许荣茂涉足南京“地卖卖”疑云

　　辛苦买下的房子2002年刚交房入住，2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁，为相关事情操心奔波6年多，最终2009年底“拆”字还是刷上了墙，拆迁公告也贴出来了。这样的事情，摊了是谁，估计都难以接受。

　　但这样的事情确实让南京市下 关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了，小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”，颇受网民关注。

　　现在，张家圩小区的最新情况是，拆迁办已经入驻小区，作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员，鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。

　　而这块土地的买主，正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份（600832.SH）。它正在开发的南京世茂滨江新城，是南京市最有代表性的豪宅项目之一，销售均价超过20000元/平方米，该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分，将需要动迁张家圩小区腾出来。

　　包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言，按照闲置土地的定性标准，相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。

　　1月11日，在南京市国土局给本报记者书面采访的正式回复中明确：为解决遗留问题，经南京市政府及相关部门多次协商，市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议，重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。

　　张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情，看来终归要成为现实了。

　　突然而至“拆”

　　张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号（单号），是2002年才基本销售完成的正规商品房小区，小区持有《国有土地使用权出让合同》（宗地出让合同，宁国土让合（98）第76号），共有近10幢多层住宅楼，约400户居民。

　　但是，2009年12月25日，小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字，随后查阅南京市房产管理局网站发现，上面尚未发布小区的拆迁公告。

　　“直到12月26日下午，有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车，在小区外面有2人下车后，张贴了一份东西，拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》，通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交，逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。

　　张家圩小区突然而至“拆”字，早有注解。2009年6月3日，世茂股份发布公告称，控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂滨江新城（二期）项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号）。根据该协议，该公司开发的南京世茂滨江新城项目（二期）将新增开发面积48.3万平方米，相应需缴纳土地出让金17.2亿元。在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认，宝善二期地块位于南京市下关区，长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北，土地总面积约59.4万平方米，包括下关区张家圩小区。

　　张家圩小区居民质疑的是，为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁？在整个事件中，“社会公共利益”体现在哪里？地块2003年出让，6年之后再次通过“补充协议”的方式，向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来，出让金如何确定？

　　对此，南京市国土局回复，“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区，于2003年委托下关区实施拆迁，同年挂牌出让，世茂公司以18亿元摘牌，地块出让面积约48.5万平方米。”

　　卖地“蹊跷” 备受争议

　　许荣茂拿地6年之后，在价格飞涨、竞争激烈的南京市场，又通过“补充协议”，还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积，其背后的巨大空间，让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。

　　南京市国土局对此的解释则是，2009年5月26日，根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案，该地块建筑面积增加了48.3万平方米，按规定应补交土地出让金，市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号），此协议为容积率增加而签订的补充协议，并非协议出让。

　　“48.3万平方米系指建筑面积，并非土地面积，该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。”南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中，当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作，签订了土地出让合同补充协议，土地受让人仍为世茂公司，因此不存在将该地块"再次"卖给开发商”。

　　“经过长期的奔波，我们认为，是地方政府借棚户区综合改造之名，为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺，张家圩小区才被"顺便"一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。

　　上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者，公共利益的标准一直存在争议，在一些城市拆迁案例中，一般因公共利益进行的拆迁，主要是市政道路、重点公共配套工程等情况，张家圩小区建成时间如此之短，却因开发商的整体开发而进行拆迁，并不多见。

　　谁是最大受益者？

　　本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉，目前在售项目为一期房源，2009年4月入市，在售均价20000元/平方米。

　　一位项目销售人员告诉本报记者，南京世茂滨江共分三期开发，总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米，总建筑面积40多万平方米，二期、三期建筑面积总量将超过100万平方米，目前二期项目土地已完成拆迁，预计2010年底预售，而三期土地目前尚未完成拆迁，入市时间未定。粗略算来，世茂股份从拿地到首批房源入市，一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。

　　这期间，最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中，只字未提容积率，以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。

　　公开信息显示，许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地，容积率为2.2，则总建筑面积106.7万平方米，目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。

　　李先生对此表示难以理解，“政府规划确定的容积率（原先≤2.2）竟然可以随意调整，最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米？”

　　许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露，该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。

　　对此，南京市国土局人士回应，是根据当初与开发商的协议约定。

　　“如果拆迁，货币或实物均可，但货币补偿约是7500元/平方米，但周边房价基本都接近2万元/平方米了，如果选择实物，就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。

　　“下关区被称为是南京市最穷的区，拆迁补偿不高。”李先生无奈表示，如果没有妥善安排和合理补偿，他和不少居民绝对不拆迁。

　　南京市国土局在回复中郑重声明：根据委托拆迁协议，下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。