北京楼市难现去年疯狂 今年或是“回调年”

　　北京楼市难现去年疯狂 今年或是“回调年”

　　■２０１０年楼市走向分析（二）■本报记者 王松才

　　商品房市场：很难再疯狂

　　“２００９年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。”美联物业市场部总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，去年北京楼市从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌价涨，再到１０月中旬开始至年末的成交暴涨，北京房价上涨幅度达到了４０％以上。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在２０１０年仍将继续作用于楼市。

　　张大伟认为，２０１０年北京房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的，另外一方面是由于２００９年土地价格不断上涨，地王价格屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。在多重客观因素的迭加作用下，２０１０年北京房价将保持平稳走势。

　　北京中原地产提供给中国经济时报记者的统计数据显示：北京２００７年—２００９年成交住宅用地建筑面积约为３３２４万平方米，经过两到三年的建设期，这部分土地在２００９年—２０１０年应该稳步上市，而２００９年供应面积比２００８年减少许多，未来还有较大的供应量，目前住宅市场活跃程度较高，因此近期供应量将保持平稳。

　　“目前大量的投资性需求带动房价上升，２００９年多幅高价地接连出让，几度出现地价高过房价的现象，令市场价格预期上涨。”中原地产表示，但我们同时也应看到刚性需求作为市场的基础支撑对当前房价的承受能力已十分有限，２００８年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当数量的自住型购房者购买行为更加理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强。当成交量增长出现较大压力时，市场杠杆必然使价格调整下行。

　　美联物业张大伟认为，不排除今年北京房价局部性、阶段性的回调可能，但成交量将很难维持２００９年的市场高峰。

　　二手房市场：量跌价稳，或现回调

　　对于北京２０１０年的二手房成交量，链家地产认为，今年成交从去年高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。这主要表现在以下三个方面：

　　一、累积需求２００９年已消化，２０１０年成交将主要靠本年需求。

　　２００８年二手房成交量为近几年来的成交低谷，众多需求在这一年观望隐藏，至２００９年集中爆发。根据近几年来二手房成交涨幅趋势来看，估计２００８年二手房成交至少可以比２００７年上涨２０％达到１１万套左右，与实际成交的７．４万套差距在３．６万套左右。因此，可以估算，在２００９年二手房市场直接消化掉的二手房需求至少在３．６万套左右；此外，再加上从２００８年商品房市场过渡来的累积需求，预计２００９年交易新高累积需求的支撑占到１８％—２０％左右。

　　二、２０１０年部分需求已经提前在２００９年释放。

　　２００９年，尤其是１０月到１２月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说，这种２０１０年的需求提前涌入２００９年是支撑２００９年年底成交得以再次高位上涨的根本原因，预计２００９年交易新高年底提前入市需求的支撑占到８％左右。

　　三、宏观政策集中年：部分需求将可能“举棋不定”缓慢入市。

　　２０１０年元旦前后，国家相关部门在多次会议上对房地产宏观调控有所提及，所传递出来的信号就是２０１０年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年。这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各种政策信息基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调，因此政策“抑价保量”的基调非常明确，绝大部分需求在政策明朗后仍会释放，预计最终这部分因政策而延后的需求对２０１０年交易量的影响不会特别大。

　　因此，链家地产认为，２０１０年北京二手房需求将相对２００９年回落三成左右，但全年成交仍将处于相对高位。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为２０１０年北京楼市中的二手房以及商品房成交量比例将呈现的走势为：上半年二手房将继续占据绝对主导的地位，有可能占据市场成交的６５％以上；下半年商品房供应增加，将与二手房市场平分秋色；全年市场二手房将继续占据主导地位，二手房可能占据全年成交的６０％。

　　土地市场：供应增加，热点集中新城

　　北京中原地产认为，２００９年北京市土地供应原计划在商品住宅供应量比２００８年减少了４００公顷，保障性住房建设用地计划增加３００公顷。而实际完成情况恰恰相反，商品房用地供应未到年底已超额完成全年计划，而保障住房建设用地完成不到一半，全年计划未完成。２０１０年仍然保持宽松政策环境以刺激投资增长和经济发展，因此各种推动房地产市场的利好将持续存在，２０１０年土地供应总量将继续增加。

　　另外，北京十一个新城的规划，未来几年北京会重点发展新城地区，所以这些新城将来的土地市场将会比较活跃，特别是重点新城。其中顺义、通州和亦庄三个新城也会根据其不同的职能出让相应的土地。２００９年下半年推出促进北京南城发展计划，未来南部大兴和房山亦将是土地供应热点。

　　中原地产表示，２００９年北京连续推出品质较好地块，充分说明了政府想要刺激土地市场的意图，预计未来可能会继续出让部分品质优良的土地。