迪拜危机与中国房地产发展思考

　　拥有高达818米的世界最高摩天大楼、世界第一个七星级酒店、地下人工滑雪场和全世界最炫目多彩的人工岛等大量世界顶级地产项目的迪拜，是一个让无数人心驰神往的奢侈天堂，但前不久阿联酋政府宣布暂停支付外债及主权基金违约事件，却给了全球投资者重重地当头一击。受迪拜债务危机的影响，人们对金融危机和经济复苏的担忧迅速蔓延至全球资本市场，全球股市应声重挫。

　　2009年11月25日，阿联酋迪拜酋长国政府宣布，将重组其主权投资实体迪拜世界公司，并申请暂停迪拜世界的部分外债偿还半年。迪拜世界是阿联酋政府控股旗舰企业，其债务一般被视为主权债。迪拜世界同时也是一家业务横跨房地产和港口的企业集团，以开发全球最奢侈房地产项目闻名于世。从2008年起，迪拜政府大举借债来扩充房地产业，号称要建造“沙漠王国”，借助举世罕见的房地产地标项目如“迪拜塔”、“棕榈岛”等宏大工程开发和建设，进而拉动高端地产和旅游开发成为其唯一的经济命脉。

　　但金融危机以来，迪拜的旅游业下滑，地产价格迅速缩水，由于房地产行业所特有的资金密集型产业特点，大量的涌入的热钱在地产价格极度缩水的情况下，融资链条难以为继，投资回收也成了纸上谈兵。而今，迪拜政府的信用评级甚至低过了已经破产的冰岛政府，而阿联酋的多数银行和金融机构也深陷其中。据悉，整个迪拜政府的欠债约有800亿美元，而其中迪拜世界迪拜世界的负债额度就高达590亿美元。

　　许多市场分析人士认为，对房地产业的过度依赖和房地产泡沫神话的破裂是迪拜事件的始作俑者，也是其必然归宿。可以说，迪拜神话的盛衰与其房地产地产开发主导的经济发展模式有关，这对于正处在风口浪尖上的中国房地产业来讲，是值得思考和警示的。

　　在金融危机引发的全球经济大幅度衰退的大背景下，各国政府纷纷采取政府主导投资或宽松的货币政策以刺激经济复苏的方式力撑危局，在我国，这样的政策工具运用得更为明显。在汇率波动、人民币升值和国际贸易大幅度萎缩的背景下，我国以出口来拉动经济增长的措施严重受挫，期望通过消费拉动经济增长的政策在短期内又难以奏效，于是投资成了2009年我国经济复苏和增长中最强大、最直接的力量，在众多的投资领域中，基础设施建设和房地产业堪称重中之重。

　　近年来，尽管存在着房价过高、行业暴利和大量的寻租腐败现象，并由此使得我国房地产业饱受争议和指责，但同时，由于我国房地产业的发展房地产业承载着充实政府财源、提振区域竞争力、带动就业、拉动相关产业发展并由此助推城市化乃至整个国民经济复苏的历史重任，因此，房地产业成为我国近年来发展最迅猛、吸引资金最庞大、行业利润最客观、最炙手可热的产业之一。

　　自去年金融危机爆发以来，政府为刺激经济复苏而采取的一系列措施大幅度增加了货币投放力度，人们对通胀的忧虑也诱使大量资本进入了被认为是“稳赚不赔”的楼市避险。

　　特别值得关注的是，作为政府四万亿经济刺激计划和宽松的货币政策最大的受益者国有企业（央企），尽显其在融资信贷和资金规模上的巨大优势，频频出现在全国各大城市的地王争夺中，为我国房地产业发展吹响新一轮号角推波助澜，甚至让曾一度在中国房地产业独领风骚的民营房企，在房地产领域出现的前所未有的“国进民退”潮中望地兴叹。

　　各路资金在房地产业的大量集结，使得本已在2008年初步入调整的我国房地产业卷土重来，又回到前所未有的亢奋和高点中运行。

　　资本是以追逐利润为其本性，高企的房价导致了房地产行业的高额的利润，而高额利润的存在必然会吸引大量资本（企业）的涌入，从而使市场竞争度不断增强，行业在合理有效的竞争格局中得到提升发展，利润率也逐步趋向与社会平均利润，消费者也最终获得更多实惠，从这个意义上讲，央企的大量进入房地产业，从长远来说是有利于行业的优胜劣汰和产业升级，是房地产行业效率提高和社会福利提高的。

　　然而，另一方面，由于央企的投资大都属于政府行为，这些企业在房地产行业所依赖的两大资源--资金和政策方面又有着民营资本不可比拟的绝对优势，而这些优势又大都源自其垄断地位和政策扶持优势，因此如果完全放任央企未能妥善处理和控制又极易行业的垄断和效率的下降，从而损害房地产业已有的合理竞争格局和产业链条。同时，由于资金的过度进入，加之我国目前仍实行的是土地招牌挂制度，央企巨额资金介入房地产一级市场，使得地价一路走高，助推楼价直线上升，这也会在相当程度上加大社会公众的购房难度，严重增加普通消费者的经济负担。据统计，2009年第二季度，全国拍卖的土地实际成交价在起拍价的基础上溢价100%以上的达37%，而到了第三季度，这一比例上升到57%，不出意外，第四季度超过60%几无悬念，中粮地产、中海地产、中冶地产、中国铁建、保利地产无不不携巨额资金在这一轮轮地价争夺中屡屡得手，让人咂舌。

　　可以说，央企地王的陡增必然推动房价上涨，而房价的无度上涨又势必潜在着房地产整个行业泡沫的形成和破灭。在房地产业所出现的新一轮投资热潮中，行业累积起来的巨大风险已有所显现，而我们通过政府投资所换取的经济复苏必然会伴随着产能过剩、滞涨等严重经济问题，当我们迅速从衰退中解脱出来后，政府的四万亿投资从何收回，业已扩大的产能如何以为继?更关键的是，那些消耗着巨大垄断资源的央企，缺少风险意识弱和有效的监督制约机制，房地产市场一旦出现任何风吹草动,其企业的投资效益如何如何维持。迪拜神话的破灭告诉我们，经济过分简单集中在房地产项目的开发短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看风险极大。

　　迪拜危机还告诉我们，盲目扩张政府信用也是非常危险的。一般来讲，政府信用的崩溃往往是因为其收入和支出的过度错位导致的，而当下各国经济刺激计划中又无不涉及巨大的财政支出和大量的货币投放，以保证经济刺激计划能够在外部需求不振的情况下，产生对本国经济产生足够的推动力。政府公共债务在不断的扩张型财政政策和宽松的货币政策下无疑会越来越庞大，而庞大的公共债务如果不能获得足够的国内资金或者外国的资本的连续流入，政府信用必然遭遇危机，从而导致更加严重的债务和偿债危机，如果要想继续维持，就只能开动印钞机，诱发通货膨胀，这样一来，经济又必将以通货膨胀并最终牺牲普通居民的经济利益为代价。

　　表面来看，迪拜的主权违约事件一方面是因为其各类奢侈豪华的地标性房地产项目因为资金问题无法完工或者是完工之后无法吸引足够的顾客光顾，最终引致“沙漠神话”破灭。但究其根本，仍然是政府透支其信用体系，各类资本近乎疯狂地在看来稳赚不赔的房地产行业里推波助澜、兴风作浪，由此导致地产泡沫最终走向破灭的真实写照。

　　这对于我国目前如火如荼的房地产业来讲，何尝不是值得警示和思考的呢？