房价泡沫还将维持一段时间

　　光大证券昨日发布的研究报告认为，尽管房地产市场的泡沫已显现，但直到进入加息周期和人民币升值兑现之时，房价的泡沫才会难以为继，因此，当前状况还会维持一段时间。

　　光大证券分析师赵强表示，投资性需求是支持当前房价的最主要因素，而低利率是投资性需求旺盛的主要原因。货币贬值预期强烈，也迫使部分资金进入房地产市场。

　　光大证券认为，一线城市上海、北京、深圳的房价收入比创新高，泡沫程度明显大于二三线城市。根据光大证券提供的数据，目前上海、北京、深圳房价收入比已分别高达85%、74%和86%，广州的房价收入比相对安全为48%。在2007年，上述四个城市的房价收入比分别为91%、97%、113%和78%。在2008年，上述四个城市的此项数据则为63%、59%、65%和43%。由此，光大证券认为，从自住需求的角度看，一线房价已经很难承受，二三线城市则仍可承受。市场出现了一定程度的泡沫，但继续宽松的货币政策和外资流入，将进一步推动投资性需求。“涟漪”效应可能会推动一些二线城市和风景度假区的住宅价格上涨。

　　光大证券认为，在泡沫进一步扩大之前，政府不会行动。预计2010年，供应仍会恢复性增长。估计房地产投资同比增速将在15%左右。明年上半年，房价有可能再上台阶。而至明年下半年或者年底，经济稳健复苏，央行回收货币，资产价格泡沫严重，政府可能将打击炒房，房价或从高位快速回落。

　　莫尼塔投资也认为，如果现有的房贷政策（包括一、二套房首付和优惠利率）不做任何调整，则明年在宽松的流动性持续刺激之下，商品房销售面积可能在今年基础上再增长42%，而房价上涨过程会较当前进一步加速，楼市彻底进入“加速再泡沫化”过程，甚至会显著超过2007年的房价上涨速度。因此，对政府而言，继续保持当前极度宽松的房贷政策是极度危险也是完全没有必要的，2010年的地产政策必须从当前的“激发态”向“基态”回归。

　　莫尼塔同时表示，收紧二套房政策不会影响2010年楼市交易量的适度增长。当政府统一收紧二套房政策之后，明年的商品房销售同比增速大约在23%左右，即使考虑到政策收紧带来的显著心理和情绪影响，明年的销售增速也能够到达15%以上。