政策空袭或告一段落 地产股前景仍不明朗

　　新年前后出台的房地产调控新规给火热的楼市急速降温，A股市场上地产板块最大跌幅超过13%，成为最近一两个月内两市回调幅度最大的行业。

　　多数机构认为，到目前为止，地产板块来自政策方面的密集利空可望暂告一段落，预计地产股在经历一轮超跌后即将迎来反弹或维持盘 整态势。但是，后市不确定性的调控措施仍然存在，地产股的中长期走势还未明朗。

　　地产市场短期利空出尽

　　2009年12月9日国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，当天地产股即全线下跌，且跌幅较大，而这也正式揭开了地产股调整的序幕。此后几个交易日地产股连续下跌，14日虽有反弹，但随着当天国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设四大举措，简称为“国四条”的出台，地产股15日重回下降通道当中。

　　2009年12月17日，国家五部委联合通知，对开发商拿地首付至少50%的限制，更加速了地产股的下跌。截止到12月21日短线止跌前，地产股普遍跌幅在20%-30%，短时间内跌幅非常大。

　　2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了调控楼市的五方面11项措施，又导致了地产股的再次下跌。

　　招商证券认为，1个月之内政府四次出台关于房地产的政策，充分说明了目前管理层对房地产业的重视程度。但仔细研究一下1月10日的政策，就会发现此次措施和之前陆续出台的一些政策相比并没有什么新的内容，更多的是对前期政策的一个强化。而由于目前在整个GDP中，地产业已占到12%，上下游的相关行业也非常多，政府出于保2010年GDP的需要应该也不希望地产业有太大幅度的波动，更多的是希望稳定。因此，从这个角度来说，短期对地产股而言，政策面可以说是利空出尽了。

　　里昂证券的分析师们在近期的报告中也表示，一些(只是一些)地产股现在看来正蓄势待发。相信调整意味着政策风险已被部分消化，虽然还有可能出现更多政策干扰，但只要这些干扰不是更为激进，进一步的调整应当是有限度的。

　　就中长期来说，很多机构仍然认为房地产市场政策有待进一步明朗。就目前地产行业来看，市场依然担忧后市不确定性的调控措施出台，这对于该板块将持续形成压力，譬如物业税的相关改革会否加速推进，各个地方的地产调控措施的细则，等等。

　　地产公司业绩增幅或有回落

　　据Wind资讯数据显示，截至1月11日，沪深两市共有29家房地产上市公司披露了2009年业绩预告，其中共有18家公司业绩报喜，所占比例超60%，其中，大龙地产、深物业A、阳光股份业绩预期增幅均超过700%，而预告2009年度业绩将出现亏损的地产公司仅有11家。

　　中证证券分析师表示，2010年地产公司业绩增速比2009年放缓是大概率事件。从目前几家公司公布的2009年业绩快报可以看出，行业实现50%以上的利润增幅概率较大，受制于2009年高基数及未来政策预期的影响，地产公司今年的业绩增幅可能会低于我们先前判断的40%。

　　值得注意的是，除了政策利空之外，目前地产行业的销售状况不甚乐观。1月份以来，地产行业的销售日渐消化，譬如，数据显示，上周，北京二手房仅成交2602套，环比12月下跌逾8成，与市场冷淡的2009年同期相比也下跌15%左右。上海上周楼市新房成交面积仅是2009年平均成交量水平的一半，均价下跌16%，二手房更是进入“休眠期”。上周深圳一手房共成交819套，环比下降20.9%，成交均价为21357元/平方米，环比下降0.6%，二手房共成交1690套，环比骤降70.9%。

　　根据中证证券的分析，今年房地产市场的销售面积同比增长会超过15%，房价涨幅会在5%以内，经过密集出台地产调控措施后，仍然维持“价平量稳”的判断。

　　机构对投资价值判断出现分歧

　　经过此前连续下跌后，地产板块在14日终于迎来一波强劲反弹，并最终带领大盘实现逆转，这让市场对其重燃希望。

　　中银国际地产行业分析师田世欣表示，本轮调控政策的框架已基本成型，可以说对房地产板块造成的风险已阶段性见底。目前房地产板块累计跌幅较大，只是短期缺乏上涨催化剂。预计亮丽的年报业绩和再融资开闸将成为板块回暖的契机。中期看好受益于加速城镇化的二、三线城市地产股，建议投资者在回调中适时介入并布局。

　　国海证券最近发布的研报指出，2008年调整的洗礼以及2009年高景气的滋润，使得大部分上市房地产企业2010年业绩得到较高比例锁定，同时资金状况也明显好于2007年高景气阶段的水平，当前板块2010年整体PE已下降至低于20倍，股价调整将逐步孕育出长期投资价值。我们维持行业长期“强于大市”的判断，建议关注城镇化加速发展带动自住需求提升产生的二、三、四线城市住宅开发的成长性，以及核心城市非住宅类开发受益经济复苏产生的成长性。

　　中信建投分析师陈莹则表示：“此次货币政策的提前收紧改变了我们此前看好房地产行业的基础。”目前房地产行业3.59倍市净率和2009年32倍市盈率、2010年27倍市盈率与全部A股估值水平相当，市值前40家房地产上市公司股价与每股RNAV(重估净资产)比较基本无溢价，但缺乏房屋交易量的配合，2010年房地产上市公司业绩的增长无法推动股价的进一步上涨，而一旦房价在信贷收紧和打击囤房囤地行为的双重压力下有所调整，将会带动上市公司RNAV的下降，进而引起股价的下跌。