重庆楼市成交价创新高 业内人士谨慎看待明年楼市

　　对于很多重庆开发商来讲，这段时间已经进入无房可卖的“冬歇期”，有少量剩余房源的开发商可能人为放慢推盘节奏，大家都试图在楼价上涨中获得更多赢利。

　　然而这样的预期可能因为国家遏制房价过快的政策出台而搁浅，对于市场预期的不确定性已经在本土楼市中形成两种截然相反的观点。有人认为今年出现的大量地王将持续推高明年楼价，而保守派则认为明年的楼价会在政府的政策微调下有所变化。

　　成交“量价”均创历史纪录

　　推涨者的信心来源主要来源于今年前三季度的重庆楼市，它经历了重庆楼市开市以来最快的成交速度。

　　据重庆当地官方统计数据，今年1－9月，重庆市主城区累计成交商品房1725.92万平方米，比2008年全年的成交量多出458万平方米，增长27%。1-9月成交均价4111元/平方米，较2008年的3999元/平方米上涨3%。

　　在此之前，重庆当地楼市曾经经历了长达一年的蛰伏期，以至于一些开发商在2008年末达到了难以维继的地步。感受最为明显的民间放贷行业者对此记忆犹为深刻。

　　重庆本地一民间融资业者谢军在接受本报记者采访时称，2008年末，有开发商愿意通过他作为中介，举债1亿渡过难关，而作为回报，月息达到5分（年利60%）。

　　实际上，除了饮鸠止渴式的融资大量出现外，在2008年末，重庆大部分开发商已经开始大幅度的为楼盘打折促销，以完成资金回笼，基于金融危机的预期，在去年末，几乎所有的开发商都收缩了本地的开发量。房价在震荡中下行，并在春节过后的2月份达到最低点。

　　2009年春节，可以说是近两年来市场的一个拐点。春节过后，不仅成交量大幅放大，成交均价也一路走高。5月重庆本地楼市的成交均价为4321元/平方米，达到近两年的历史最高点，比2月的3668元/平方米上涨近18%。到今年4月，成交量达到274万平方米。

　　而在楼市成交量猛增的背后“推手”正是银行对于房地产金融政策的调整，记者接触的开发商均表示，年初向银行贷款是一件非常困难的事情，然而就在三月份这个关键的时间节点，银行突然愿意提供贷款了。

　　与此同时，随着4万亿投资强有力的刺激，楼市的信心开始逐渐得到恢复，越来越多的资金持续流向股市和楼市。今年上半年，国务院国资委经济研究中心赵晓，在重庆本地举行的一次房地产论坛上接受记者采访时称，重庆的楼价有很大的上涨空间，他的论断是也是基于重庆本地楼价与城市价值之间的差异，同时也对国家提振经济的大环境作出了预测。

　　在今年下午年，房价上涨的论断变为现实，一些重庆本地的购房者已经感到时间紧迫，大部分的楼盘由于去年推盘计划的影响，卖得仅余一些尾房，而且价格还在不断的上升，今年5－8月，重庆楼市的成交量和成交价格都创下新高。

　　同时，伴随重庆本地楼价上涨的还有重庆频现的地王。在重庆土地市场中，今年重庆出现了两块拍卖价在40亿左右的地王，这即创下重庆楼市的新纪录。就在地王频现的档期，一些中小地块的招拍挂市场也十分活跃，与此同时，更多无法得到土地和项目的开发商，开始委托中介在本土市场中试图以购买项目的形式获得土地。

　　在土地和房源均处于卖方市场的情况下，重庆的楼价持续上涨，官方统计显示，2009年10月，重庆主城区商品房成交均价为4460元/平方米。这一数据环比增加107元，增幅为2.40%；同比则增长769元/平方米，增幅达20.28%。这样的楼价一举超越了当地有史以来最高的成交楼价。

　　当地业者谨慎看待明年楼市

　　追涨各种楼市资源的情况一直持续到现在，在全国楼市都有所回调的近几个月时间里，重庆楼市的成交价一直未有回调，重庆本地开发商预测，基于今年大多数开发商以不菲的价格拿地，所以这些项目在明年下半年出现在重庆本地市场上，并不会出现楼价下跃的局面。

　　但一些业者认为，伴随需求大量释放，商品房成交均价保持了较高水平。这样的情况可能受今年国家加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的政策影响。

　　重庆市规划局宜居重庆课题研究组调研显示，重庆主城区5000左右的房价，虽然相比北京上海低了不少，但大多数市民仍不满意。“主要原因之一就在于住房保障体系尚未健全，市民居住不得不过度依赖商品房源。”

　　据了解，重庆近期在新建2500万平方米住房，其中经济适用房却只有200万平方米左右。这个课题研究组表示，重庆房价相对偏高，缘于保障性住房体系未建立。课题组认为，在4个直辖市中，经济适用房占城市新建住房总面积的比例，北京、上海、天津依次为10.9%、20%、27.8%，而重庆仅有8%左右。而到2012年，重庆主城区农民工数量达三四百万人，需约1900~2700万平方米的保障性住房，如不加快保障性住房的建设计划，大量农民工以及社会低收入者的住房需求将产生缺口。

　　这种信息由政府部门的调研组发布对于重庆本地的地产业者来说可能是一个信号。一些地产商认为，如果大量的保障性住房入市，不仅会减少楼市中购楼者的数量，相应的供求关系也将改变，今年楼市刺激下，大批开发商都上调了自己的开发量，明年楼市政策到目前为止，从舆论和民意上都不看涨，如果要在这样的局面中期待高价，显然不现实。（林华强）