北京将按季度公布物业成本

　　小区物业费到底应该收多少？物业费的具体构成如何？新小区的共用部分谁来验收？产生物业纠纷时依据什么标准评判？这些问题往往陷入“公说公有理，婆说婆有理”的僵局。

　　今年，上述问题有望解决，北京市物业协会将按季度公布物业成本造价。同时，将引入第三方监管机构，负责测算物业费的收取标准，解决业主与物业公司之间的“矛盾”，明确开发商与物业公司的责任。

　　见阳光按季度晒物业成本

　　“物业企业在服务过程中，成本造价不公开，是业主对物业费产生异议甚至拒绝缴纳的重要原因。”市住建委副主任张农科昨日出席北京市物业管理工作会时坦言，目前一些物业服务企业不认真履行合同，经营活动中随意损害业主权益、违规经营的现象时有发生。有些企业巧立名目多收费、乱收费，只收费不服务、多收费少服务或降低标准服务；有些企业没有按规定向业主公布物业管理服务费收支情况；一些企业还超越权限，擅自处理本应由业主处理的事项，侵犯了业主权益。

　　张农科介绍，今年将组织定期公布物业服务成本定额造价，公布物业服务所涉及的人工、物料、能耗等成本细目和价格标准，“公开物业成本，一方面约束了部分物业公司不合理的高收费项目，另一方面也让业主缴得明白，促进"质价相符"的市场风气形成”。据了解，这项工作从去年下半年开始探索，目前已形成了初步方案并进行了试采集。今年，市物业协会每季度将公布一次成本造价。

　　定价格推广第三方监理

　　张农科同时透露，为解决物业公司与业主之间存在的矛盾，今年将推广第三方物业监理机构，承担初始物业费测算、物业验收、评判业主与物业公司间纠纷的“重任”。

　　据了解，目前小区物业中只有两方，业主和物业公司，一旦双方产生纠纷，只有向政府“求援”，而将要引进的第三方监理机构则更为专业。

　　“新房入住，没有谁会想到去看看小区的消防设施、电梯达不达标，即使去看，不是专业人士也看不出问题来，”张农科解释说，第三方机构一项重要的职责就是帮助制定物业费的定价标准，“根据物业服务的各个方面，测算出小区物业费的定价机制和标准”。测算出的物业费价格，开发商须在售楼处公示，包括整体物业费的价格、电梯费、卫生费等。如物业费要定在3元，第三方测算后发现，各种服务加在一起不需要3元。这个结果就要在售楼处公示，让消费者在买房前就看到价格。

　　除此之外，在一个楼盘竣工验收时，第三方监管机构也将代表业主进行验收，包括物业设施的质量、小区的共用部位和公共设施、配套设施等。验收合格，第三方代表业主签字接收，并对此负责。在发生矛盾时，第三方监管机构负责对小区物业服务质量进行评判。

　　“北京市物业验收的标准已经制定完毕，今年将出台。”张农科说，第三方监管制度今年将在全市小区全面铺开。政府不会成为第三方机构，但将积极培育第三方机构。

　　明责任物业项目交接标准细化

　　在北京许多已交付使用的商品房小区中，开发遗留问题依然没有得到彻底解决。市住建委与市物业协会的调查显示，近几年的物业管理纠纷中，有相当数量是由开发建设遗留问题引起的。主要表现在，规划变更引起居住环境改变、不按规划设计要求建设配套设施、有些小区地下车库等配套设施权属不明、房屋及附属设备存在质量问题等。开发企业与物业企业建管不分、责任不清也是产生矛盾和纠纷的根源。物业管理从属并受制于房地产开发，开发项目在规划、设计、施工阶段遗留问题，开发企业对后期物业管理做出不切实际的承诺，重建设、重销售、轻管理等问题没有得到根本解决。

　　为了明晰开发商与物业管理公司之间前期开发与后期管理的责任，北京将以共用部位的交接查验为重点，明确划分前期开发与后期管理的责任，在交接查验中解决好前期开发遗留问题，避免物业企业代人受过，影响业主与物业企业的信任关系。目前已组织专家对物业项目交接从标准上进行了细化，今年将以北京市地方标准的形式发布实施。此外，北京的物业服务等级划分也将从三个级别细化至五个级别，以定时定量标注的方式明确具体的服务内容及标准，减少理解上的歧义和实施中的偏差。

　　商报记者齐琳