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物业税能否从“空转”转为“实转”

来源:金融时报
2010年01月07日11:38

  物业税“空转”试点已经很多年了,此次推向全国的消息,是释放一个信号。从短期来看,管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧,希望通过物业税“空转”推向全国这样一种调控手段,调整市场预期,对于房价过快上涨将有一定的调节作用。

  一石激起千层浪。近日,关于物业税“空转”将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实,但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日,沪深股市大盘双双上涨,但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。

  一直以来,在调控房价的各项建议中,物业税的呼声最高,这也被称为抑制投机的杀手锏,但始终千呼万唤不出来。实际上从2003年开始,财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点。“空转”了6年之久后,在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下,物业税转为“实转”的脚步还有多远?

  物业税开征还有多远?

  “今年物业税从"空转"转入"实转"是有一定可能性的,但可能性有多大不好说”,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,第一,有可能把“空转”的范围扩大到全国或大部分城市;第二,试点的城市已经“空转”了六七年,已经积累了一套经验,各方面条件基本上趋于成熟,因此今年不排除有个别城市由“空转”变为“实转”。

  而且,“今年是一个比较好的时间窗口”,杨红旭强调,现在国家提出遏制房价过快上涨,抑制投机,在这样一个背景之下,适时试点推出物业税“实转”时机比较好,“如果放在楼市比较低迷的时候,推出物业税对楼市反而是一种打压。”

  此前也有财政部官员表示,经过几年的“空转”试点,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

  不过在接受记者采访时,财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道,财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题,交给他所在的处室执行的消息进行了澄清。“我没有说过这个话,虽然目前一直在研究物业税,并在2007年由我们研究所提出一份报告,但是这个报告至今为止并未对外公布。”

  “我觉得物业税迟迟没有开征,是由于多方面因素造成的。”张学诞进一步解释,从技术层面来说,物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话,会对他们造成一定的影响,如果短期内不能消除其所带来的负面影响,势必会带来一些不稳定的因素。

  正是基于这个担忧,尽管物业税“空转”的省市有很多,但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税,但是一直也没有动静。

  天相投资顾问公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为,物业税2010年肯定不可能开征。“这只是政策信号的一个释放”。之所以做出这样的判断,该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“空转”已经很多年,目前向全国推广,将继续在全国“空转”几年,待技术逐渐成熟后,才有推出的可能。

  而且,在政策面上,物业税一旦开征,由于其涉及面很广,将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前,政策上也会对此有所顾忌,因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征。“显然这将是几年之后的事情。”该研究员强调。

  从物业税开征的效果来讲,业界已经讨论了好几年,其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。但对整个楼市来讲,物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫,将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下,市场是否会反应过激、整个市场是否会受到打压也是个未知数,这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。

  因此,中金公司房地产行业分析员白宏炜表示,物业税的开征,是以理清产权关系,建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程,需要经过反复讨论和验证。“所以我们认为,在短期内开征物业税的可能性不大。”

  此外,物业税要开征,除去技术上要具备条件外,还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种,是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税,如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论,而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。

  “如果这些基础工作做得不够,推出物业税就不太现实”,北京大学房地产研究所所长陈国强指出,物业税是一个系统工程,并且要走立法程序,现在有很多基础工作还未完成。比如在评估、资产透明度等方面,国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。

  对市场将产生多大影响?

  尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声,但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下,谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上。这又会对楼市产生怎样的影响?

  如果物业税开征,二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析,在开征物业税的短时间内,二手房供应将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来,对二手房市场的价格将形成下行压力。

  而反观我国楼市近几年的发展历程,由于住房方面的税收集中于交易、流转环节,持有环节的成本很少,导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态,这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中,各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。

  据调查,京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的,正是增加了投机性购房者的持有成本,可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。

  “从短期来看,住宅市场价格将因为短期二手房供应的增加而下降”,白宏炜分析,“我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右”。如果这些房源全部释放,二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性,炒房者更有可能会以市场折扣价出让,这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。

  目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的,那么相应地房价的调整也会经历一个过程。“具体的价格下行幅度取决于供应与需求的价格弹性。从中长期来看,物业税增收提高了居民持有成本,从而对房价有抑制作用”,白宏炜表示,如果按照1%的税费,征税后房价将理论上下降15%到20%,房价同时还要受到市场供需影响;另外由于对多套住房、高端商品房税率较高,所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房,从而增加房源供应,打压高端商品房需求,房价也将被迫下降。

  陈国强也认为,之前北京深圳等多个城市物业税“空转”试点已经很多年了,此次推向全国的消息,是释放一个信号。“从短期来看,管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧,希望通过物业税"空转"推向全国这样一种调控手段,调整市场预期,对于房价过快上涨将有一定的调节作用。”

  从中长期来看,物业税则是税制的一种变革,其推出是一种制度建设与优化,而不单单跟房地产有关,涉及的面比较广,包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中,将会影响市场各方的预期。

  “但如果仍然仅仅是"空转",那么更多的是一种心理层面的影响”,陈国强表示,对于自住性住房者影响并不大,而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话,持有成本将大大增加,对投资投机的抑制将会变成实质性的。

  物业税会以什么方式开征?

  在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后,推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快?

  记者注意到,在房价疯狂上涨的2009年,对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年5月,国务院发布的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出,要深化房地产税制改革,研究开征物业税。

  “物业税开征确实面临着很多困难”,杨红旭指出,但任何一项改革都必然面临很多矛盾,不能说有矛盾就不改革,“改革可以一步一步走,但实质性地迈出第一步非常关键。”

  我们看到,尽管国家的政策已经掉头转向,各地的楼市也做出了反应,但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示,2010年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套,这一数字同比2009年和2008年的48套和93套,分别下降了37.5%和67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247套住房,比去年同期减少40%。

  但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨,目前还不得而知。“而物业税是遏制房价过快上涨的有效方式,不仅仅是一个短期调控的方式,而是一个长期税制改革的问题,长远来看,都是一项对抑制楼市投机有好处的改革。”杨红旭说。

  社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出,物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供应结构。“现在"空转"运行的物业税,首先提出来的就是对商业用房和高端住宅,一般的普通住宅,不在这个征收系列。”

  “而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围,税率上也会有很大的差别”,沈可挺预期,美国政府现在的做法就是,认定高端住宅征收的税率要高。“问题是普通住宅怎样认定,税率应该如何设定,但这是后一步的事情。”

  杨红旭也预测,物业税的开征应该有一个渐进的过程。开始阶段税基肯定比较小,税率也比较低,顺序是先商用房后住宅,最先可能是高档住宅。“即使是普通住宅,也可以再分类,根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率,甚至像国外那样,对部分特殊房屋免征。”

  有专家进一步指出,如果按照这一预期步骤开征物业税,那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。

  “物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人”,沈可挺对记者说,这样的话,开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大,就能从供给层面上改变市场产品的结构。

  据了解,在进入2009年四季度后,北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧,而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“但如果物业税征收以后,购房者会考虑真正的拥有成本,在投资时就会犹豫,开发商也会考虑将高端住房转向普通住房,调整的效果要看税收政策的差异化有多大。”
责任编辑:董丽玲
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