镜子迪拜

　　站在世界最高的迪拜塔上，放远视野，茫茫苍苍都是黄灰的荒漠；脚下却是全世界顶级建筑师的试验场，根根矗立的高楼以穷尽人类想象力的姿态站立着。有的像一枚竖立的硬币，有的像火焰，有的上粗下细，还有最流行的纠结在一起盘旋上升的“麻花式”建筑。

　　后现代的景象总是给人不真实的感觉，迪拜仿佛不是这个星球的一部分。就像她的房地产市场，2004年才真正开始市场化，2006年就让全世界明星和富豪为之疯狂，2009年轰然倒塌。2010年我看到的是腰斩的房价，空关的别墅，正在下沉的人工岛。

　　迪拜遍地的脚手架和发展方式，让去过的中国人都觉得似曾相识，很像中国沿海的城市，只是雄心更大，聚集和消灭的财富更多。迪拜的许多方面可以作为中国城市的镜鉴，有值得警惕的地方，也有值得学习的地方。

　　房地产不可靠

　　迪拜1000多年的历史中，大部分时间依靠的是游牧和波斯湾的珍珠，1960年代依靠石油开始富裕起来。但迪拜石油储量非常有限，“超人”酋长谢赫·穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆以惊人的魄力，把迪拜变成一个没有税收的自由港，自由贸易和金融业成就了迪拜，富甲天下的阿拉伯世界都以迪拜为面向世界的窗口，欧洲尤其是英国资本也以迪拜为窗口进入阿拉伯世界。就像开放前的中国内地，给了开放的香港成为自由港和金融中心的机会。

　　于是有政府背景的迪拜最大的几家集团，都纷纷向汇丰们借贷，画出一个个震惊世界的蓝图，828米高楼，世界最大的人工岛……酋长有一句名言：“我们是一个小地方，不做世界第一没有人记得我们”。政府政策也在推波助澜，没有规则，没有限制，房地产公司只需一张蓝图，有的甚至连土地手续都还不齐全，就可以开卖了。

　　但当世界金融危机来临，炒家纷纷撤离，留给迪拜的是800亿美元的债务，空关的房子，未完工的人工岛在海浪侵袭下正在逐渐沉没。

　　中国许多热点城市，本质上与迪拜并无区别，一半以上收入来自卖地，房地产投资占了固定资产投资的三分之一到二分之一。房地产只是一个投机和自我消费的市场，全球没听说哪个城市能只靠卖房子存在于世的。

　　上海泡沫大过迪拜

　　迪拜是不是全球泡沫最多的房地产市场？如果仅从一个通行的租金房价比标准来看，上海的泡沫起码是迪拜的2倍。

　　在迪拜塔下的黄金地段，有一个著名的阿拉伯城堡风格豪宅社区。我在国内参观过多个售价10多万/平方米的豪宅公寓，和号称售价上亿美元的别墅，但看完迪拜这个多层公寓社区之后，发现在室内室外各种细节上，迪拜的水平都要高于国内。

　　一套130平方米的公寓（迪拜只算使用面积，国内还要加上分摊墙体面积和公摊面积，如果用国内算法，建筑面积相当于160平方米左右），单价相当于人民币3万元/平方米左右，一年的租金在24万元左右。租金房价比是6%左右。

　　同在这个地段的一套高层公寓，90平方米左右，单价在2.5万元/平方米，房东是位印度大叔，他告诉我租金为1万元/月，租金房价比是5.3%。

　　我详细查阅了当地报纸的租赁和二手房分类广告，租金回报基本都在这个比例。

　　上海的租金水平是全国最高的，但根据《第一财经日报》的调查，目前普遍的租金房价比在2%左右，很多已经低于2%，还比不上定期存款的利率回报。

　　单纯从绝对房价来看，上海、北京、深圳这些一线城市也高过迪拜。迪拜最贵的公寓就是迪拜塔，目前的价格在8万~13万元/平方米，低于上海汤臣一品最近16万元/平方米的成交价。

　　迪拜最著名的棕榈岛上的别墅，也就是欧美明星们最热衷的投资品，直接面朝海滩的户型，500平方米左右，售价在800万~1200万迪拉姆（当地货币），相当于人民币1500万~2200万元，单价3万~4万元/平方米。这个价格也远低于上海北京深圳的豪宅别墅。

　　迪拜市区普通公寓售价在1.5万~2.5万元/平方米，也不比中国一线城市的价格高。

　　保障公民住房权

　　如果用另一个标准——房价收入比来衡量，迪拜人相比蜗居中的中国一线城市居民，幸福指数要高上许多倍。经济危机之后，迪拜公民年均收入是14万迪拉姆，相当于人民币26万元左右，相当于中国人均收入的10倍。即使是中国一线城市，人均收入也不到迪拜的四分之一。

　　但迪拜公民是不需要买商品房的。迪拜政府用法律将房地产严格区分为两个市场，一个是商品房市场，主要由外国人购买，无论潮涨潮落，不会影响到本地人，所以此次泡沫破灭，受伤的都是欧美明星、温州商人、印巴富豪。

　　另一个是保障房市场，迪拜人可以选择政府免费供应的住宅，也可以向政府申请土地自建别墅，或申请补贴购买商品房。在迪拜，公民完全不存在住房难的问题，有趣的是，倒是有人不愿领取住宅，宁愿在沙漠里住帐篷。另外本地公民结婚时，政府还会给予大额补贴，甚至送上全套家具。