来源：法制晚报
成经济支柱 房价想落不容易
刚过去的2009年，国内大中城市的房价犹如坐上直升机，给购房者和政府官员甚至开发商的感觉只有“眩晕”。
北京、上海、广州为代表的一线城市房价屡创历史新高，多数省会城市平均房价涨幅过半，京沪逾六成。
有专家认为信贷
著名学者郑永年的观点比较新颖：中国将房地产作为经济增长的主要支柱是导致高房价的主要原因。
支持该观点的专家认为，房价应综合考核，而反对者则认为该理论不符国情。
人与房
买房回报率太低了
韩端从8年前大学毕业后就留在北京工作，通过8年时间的打拼，目前也是年薪超过20万的“白领”。
从刚毕业时的“想买房没钱”到如今的“有钱了不想买房”，他经历了怎么样的思想转变呢？
“我结婚已经6年，现在已是两个孩子的父亲了，刚毕业时想着在北京买一套房子是这辈子的一件大事。后来经过在社会上磨练，也有了一点积蓄，能买起房子了，但还是没有买，因为我觉得现在的房价太离谱了，还不如租房子住呢！”韩端告诉记者。
他算了一笔账。
“在北京买一套像样点的房子加上很简单的装修怎么也要花将近100万，租一套房子住才不过2000元/月，一年也就是24000元。那么100万的房子出租近50年才可以收回成本，回报率实在是太低了。”韩端用数字来抱怨。
房奴哪有投资权利
他说，有些人可能认为买房子自己住，不是为出租的。但他不这样认为。
“买房子也是一种投资，自己住也是投资。比如你买房首付20万，装修10万，那你就要付出30万的成本才可以入住。没有交完的部分每天都在计息，而我花2000元/月租的房子一年付出也不过是24000元。我用这30万去做投资，假定10%的回报，一年也有30000元的收益。”韩先生说。
韩端指出了问题的关键所在。
他说：“更可以确认的是我的30万还在自己手里，而买房呢？30万没有了，欠款还是大头！同样是住房子，我认为是两重天呀。如果买房要让你的一生去陪伴，我想不如现实一点，人的一生有很多的投资机会。千万不要在有机会上门的时候，才发现自己是房奴，只能眼睁睁地让机会溜走！”
专家
房款超6年纯收入就别买
置业专家、知名业主舒可心表示，像北京这样的大城市租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）已经达到了500∶1。靠租金收益几十年才能收回成本，这个情况下当然租房更合适。
舒可心说，租房的优点是老住新房子，现在社会流动性高、机会多，租房很方便，更重要的是自由，“背一个‘蜗壳’奋斗多累啊！”
一位不愿透露姓名的专家表达了同样的观点：“如果买房花的钱超过自己纯收入的6年的总和，那就不要考虑买房了。”
而按照目前的工资水平，纯收入6年之和就能买起一套房子的人应该不多。
资料显示，截至2009年11月，北京房价自11月份上涨5.7%之后，12月又持续上涨，而11月份时房价收入比就已经超过27：1。
与此同时，上海2009年10月份房价收入比超过17：1，深圳房价收入比超过15：1，广州房价收入比也超过13：1，南京房价收入比超过12：1，就连大连的房价收入比也超过12：1。
调整
贷政“松绑” 楼市“点火”
2009年初，经济刺激计划和宽松的货币政策是房地产市场回暖的大背景。
1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
2月10日，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖积蓄了政策基础。
专家分析认为，这些宽松的信贷政策直接给楼市“泼上了油”，那么谁又“点燃了火”？
进入2009年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市回暖已经很明显，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，土地价格也屡创新高。
2009年5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
专家指出，这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
专家认为这项政策给楼市“点了火”，烧起来了就没有停下的迹象。其实后半年国家政策就开始逐渐由松变紧，但执行情况并不是十分理想。
出镜专家
●陈云峰
中国房地产经理人联盟秘书长
●黄玺庆
中国城市住宅产业理事会副理事长
●于凌罡
房地产知名人士，首个倡导合作建房者
●曹建海
中国社会科学院研究员
●顾云昌
中国房地产及住宅研究会副会长
重拳
调税遏炒房 执行是关键
2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。
这两条看似有力的措施实际上成为了“摆设”，既没有阻止小产权房，也没有有力地打击开发商的“囤地”。
12月9日，国务院常务会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
12月14日，国务院常务会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期交纳全部价款的期限原则上不超过一年。
“政府的态度应该已经明确，政策也已经制定，下来就看执行情况了。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者。
病症
房地产绑架了中国经济
资深地产研究人员董成竹接受记者采访时表示：“房地产行业，的确是举足轻重的行业，它带动了50多个相关的产业，例如建材、钢铁、家具、家电等等。”
董成竹列举了一个数据说，2009年，房地产行业拉动GDP增长的比重占到了六成。房地产在事实上已经绑架了中国经济，它们知道经济都需要它们，泡沫的话，很可能重蹈迪拜的路子。
董成竹认为，从目前行业的实际情况来看，当前政府，特别是许多地方政府依然奉行“土地财政”，地王频现就可以说明这个问题。
他说，目前与房地产行业相关的税费多达十余种，这些对于地方政府来说，依然是财政收入的主要来源。特别是当前我国处在产业结构深层调整的改革时期，许多结构性矛盾在短期内还难以改善，这从客观上加剧了经济增长方式的单一性。
董成竹强调，地方政府已对土地财政、房地产行业产生了依赖。
专家茶馆
●陈云峰：如果将房地产完全当成政治支柱就变成计划经济了。
●黄玺庆：因为保障房没有土地出让金，激发开发商积极性需要政策。
●于凌罡：真要使房价下降，就要将土地使用权卖给购房人。
●曹建海：产业的反面就是人民消费，这个是现在被忽略的。
●顾云昌：供求关系失衡才是高房价背后的真正原因，所以要从根本上解决的话要调整供求关系。
分析
货币宽松 其实就是托市
“土地供应不足、投资投机性购房、开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设滞后”，同样被认为是2009年房价如此“疯狂”的“真凶”。
除此，过度宽松的信贷与货币政策也“难辞其咎”，甚至有些专家将后者认为是房价飞涨的根本原因，认为要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷，这样的观点不是没有道理的。
在房地产市场正在遭遇低谷的2008年年初，以万科为代表开启了楼市大幅度打折降价促销之风。表面看来，“资金周转出现问题”是那次房地产步入低谷的原因。
2008年底2009年初，中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，不久后，房企马上起死回生，重新将“定价权”牢牢掌握于手心，房价才有了2009年的一路飙升。
而奇怪的是，就是房地产异常火爆的2009年，资料显示全国的土地出让面积却在下降。土地供应量的减少导致了其价格的上升，加上2009年开发商能轻松从银行获得开发贷款而“手中有粮”，使得各地“地王”频现，土地价格上涨必然增加了开发商的成本，这些成本最终还是落在了购房者身上。
“相关方面给公众的压力太大了，一个是不许自由选择，只能买开发商的房子，第二个是非等价交易，第三个将卖房所得转化成为社会财富的比例过高。”中国社会科学院研究生院教授曹建海接受记者采访时表示。
如何解决这些问题也许是民众最为关切的事情。
诊治
卖房子 就是在卖GDP
2009年是北京十年来房价涨幅最高的一年，商品房均价全年涨幅达到73.5%，二手房达到58.4%。2009年，北京居民用于购房的总消费额超过了7100亿元。
据官方公布的《2009年北京市经济形势分析及2010年展望》称，2009年全年经济增长9.6左右，GDP达11346亿元，两者相比，居民住房消费与GDP总额的比值达到了62.6%。
记者获悉，2009年全国商品房销售额与GDP的比值是13%，而北京商品房与GDP的比值是34.9%，比全国高出了两成多。
财政科研所研究室主任赵全厚表示：“住房销售额毫无疑问是GDP的重要组成部分，但目前明显占比太高，从目前的比例来看，房地产完全成了北京的支柱产业。”
记者了解到，除北京外，2009年1月至11月，江苏省房地产税收增量占一般预算收入增量的30%以上。
近日，在江苏全省经济工作会议上，省委书记梁保华评价江苏省房价整体增速时说：“这样的增长速度有点可怕。有的地方2个月内房价提升了2000元/平方米，这样下去肯定不行，江苏的经济增长要率先实现转型，财政增收不能过度依赖房地产。
新解
支柱产业 怎能瘦身
新加坡国立大学著名学者郑永年提出一个观点：中国把房地产作为经济的主要支柱，而不是将房地产作为社会支柱，这是中国房价居高不下的原因。
郑永年提出，中国将房地产作为经济支柱，中央政府、地方政府都将土地转让和房产税负作为重要的经济增长点，就不可能使房价得到彻底的回落和真正的调控。住宅最重要的社会保障功能在经济利益面前，已被彻底淡化。
郑永年认为，无论是官方还是民间，都将房子看作是增值的商品，可拉动经济增长的火车头，政府高价卖地，开发商高价卖房，并将多种税负转嫁到购房者身上，这使买房者的压力太大了。
郑永年指出，在中国，一人可以买几十套房，各类房地产均向炒房团敞开大门，金钱决定一切，远远没有考虑到国民基本居住需求。
郑永年列举了一组数字：一方面85%家庭买不起房（据中国社科院报告），另一方面被炒的房子空置率极高，这是房地产经济决定论至上和房地产社会背离论的极端体现。
争锋
民生政治VS理论支撑
对此观点，北京首个倡导合作建房的知名人物于凌罡在接受记者采访时表示：“中国不具备像新加坡这样的环境，中国多少人？新加坡多少人？中国政府的财政和新加坡政府的财政情况不一样！是完全不同的两个概念。”
于凌罡认为：“要把房价降下来，那要把土地开发权直接卖给购房人。”
他强调，这只是有关“从根本上”解决房地产市场存在问题的一家之言，我们先不谈论这些观点正确与否，但住房与民生从来就是孪生的，而“民生才是最大的政治”。
而中国人民大学一位不愿透露姓名的教授却认为郑永年的观点有道理。
这位教授说，如果把房地产当做是一种直接和迅捷的盈利手段，那中国房价就失去了降价的理论支撑。
他认为，我们不妨换一下统计方式——在将房价计入GDP的同时也计入CPI，“有利于相关方面结合通胀的实际情况来遏制房价”。
房价实例
崇文门兴隆都市馨园1号楼一套29平方米的青年公寓
●2003年8月认购价9000元/平方米
●2005年8月二手房价15000元/平方米
●2008年5月二手房价20000元/平方米
●2009年1月二手房价回落到18000元/ 平方米
●2009年9月二手房价涨至25000元/平方米
●2010年1月该房以27000元/平方米卖出
支招
对闲置房产强制征税
曹建海认为，只要把民生放在第一位就什么问题也解决了。如果把产业放到第一位就是目前这个结果，民生就完全被牺牲，牺牲民生来发展产业这是很可怕的。
“民生就是最大的政治。但现在我们把经济发展作为最大政治了，等于把产业作为最大政治了，产业的反面就是人民消费，这个是现在被忽略的，‘住’是政治支柱。”曹建海说。
曹建海还认为要加大对炒房的打击力度。一个是买房环节，在贷款方面进行审查；第二就是对闲置房征税，并用一个评估价格去强制征收。
“经适房”建设和“政绩”挂钩
北京万年基业总经理黄玺庆接受记者采访时表示：“2009年12月温家宝总理答新华社记者问时提出三条政策：土地、税收和差别利率，这三点都很重要。另外，加强保障房供应也必不可少，因为保障房没有土地出让金，所以盖房的成本就小了很多。”
除此之外，黄还认为，还要提高开发商贷款的门槛，阻止热钱进入房地产。
1998年国家决定房地产改革时明确规定，要逐步建立以经济适用房为主、以商品房为辅的合理住房体系。黄玺庆认为这些政策没有很好执行的原因是地方政府觉得土地可以卖钱，卖地获得的土地出让金现在是地方政府的经济支柱，因此他就不愿意搞经济适用房。
“要是中央政府强行让搞经济适用房，并和升职等挂钩，不得不搞才行，在土地的管理制度上去改才行，其他的方法都是治标不治本。”黄玺庆说。
全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵表示，如果不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称，地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话，高房价问题是很难解决的。
政府别靠着卖地发财
资深地产研究人员董成竹建议，政府首先要加大建设保障性住房力度，并使其保障范围逐步扩大；要加大对投资投机性购房的打击力度，研究相关的税费改革。
他具体说明，我国可对首次置业者优惠，对多次购房及高端物业征收物业税等等，用以阻止楼市泡沫的进一步扩大，逐步改变“土地财政”的现状。对于市场要有所引导，只有这样才能使行业真正健康成长。
“从当前政府的调控思路来看，无论是中央经济会议，还是国务院常务会议，均提出了要调整产业结构、转变经济增长方式的改革思路。从近期国务院出台的调控措施来看，打击囤地、遏制高房价、大力建设保障性住房等措施已经在实施。”董成竹提示。
董成竹乐观地表示，政府已经基本上找到了改变房地产行业发展现状，并使之健康发展的思路。
主笔/温如军
配合撰文/记者 王永生 底东娜
上网从搜狗开始
