北辰实业：长沙地王胜负手

　　2007年7月，北辰实业（601588.SH）制造了中国房地产市场上最轰动的一幕，以92亿的天价获得长沙地块。今后10余年的时间里，北辰实业的命运或将和长沙房地产市场紧紧系在一起。

　　北辰实业1997年由国家体改委正式设立，并于同年在香港联交所上市。其前身北辰实业集团成 立于1990年，当时北京市政府为配合举办第十一届亚运会，委托北辰实业集团的前身建设一个具有酒店、会议、展览、写字楼、公寓及其他配套设施的商住兼具的项目——亚运村。

　　亚运会结束后，北辰实业集团开始出租亚运村内各项物业及设施，开展物业投资和物业开发等经营工作。2006年10月，北辰实业回归A股，成为内地唯一一家同时在沪、港两地上市的房地产企业。

　　在北京奥运会筹备和召开期间，北辰实业同样受到了眷顾，承担了“4个酒店、2个媒体村、2个中心（新闻中心及广播中心）、1个场馆”的奥运建设和接待服务任务，主要涉及国家会议中心及配套设施、奥运媒体村的建设任务、汇园公寓媒体村6栋公寓楼改造工程及4家奥运签约酒店。

　　北辰实业战略转型的首要目标是增加土地储备。北辰第一次通过公开招拍挂市场拿地是2006年4月。然而，一年之后，北辰实业就创造迄今尚未被超越的长沙“天价地王”，并因此饱受质疑。停工、退地传闻一直包围着北辰，更被指策略失误。但客观上来说，北辰用了较长的时间对地块进行规划。

　　北辰实业管理层跟本报记者交流时，并没有把该地块当做地王，而是湘江浏阳河交汇之处，历史文化和生态资源极其宝贵的一块土地。

　　按照地上可售建筑面积380万平方米计算，长沙项目的楼面地价仅为2421元/平方米。北辰董秘郭川曾表示，实现A股上市时，公司的综合负债率仅40%左右。即便拿下长沙地块，公司的综合负债率也只有58%左右。

　　2006年、2007年、2008年北辰的主营业务收入分别为28.4亿、39.9亿、41.8亿。毋庸置疑，北辰实业拥有较强的融资能力，发行公司债、利用公司的持有型物业获得经营性物业抵押贷款。一位长期跟踪北辰的分析师认为，用接近3年主营业务收入总和的价格仅获得一个项目，对北辰实业影响巨大。尽管长沙地块平均地价较低，地块位置较好，用如此巨量的资金投入一个8至10年才能回收全部资金的项目，相当于将风险系于一地，而公司的战略布局将受地王牵制。在土地市场上，北辰也逐渐失去竞争力，退出地王竞争的行列。

　　据本报记者了解，北辰实业并不拒绝其他企业以股权合作的形式和北辰共同开发长沙地块，以加快地价款回笼的速度。

　　2009年年末，北辰实业长沙新河三角洲380万平米的城市综合体“揭幕”，质疑人士认为，在未来1至2年内，该项目就算是按计划面市，也必然面临着定价难题。