物业税“空转”实况

　　物业税“空转”6年，仍纠结在“如何起步”的学术讨论阶段

　　物业税“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征收物业税，但一切步骤和真实征收物业税流程相同，由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和计税。

　　从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点（“空转”）。首批试点至今已6年之久。

　　就在“物业税‘空转’范围将扩大”、“北京已具备开征条件”等说法传开之际，2010年1月中旬，《财经国家周刊》记者以传真、电话和电子邮件三种方式，向上述10个物业税“空转”试点省区市发出问卷调查，并对部分地区进行了实地采访。

　　来自试点省区市的问卷调查结果是：“空转”6年，很多城市至今还拿不出一套完整的方案和完全可信的数据。所谓“空转”，多数时候仅是专家与学者的“学术之谈”。

　　“‘空转’经验老掉了”

　　作为首批“空转”试点的江苏省，2004年就指定南京市地税局作为空转试点单位。当地曾有消息说，南京市的试点范围选在鼓楼区、江宁区和高淳县。

　　而在南京市地税局办公室主任楚天佑印象中，有关物业税“空转”的试点工作，只是“开了个会讨论了一下，后来就一直没做什么”。

　　楚天佑在回复《财经国家周刊》记者的问卷调查中坦言，“比较难做，基本没有‘空转’，仅做了一些学术讨论。”

　　江苏省地税局副局长倪静石则告诉《财经国家周刊》记者，2004年模拟评税试点初期，“南京经验”曾因相对超前而被国税总局在其他地区试点推广。“现在只不过因为没完没了地空转，（经验）逐渐老掉了”。

　　在外界看来，与江苏同期试点的深圳似有很大机会率先开征物业税——“土地资源基本用尽，空置率、炒楼比例和楼价高得离谱，且具备‘先行先试’的行政条件等。”

　　实际情况是，深圳6年来的“空转”结果是真的空转。

　　深圳市地税局办公室副主任史小娟委托其同事告诉《财经国家周刊》记者，“还没有做物业税空转的具体工作，因此没办法做问卷回答。”

　　深圳市地税局章家寿和杨龙两位副局长1个月前在接受《财经国家周刊》记者专访时表示，物业税“空转”在深圳并无实质进展，“虽曾做过模拟评税，但并没有形成具体方案和数据。”

　　据了解，2009年，深圳曾向国税总局上报过一套运作方案，对开征物业税提出了诸多意见，未获总局同意。此后，深圳的“空转”试点工作就再没继续。

　　税务部门：“没什么东西可说的”

　　重庆，是西部地区，物业税“空转”试点。

　　公开信息显示，重庆市的“空转”工作具体安排在九龙坡区、合川区和綦江县三地。可从重庆市地税局办公室，到信息中心，再到宣传部等，接连5个部门的相关人员，均对《财经国家周刊》记者表示“不清楚‘空转’情况”。

　　当地地税局一位人士在电话中告知《财经国家周刊》记者，物业税“空转”是“被媒体放大了”，“每年国税总局和财政部都有课题调研，就是写一个论文，可能每个单位都要做这样的事情。但每一次课题调研会一开，全国媒体都要炒一阵子。”

　　而据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇的了解，重庆物业税“空转”尚在“研究中”，研究的重点则是“如何保证现有住房价格平稳，以及物业税和其他税种是什么关系”。

　　张定宇还表示，目前当地国土和房管部门并未介入物业税的“空转”，“还没有实质动作”。

　　一位曾考察过重庆的专家则告诉《财经国家周刊》记者，“重庆目前已开发了相关的评税软件”，可能是出于“保护知识产权的考虑”，所以守口如瓶。

　　更多的试点城市选择了“沉默”。

　　天津市财税局负责对外宣传的曲明在电话中明确告诉《财经国家周刊》记者，天津市物业税空转试点工作“没什么东西可说的”。

　　与天津同为2007年10月国家税务总局和财政部批准的房地产模拟评税第二批试点省市的还有福建和河南。

　　福建省地税局办公室一位陈姓科长说，“因为现在整个工作情况还不够明朗，不能提供什么情况。”

　　而外围的采访对象，如福州市土地发展中心招商部主任林胜和厦门市规划局局长赵燕菁均表示，“至今还没听说（福建）省里有关财产税、物业税的讨论内容”。他们所在的部门也“未介入此项研究”。

　　河南省地税局财产和行为税处于姓处长以“总局不要求报道”为由没有接受《财经国家周刊》记者的采访。他表示，河南省的“空转”试点与其他地区一样，“在中等偏上的水平”。

　　河南当地媒体近期曾援引省地税局相关人士的话说，河南“今年绝无开征物业税的可能性”，即便是已经“空转”试点两年多的焦作、濮阳也尚不具备开征的条件。因为直到目前，这两个试点城市“也仅仅是对本市各个区位的代表性房产做价格统计，而不是对所有的房产价格都进行统计”。

　　“报个数就完了”

　　10个物业税“空转”试点省区市中，宁夏方面对外界评价颇为坦然，其试点进展也仍处相当初级的阶段。

　　宁夏回族自治区地税局税政三处处长沈建中对《财经国家周刊》记者表示，最初计划在银川市设置“空转”试点，但“银川市不愿意搞，态度不积极”。最后试点放在了位于宁夏中部的吴忠市，“该市房地产规模相对较小，便于统计”，用沈建中的话说，“房地产小区只有五六个”。

　　“空转”过程中，吴忠市借鉴了辽宁省丹东市的评税软件，对二手房交易产生的契税和营业税进行基准价监测。沈建中说，他最近听说，这套借鉴来的“小软件”和主体征税软件“挂不上钩”，还不成熟。

　　至于模拟征收物业税所要涉及的税基、税率和征税范围等问题，吴忠市目前并未涉及。在沈建中看来，物业税空转试点“就是采集几个数字，每年给总局一报，没有什么实质性的进展”。

　　沈建中的印象中，2009年全年，宁夏自治区一级地税局从未开过一次讨论物业税的会议。但在2009年8月份，他曾与吴忠市的3位地税人员一起参加过税务总局举办的模拟评税培训班，地点在河南省开封市。

　　在那次培训班上，沈建中和同事第一次接触到当前国际上通用的三种房地产估价方法：成本法、时差法和收益法。此外，沈建中还见到了来自10几个省市地税局的同行。培训班分期分批举行，之前全国地税系统已有多人参加。

　　沈建中告诉《财经国家周刊》记者，对于“空转”试点的进展，总局并没有相关的例行检查，也不作为地方政绩考评。因而他认为，“‘空转’啥实质内容也没有，报个数就完了”。

　　就物业税“空转”的前景，沈建中的结论是，“不可能大面积推开”。

　　被质疑的典范

　　在接受《财经国家周刊》记者采访时，一些业内专家表示，辽宁省物业税“空转”试点开展较好，经验颇受业内认可。辽宁省选取的试点城市丹东市，近年来几乎成为专家考察和同行取经的典范。

　　丹东市政府网站2009年8月20日的一条消息显示，由丹东市地税局研发的“房地产评税及二手房计税价格核定软件”目前已经在全国税务系统被推广使用。

　　有专家向《财经国家周刊》介绍，丹东房地产模拟评税的“核心技术”，是将全市所有房产统计在案，依据片区市场价格形成评税基价（如周边数个楼盘价格相加后求出均值），相对于过去以“原值”计税的评税方法更为科学，可防止纳税人瞒报价格和避税。

　　但也有专家评价，丹东的估价手段过于简单，“仅用三两个楼盘就确定一个基价，数据与真实的市场动态尚有距离。”

　　同样的情况还出现在安徽省的试点中。

　　有当地学者曾表示，“空转”试点的芜湖和马鞍山两市已初步建立房地产数据库，开发了若干评税软件，且“在人员培训、人才储备等方面也逐渐成熟”。

　　而当地媒体近期援引马鞍山市地税局一位知情人的话说，“每年的‘空转’税率都不一样，因此难以立刻征收”。

　　即使是外界最为期待的北京，《财经国家周刊》记者的调查发现，有关“北京最具备开征物业税条件”的说法，亦缺乏坚实依据。

　　早在2008年1月北京两会期间，北京市政协委员、北京市地税局原局长王纪平就曾表示，“北京已提出进行物业税‘实转’的申请”，有望在2008年6月份之前获批向工业企业、写字楼等商业地产开征物业税。

　　如今时间已过去一年半，消息仍处在“空转”阶段。

　　《财经国家周刊》记者获悉，北京市的“空转”试点区域在东城、西城和大兴三个区。大兴区地税局工作人员向《财经国家周刊》记者证实，“之前虽然看到有文件下来，说要试点‘空转’物业税，但之后就没有下文了。”

　　另一位曾亲身参与北京“空转”调研的内部专家则透露，北京虽然在商业地产模拟评税方面投入了精力，可“都不是很完善，离开征具备的条件还相差很远，有各种各样的问题”。

　　声音一

　　国家税务总局：物业税目前还处在研究阶段

　　1月28日，国家税务局财产行为税司副司长杨遂周披露，物业税与环境税目前还处在研究阶段。财政部财科研究所副所长王朝才在接受媒体采访时也表示，目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路，即给出一个最低基点，在基点以内的免收，在基点以外的开始征收。但就基点的确定问题，目前还“争论很大”。

　　声音二

　　樊纲：开征物业税有必要

　　央行货币政策委员樊纲最近在某论坛上建议，应通过开征物业税等制度改革稳定房价。樊纲表示，中国政府要控制房价快速上涨，应管理好流动性，在房价上升的同时，增加土地供应，高效地使用土地，增加建房密度。此外，开征物业税等制度改革也有必要。