楼市变脸猜测四起 明年二季度政策或将真正调整

　　岁末年关，去年底出台的房地产优惠政策一年期将至，关于楼市政策即将“变脸”的猜测四起。但权威人士认为，楼市政策不会立即重回全面收紧时代，而是在象征性收紧的口径下，放权由地方政府及银行根据实际情况把握节奏。同时，刺激民间投资进入市场可能成为房地产政策的重要内容。

　　回顾本世纪以来房地产政策的制定，一个重要的改变是政策制定“因地制宜”化。房地产行业是一个地域性极强的行业，试图用全国性政策调控表现千差万别的区域市场鲜有成功的案例。2004年左右，上海房价快速上涨，而其他城市房价仍处合理范围，相关部门制定了全国性政策以图打压市场，结果是“上海感冒，全国吃药”。自去年以来，住房和城乡建设部等主管部门在政策出台之时频频强调“因地制宜”，银监会的房贷政策更是明确规定各银行根据风险自行控制松紧。这一政策思路可望延续。今年以来，包括京沪深在内的部分城市房地产价格在流动性刺激下超预期爆发式上涨。不少观点认为，房地产行业在尚未调整充分的情况下借外力上涨的局势是非正常的，政策收紧是大势所趋。

　　但从政府逻辑出发，首先应注意到这一上涨趋势并非全国同步——统计局公布的10月份房价数据显示，北京、上海、杭州等城市延续了前期上涨趋势，但吉林、唐山、武汉等城市的房价指数同比、环比数字均有所下降，长沙等城市则与去年持平。

　　由此可见，房地产市场全国冷热不均，一线城市“感冒”，部分市场低迷的城市恐怕不会陪着“吃药”，这从湖南、吉林等省在中央尚未定调之时就急忙“抢跑”，延长优惠政策时间中可见一斑。因此，中国工商联住宅产业商会会长聂梅生判断，不管是税费优惠还是信贷政策，今年年底楼市政策调整不会全国“一刀切”。

　　此外，从政策本身来看，目前有关房地产行业的政策主要集中在税费和信贷两个领域。其中，税费政策明确规定了2009年12月31日的截止日期。但从前述判断来看，这一政策的取消将出现分化趋势，一些前期涨幅过高的城市将彻底取消这一优惠政策。消息人士透露，尽管政府尚未表态，但年底到期后杭州市取消优惠政策的可能性很大，而杭州绝非孤例。

　　从信贷政策来看，尽管“二套房贷”政策时松时紧传闻不断，但仔细阅读银监会的规定可以发现，其对“二套房”及信贷标准从未改变口径。之所以信贷市场忽冷忽热，主要原因在于政策执行的弹性。从自身利益出发，今年上半年，各大银行及行业机构在实际操作过程中一度对大量出现的种种规避高额房贷现象睁只眼闭只眼。随着房价暴涨，风险累积，各大银行又开始纷纷严格执行“二套房贷”政策。因此，目前房贷政策除七折利率优惠和改善房定义外，大框架均是在政策紧缩时期出台的，进一步收紧的可能性不大。而在中央经济工作会议定调“鼓励自住需求”，在希望促进房地产行业成交的情况下，七折和改善房优惠政策马上取消的概率较低。

　　尽管市场上有不少声音呼吁利用行政手段调控市场，但从现在情况看，明年房地产政策的重点恐怕是在拉动民间投资上。随着大规模投资拉动经济的紧迫性消除、银行风险累积收紧信贷后，国字头资本大手笔出价拿地的势头必然趋弱。但在“调结构”完成之前，我国经济依赖房地产拉动的现状难以改变，因此，进一步出台政策让民间资本进入房地产市场将成为政府主要考量的方向。

　　从目前情况看，刚刚结束的中央经济工作会议并未如市场所预期推出抑制房地产行业的政策。不过，有业内人士预期，明年二季度，或将见到真正的楼市政策调整。