杭州1200亿土地出让金拼图

　　杭州楼市出现了“退房”的现象。

　　据杭州透明售房网显示，2009年12月份至今主城区解除新房合同103套，二手房退房1089套，占当月成交套数的22%。

　　其中1月4日至11日，成交新房317套，环比下降65.4%，成交均价19087元/平方米，环比下降5.2%；成交二手房241套，环比 下降52%。单余杭区1月4日就有43套购房合同解除，这个数据甚至高于该区去年12月份全月退房的总和。

　　还有更多房子涌向市场。搜狐焦点网杭州首席代表陈贤锋向本报表示，近期杭州新盘频推，仅上周末就有600多套房源上市，保守估计春节前还将有1000套新房入市。2010年杭州市区预计新增供应量达1162万平方米，约合10.2万套。

　　而2009年杭州市土地出让金达1200亿，夺得了个全国第一。杭州房子多了吗？

　　10万套新房火线入市

　　之前，杭州市场认为，上半年楼市很可能供不应求。

　　某上市公司负责人楼先生对本报记者表示，2008年杭州市仅出让1012亩宅地，根据两年后上市的开发规律，这有可能造成今年的商品房供应少。那么，真实的供求关系如何呢？

　　杭州透明售房网数据显示，2009年杭州市区(含萧山、余杭)新增住宅供应房源58715套，约655万平方米。而全年住宅销售房源96716套，约1037万平方米；存量房源约为167万平方米，合计11757套。

　　陈贤锋向本报提供的调查数据称，按杭州200多个在售和出让地块(开发商已立项)的年度开发计划估算，杭城今年住宅供应量共计1162万平方米。按2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米估算，今年将上市的住宅套数将达10.2万套。

　　陈贤锋指出，2009年杭州房价狂飙行情不会再度出现。去年初，杭州主城区可供房源有5万套，受政策的支持和各类流动性资金入市刺激，成交量迅速放大，到5月中旬只剩2万多套。截至年底，杭州市区住宅存量房源约为167万平方米，合计11757套。

　　房源短缺的状态，也引起了杭州市委书记王国平的关注。他在近日召开的杭州市城乡住房工作会议上表示，杭州月均住宅存量不足1万套，供不应求导致房价猛涨。

　　但这并不表明2010年杭州房源紧张。汉嘉地产顾问机构根据2008年和2009年的土地出让情况，以及新盘的预告情况粗略统计，2010年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，供应量比前几年略有增加。

　　而就在最近，浩浩荡荡的新房正在浮出水面——据不完全统计，已有10多家楼盘计划推出总量超过1000套的新房源，其中不乏30万平方米以上的大盘，它们大多制订了促销政策。

　　上市企业广宇集团的上东城项目，首次计划推出“上东臻品”大约150套房源，预计均价在13000元/平方米左右，并推出“存2万抵2万”的优惠。该公司副总姚国高称，“如果说2009年所有的房子都涨价，那么2010年就是价值回归年”。“只要工程进度许可，我们都会尽量赶在上半年开盘。”昆仑公馆营销总监蒋纯莉说，其首批房源将在春节后亮相。今年上半年该大盘的预推量是4万平方米，而下半年的预推量只有2万平方米。

　　陈贤锋透露，2010年将上市的未立案项目约有40个，上市面积约183万平方米，主要集中在杭州市中心、滨江、大桥西、大九堡等板块。

　　“今年住宅供大于需已成定局。”王国平近日公开指出，由于加大了推地量，随着供需矛盾的缓解，将从根本上“遏制”房价的上涨。

　　“放量供应”背后

　　开发商并不讳言高地价与高房价之间的紧密关系。

　　“虽然用33.33亿元拿地，但还是会有双倍的回报！”杭州绿城集团老板宋卫平在去年召开的股东恳谈会上透露，绿城温州鹿城广场“利润非常好”。

　　2009年以来，绿城耗资近300亿元加速圈地，仅在杭州买地就花了将近百亿元，蝉联年度拿地冠军。粗略统计杭州总价地王前十名中，就有4个出自绿城之手。

　　而绿城大本营所在的杭州，2009年1200亿元土地出让金收入，与2008年（243.3亿元）同比增长393.22%。

　　与往年不同，杭州政府一改“非饱和供地”的政策，对主城区住宅市场实行放量供应。2009年11月23日召开的相关会议上，杭州市委书记王国平高调表态，杭州将增加商品住宅建设用地的供应量，决不惜售，所有具备开发条件的用地将统统推向市场。

　　由此，杭州政府还创造了多个单项纪录：土地出让面积总量5423亩，其中宅地4480亩，超出历史最高的2007年数百亩；可建建筑面积达到688.3万平方米，高于2007年的642.8万平方米；平均楼面地价9330元/平方米，同比高出60.5%，比2007年的5584元/平方米，更是高出68.5%。

　　值得关注的是，杭州历年来产生的“地王”中，仍有众多地块按兵未动。

　　例如，2007年7月，经过90轮书面竞价，原浙江工商大学地块被雅戈尔以147600万元拿下，楼面价15712元/平方米。该地价远高于周边住宅售价，消息一出立即引发多个楼盘“跳空涨价”，并由此开始了杭州持续半年多的房价疯涨历程。

　　整个2007年，雅戈尔在杭州表现生猛。9月份，雅戈尔又分别以5.2亿元和7.53亿元竞得转塘50号、51号地块，接着以总价8.45亿元竞得留下53号地块(即西溪晴雪项目)，楼面价约为10779元/平方米。这一年，雅戈尔在杭州土地市场投下了36亿元，拿下了293.8亩宅地。

　　其后，雅戈尔在长达两年的时间内都异常沉寂。直到最近，它才开放在杭州的第一个售楼处，预计“西溪晴雪”和工商学院项目将于春节前后开盘。

　　虽无证据显示雅戈尔囤地或捂盘，但杭州有关部门也对类似现象保持高度关注。2007年9月，杭州嘉园置业有限公司就曾因领取预售证后长达5个月未开盘销售，遭杭州房管局通告，并勒令该楼盘公示三天后必须开盘。近年来，针对分批领预售证的现象，杭州曾出台过“每次申报预售面积不小于3万平方米”的政策和“领取预售证三天后必须得开盘”的规定。但这些规定收效甚微。

　　分析人士指出，由于对捂盘惜售行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府沿袭房地产财政思维惯性，对捂盘惜售的打击“雷声大，雨点小”，问责板子高高举起，轻轻放下。

　　1200亿土地出让金拼图

　　根据现在的统计，2009年杭州市1200亿的土地出让金拼图中，商业用地114.6亿，工业用地271.6亿，住宅用地814亿（其中老城区宅地582.6亿，萧山区75亿，余杭区156.2亿）。

　　1月13日，杭州政府公示《2010年国民经济和社会发展计划草案（征求意见稿）》披露，去年全市财政总收入1019.43亿元，同比增长12%，其中地方财政收入520.79亿元，增长14.4%，占财政总收入比重为51.1%。全市地方财政支出490.39亿元，增长16.8%。

　　这意味着，杭州1200亿的土地出让金收入，是地方财政收入520.79亿的2.3倍。

　　在此前召开的杭州区、县(市)委书记座谈会上，王国平表示，这1200亿土地出让金收入将用于建设保障性住房、公共交通、“三农”等方面。

　　而据本报了解，浙江省经济工作会议明确，该省准备将土地出让总收入的2%或净收益的10%用于保障性住房建设。以此类推，杭州政府能够动用的专门款项将高达24亿元。

　　但杭州政府另有考量。1月10日，杭州出台《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定优惠政策。

　　根据规定，不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴——坊间认为此举有高价托市之嫌。

　　浙江省政府的最新民意调查显示，针对当前房价上涨的最重要的原因，最多的选票指向“地方政府出于利益考虑，遏制房价过快上涨执行不力”。

　　杭州杰盟智库执行长兰洪海说，杭州楼市和地市结合得非常紧密，土地出让总量提高，单位土地价值得到提升，对于杭州政府来说是好事，但反映到高房价上，很多高端人才被排除在购房群体之外，并不利于杭州城市竞争力的提升。