深圳豪宅疯狂

　　张敏（化名），在东莞经营了多年的玩具生意。去年的金融海啸，让他连续亏损了三个季度。眼看海外市场不见好转，未来的生意没有保障，为了不至于使多年的努力白费，他决定停止投资。

　　但是，如今银行利率才刚过2%点，处于历史最低水平，在通货膨胀的预期下，大笔资金 不能放在银行等着贬值。这两年他大量购入深圳的房产。

　　做外贸的行业，使张敏非常重视资金的流动性，对变现能力要求更高，于是他选择了投资变现能更为快捷的二手房。他认为，有几个环节影响着豪宅的房价，一个是深圳内供应量不大，尤其在深圳特区范围内，并且未来预期这些区域的供应量会更加少，所以敢于大笔投入。另一方面他想买入的是未来十年土地的升值，认为作为发展中国家的中国，土地增值体现了经济的发展。

　　像张敏这样从实业转入炒房的投资客是近两年来进入房地产市场的主要力量之一。世联地产世联行总经理黄梓武接受记者采访时认为，2009年的投资者和2007年投资客明显的区别就在于购买者有更多的实力，这也是豪宅市场成为主战场的原因之一。

　　豪宅爆发

　　有了张敏这样的需求，“深圳的豪宅价格和成交量都显示了爆发力。”中原地产深圳二级代理副总经理玉家雄表示，最近在深圳推出的住宅价格都达到了历史新高。他列举了最近手头上正在销售的楼盘，“在后海湾区域，"三湘海上"项目，今年九月开盘的时候已经到了33000元/㎡，最近新推一批单位，升到了46000元/㎡，推盘首日成交了八成，几乎可以当天售罄。另外一个项目"太古城"，十一开盘中小户型也卖到了28000元/㎡，刚推盘的一批单位直接就到了37000元/㎡，推出当日卖掉六成，成交火爆。”

　　他解释，购买力以投资客为主，达到50%以上，然后是一些换房的人，这批人是否投资还是自住也不一定。“怀着价值增值的美好愿望。”

　　玉家雄提到的后海湾就是今年深圳的大热区域，戴德梁行研究部主管张晓瑞表示，深圳豪宅特别打眼，是因为一手楼的供应主要集中在豪宅，深圳后海湾，是今年特区内新房供应主要区域，基本上清一色的豪宅，而对于豪宅的定义，已经提不上密度低，物业类型高端这样的“高要求”，高层大户型，价格昂贵，质素较好，就都被列入了豪宅。

　　“在供应不足以及市场资金太过充裕的情况下，加上开发商本身没有太大的资金压力，房价的涨幅是惊人的。”张晓瑞表示。

　　房子炒成了“股票”

　　房价猛涨，业内人士都纷纷认为，房价已经不合理。

　　“作为解决住宅问题的房子，那价格已经不合理了，很多需要买房的人已经买不起了，现在的房子就转化为财富的储蓄方式，资金的持续流入推动价格上升，资金驱动型的上升，房子已经成为完全的投资品种，只要有资金投入，就会继续上升。”玉家雄这样认为。张晓瑞也有同感，她认为，虽然通胀预期之下，房子是作为财富保值的主要渠道之一，因为国内投资渠道有限，房子是最容易也被认为最为稳妥的投资渠道，但是以高价买入的房产不一定能够达到保值的效果，一旦市场没有承接力，那么高价房也只是有价无市。

　　目前，深圳一手房表现得已经较为极端，但是二手房的涨幅并没有那么大，所以二手房的成交也较为踊跃。

　　“再往上涨就真要不合理了，”黄梓武也认为，房子的价值也不能够无限量的放大。超过其价值的房价也会存有很大的风险。

　　政策捆绑风险

　　资金的充裕，信贷的支持，政策是房价的强心剂，政策转向一定会影响房价。

　　税收优惠政策已经告一段落，营业税2年的优惠期恢复到5年，另一方面，中央工作会议也表示要抑制房价的过快上升。

　　“短期内预期房价仍然不会有跌的可能，”一位开发商认为，“但是配套的政策会陆续出来，当进入加息周期，房价才会有下降的可能，目前，没有大的利空就是利好。”

　　“资金推动的话，房价仍然会涨。”玉家雄表示。

　　中原地产南山地铺的一位姓邓的经纪表示，现在买卖已经比过去任何时候都火爆，虽然最近政府出台了税收由2年优惠调整回5年的规定，他觉得并没有影响他的生意，“如果你来买房，我仍然可以让你免交营业税。”上半年，他经手的生意就有很多是没有交营业税的，“政府睁一只眼闭一只眼，”所以面对新的政策，他认为深圳政府能不能执行那是另一回事。

　　银行业同样的宽松，“仍然能够贷款八成，高的时候九成，看是什么样的物业。”他很有信心。

　　明年预计资金状况仍然宽松。最新消息称，明年信贷规模大致框定7.5万亿元。据了解，在日前举行的中央经济工作会议上，这一数据已基本定调。业内人士分析，尽管7.5万亿元的贷款规模看起来明显低于2009年全年近10万亿的水平，但考虑到2009年没有进入实体经济的约2万亿信贷资金的可能回流，2010年的信贷宽松程度相仿2009年。

　　中国银行董事长肖钢表示：按照现在的计划，明年贷款的新增额要低于今年，但贷款增速仍会保持较快增长。