任志强：政府和市场不应混为一谈

　　住房公共产品的10年缺失，使那些没有支付能力、应该受到政府保障的家庭被赶入市场

　　2007年8月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称24号文)，这是住房保障政策体系的一个纲领性文件。《意见》明确给出了3种供给关系：一是高收入或中高收入家庭用市场化方式、商品化的方式解决住房问题；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市场化的经济适用住房解决住房问题；三是低收入家庭靠政府廉租房解决住房保障问题。

　　在接受《中国投资》采访时，北京华远集团总裁任志强强调说，市场和政府是房地产行业中泾渭分明的两种力量，完全不应混为一谈。“政策已经非常明确地告诉社会，在住房体系中是高收入或中高收入家庭用商品化形式解决住房问题”。

　　任志强分析说，1998年之前，住房政策是福利的实物分配制度，但并没有从根本上改善住房条件，反而让各级财政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度货币化分配的改革是市场经济转型中的突破。但当时忽视了对低收入无房户群体保障体系的建立，留下了遗憾。当我们试图用市场化方式解决保障性问题或无强制性约束分层次解决住房的政策，这会造成公共产品严重的缺失，也会最终形成住房制度的扭曲。这就导致目前所有的社会矛盾集中转移于市场化和产业政策上来，同时也让所有行政调控的板子打在了房地产行业上。

　　从1998年的23号文件、2003年的18号文件和2007年的24号文件我们可以看到，前两个文件中有明确的经济适用住房与廉租房的需求，但没有明确责任与资金保障，因此让保障性的廉租房成了一句空话，也让经济适用住房“飞”出了保障性的轨道，混入到了市场的行列之中，成了富人们财产性收入的工具和行政性寻租的工具。

　　24号文件明确了政府与市场分工的责任。2008年温总理的政府工作报告也特别强调了政府与市场责任的划分与界定，再一次明确了中国的住房政策，即中高收入家庭靠市场(商品房)，政府会从富人的商品房中收取巨额的土地出让金，用以建设廉租房帮助解决穷人的住房问题。低收入家庭靠政府(廉租房)。中间层介于两者之间，上端政府帮助进市场，下端政府帮助进保障(分别为限价房与经济适用住房)。随后政策又扩大到有了两限房、公租房等以帮助或保障这一层人 群，来提高他们的改善能力。

　　但公共产品的10年缺失，却将买房这个本该由是否有完全或部分支付能力而决定的问题变成了必需，使那些没有支付能力、应该受到政府保障的家庭也被赶入市场，并成为其中的争抢者。

　　什么时候与什么价位购房是与支付条件和预期收入能力相关的事，却在市场中成了投资者的讨价还价。更多的人不是以需求为前提，而是以房价是否能产生更多盈利的讨论，让消费观念产生了严重混乱。

　　资料

　　住房保障政策十年路

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出改革目标：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。

　　2003年9月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确规定经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被商品房所替代，与1998年的房改政策产生了分歧。

　　2005年《关于切实稳定住房价格的通知》也就是人们熟知的“国八条”在3月26日发出，文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。一个月后，国务院常务会议正式提出8项措施来引导和调控房地产市场，以达到平抑房价、促进稳定的目的。随后，国务院办公厅转发建设部等7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，意见要求，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设。“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”。

　　2006年5月17日，温家宝总理主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施，即“国六条”。12天后，建设部等9部委联合下发的“37号文”出台，对“国六条”逐条进行细化。这项措施在商品房建设的面积比例上进行了严格的限制，以中小户型为主，重点解决中低收入家庭的住房问题，为经济适用房及廉租房的后续建设做了铺垫。

　　2007年8月7日，国务院通过《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”，将住房保障投资重心由经济适用房建设转向廉租房建设。《若干意见》对经济适用住房供应对象进行规范，明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

　　2007年8月24-25日，国务院召集各部委及省级相关机构负责人参加的全国性住房工作会议在京召开，建立包括经济适用房和廉租房在内的“多层次的住房保障体系”成为此次会议重点研究的内容。

　　2008年12月，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设的力度，争取用3年时间基本解决城市低收入家庭住房的困难和棚户区改造工作。

　　2009年6月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》，对解决747万户城市低收入家庭住房困难问题作出全面部署，准备以实物方式解决556万户住房问题，发放货币补贴191万户。