，是村里最贵的。“要把上地那边收入高的、不愿意合租、但是又想省点钱的那些人拔过来。”“董家大院”的老三对记者说。

　　“盖一个二层的就要一百五六十万，我拿不出来。谁家有那么多钱呢？”西南一街７号的女房主对记者说。她家依然是老院子，全是一层平房，没有卫生间和浴室，月租金２６０元左右。“一个月挣五六百的、千儿来块钱的，都住我这。要是一个月挣３０００元以上，就住那些高楼去。”

　　“唐家岭的出租屋市场完全是由地理位置决定的。”村支部副书记董建华介绍说，“唐家岭在城市的最北面，农村的最南面，是城乡结合部。”唐家岭出租市场的高峰，出现在周边的马连洼、东北旺等农村被拆迁之后。

　　上个世纪９０年代，村民只是将自己富余的房子出租。而在２０００年，“董家大院”盖起了村里第一栋２层的出租房，“有带洗手间的，有不带洗手间的，有大的，有小的。”董家老三介绍说。三四年前，周边农村拆迁改造完毕，唐家岭，成为了这一片离城市最近的最后一个城中村，出租屋市场的高峰开始出现。而到了近两年，又进入了盖楼的高峰期。

　　现如今，“董家大院”定出９００元／月的价位，颇遭到了一些非议。但董家老三对记者说：“上地附近就没有什么租房的地儿。上地西里，一套二居室，二三千块，还不算贵。最贵的是一居室，需要两千、一千七八。贵，还要跟人合租，生活质量上不去。”据他介绍，“董家大院”已经租出１５０多间房子。

　　在接受记者采访时，董家老三和老四无意中谈到：村庄东面的京包线征地，补偿价已经达到了１６８００元／平方米。“我们这周围的房价已经涨到一万六七、一万七八了。”他们对记者说。

　　“瓦片经济”的去留存疑

　　先后在唐家岭住过两次的邓琨对记者说，虽然外界的一些人对唐家岭看到更多的是问题，他也有一些不满意，但是，他还是很感谢唐家岭。“毕竟刚刚出来闯的，不能要求太高。只有在这里经历过，才懂得珍惜，才知道：这里也是北京。”他点了一根烟，顿了一下说。

　　“很多来到北京，很快又走了。因为他们总以为在北京一定能做出一些名堂来，心还是太高了。在这里呆过，就知道了，要沉下心来去做点事情。”

　　他不断地跟记者强调：很多人只是把这里当作起点，大家迟早会从这里搬出去。“在唐家岭生活很方便，只要你有钱，生活所需的用品全部都能在这里买到。”

　　他还告诉记者，他原来住的平房里，也有月收入过万元的。“３０多岁了，还没有结婚，要攒点钱买房。外面房价太高了，住在这里，能省就省点儿。”

　　张锐在市中心月坛上班，但是在唐家岭住了快两年，为了避免乘车高峰，每天早６点半就坐车。她对记者说，很辛苦，但是每个月两三千块钱的收入，市区房子太贵，“只能以后再搬出去。”

　　而在另一面，巨大的安全隐患和环境压力，使唐家岭村委会在谋取新的发展道路。董建华对本报记者说，起初，他们计划整体搬迁到邻近西北旺，在那里建一个小区，但是因为每户都有一定的耕地，这个方案并不现实。

　　现在，唐家岭村委会逐级向北京市打报告，提出的发展思路是：由政府扶持，进行交通改造和新村建设，走北坞村的发展道路。

　　北坞村是北京市海淀区的一个农村，位于西四环和西五环之间，颐和园西侧。早先时候，北坞村也以出租房屋盈利。在新村改造的过程中，北坞村被整体规划为一个新的社区，村民全部住进了新的楼房。

　　董建华向记者表示，目前北京市还没有给予他们肯定的说法，但是，此前北京市委书记刘淇曾在唐家岭调研，“市里对问题比较重视，他对我们提出的思路比较支持”。

　　但如果走北坞村模式，进行旧村改造，除了要解决村民们的住房和就业问题，更重要的是，要有一个创收的点。“你得有经济来源，现在我一年挣得这么多，将来你不能让我收入大幅度地减少啊。你说减少一点，有情可原，不可能现在一年好几十万，改造后还能有那么多，但是你不能没有啊！”

　　董建华说，有一部分村民已经放弃了自己其他的工作，专职做出租，“外面的工作挣钱少，看不上”。

　　另外，村里每户大约有四五亩的耕地，用于种植果树，“一年能挣１万多块，如果用心弄，能挣三四万。但那毕竟要费事一些。”相比北坞村来说，唐家岭的收入更多，改造的困难因此也更大。

　　董家大院的四兄弟是自己开公司，投资出租屋只是“我们自己有钱在那”。在接受本报记者采访时，“董家大院”的一家人反复说：唐家岭的出租屋促进了消费，增加了村民的收入，“不让国家投资一分钱，又解决了好多人的住房问题”，是对国家有贡献的。

　　“如果没有唐家岭的房子，那房价还得往上涨。”董家老三说。“（唐家岭）没地方住，只能住楼房。我买楼房出租给你，房价就越来越高。”

　　董家老三介绍，现在这栋新楼，兄弟四人总共投资１５００万元，“预计８年收回成本。”不过，记者根据他们的规模和房价计算，如果全部租满，４年左右的收入就能达到１４６０余万元。

　　记者在采访唐家岭村委会的过程中，董建华受理了一桩相邻两户村民对胡同土地使用权的争议。“这种事经常有。”董建华说，“现在唐家岭，已经是寸土寸金。”

　　建筑违章治理的困境

　　在出租屋市场高额利润的吸引下，村民不断加盖或者新盖楼房。但董建华表示，唐家岭合法建筑和违章建筑的比例是１∶５，“要是出事，那肯定是群死群伤。”

　　“咱们这（村委会）批就批１层，如果盖５层，那上面４层都属于违章。”董建华说，如果是盖楼房，审批比较复杂，村委会批不了。“批楼房，那我们得看图纸，看结构，看地基。那你得让工程师来，得需要设计院。所以这样太繁琐了。村委会不具备审批建筑楼房的职能。如果要解决农民的住房问题，那就没有必要盖楼房，一层就够你住的了。”他说。

　　“开始的时候，我们没意识到，发展这么猛，盖得这么多。”董建华说。“没办法，利益驱动太大了。”

　　一开始，村委会还发违章通知书。“村民还觉得忒恶心，还有些担心，心想别给我拆了。后来就习惯了，也不要村里批了。发展到后来，村民甚至盖一层都不找村里批。知道拆不了。”他说，村委会和镇政府都没有执法权。

　　楼间距也没有被认真地考量。楼与楼之间，往往距离不到２米，许多房间的光线都被附近其他楼房遮住。如果发生火灾，胡同里甚至开不进一辆消防车。

　　而在农村建房的施工队，没有专业工程师可言，“都是几个比较有经验的老瓦工，凭经验做事。”董建华说，村民在盖楼时，有的是把旧房拆掉重新建，而有的就是在原来的地基上直接加盖。

　　面对可能进行的动迁改造，“村民们心里边是矛盾的。”董建华说，“他们也知道现在的情况很糟，如果这样下去，安全隐患很大，比如建六七层楼，在我这一代可能没问题，但下一代可能出问题。所以这不是件长久的事。如果是要改造，稍微有点经济损失，他也会同意。”