等着降价、等着打折……虎年申城首个工作周的楼市成交量不尽如人意,很大程度上与购房者的观望心态不无关系。刚刚过去的元宵节,沪上各大开发商使尽浑身解数,从房屋总价直降15万元,到付1万元定金可抵8万元房款,但这些看着具有诱惑力的促销手段,依然无法挽救新房市
场低迷的人气。现场;
元宵节促销冷热有别
“今天是促销活动最后一天,优惠应该不会延续。 ”今年春节前夕打出 “2月底前购房减免15万元”的“禹洲金桥国际”,堪称今年上海元宵节期间优惠力度最大的一个新盘。要知道,单套房产便宜15万元,这可不是哪个开发商都有勇气做到的,况且当前正处在买售双方僵持不下的时候。
禹洲金桥国际售楼处相关工作人员说,拿出来做促销的住宅有几十套,虽然是“尾盘”,但位置、楼层都比较好,价格也比较贵,均价在22000元/平方米左右。
可记者昨天中午12时来到位于浦东新区金港路上的禹洲金桥国际现场接待处,不知是否正值正月十五元宵节,接待处到处冷冷清清,巨大的房屋模型沙盘前也没什么人看房。
而在宝山,新盘“万业紫辰苑”也搞起元宵节的促销活动——均价在15000—16000元/平方米之间,购房享受9.8折优惠。
“这个已经是最低折扣了吗? ”很显然,开发商打出的9.8折,令包括记者在内的看房人大呼“不解渴”。销售人员称,9.8折只是基本优惠,折扣多少根据付款方式来定;首付成数超过50%,还有更高折扣。
记者在电话里询问得知,相比起禹洲金桥国际的低人气,位于宝山江杨北路上的万业紫辰苑则凭借元宵节促销打折,“赚”来不少人气。 “不需要预约,直接可以来看,今天看房的人还蛮多的。 ”一位销售人员说,“(优惠政策)可能3月份会作调整吧,现在还不得而知。 ”
类似的情形出现在位于闵行区的“浦江智汇园”,该盘打出的口号是——购房送泰国游、海南游。在电话咨询中,记者被告知,浦江智汇园拿出来做活动的房源前几天还有50多套,但目前只剩下30多套,剩余房源不多了。 “前段时间只能看,不能订。 ”售楼处一位工作人员对记者提出的看房要求稍感“惊奇”,称大多数购房者今天是来了就付钱下订单了,根本用不着看房。
针对在2月底前买房的人交了订金后可参加开发商的送旅游活动,浦江智汇园解释,购房送旅游的促销活动的确在这段时间,但房价不打折,均价还是16000元/平方米,现场有每户的价目表。
策略;
开发商普遍讳言“降价”
相较之下,沪上其它新盘的优惠幅度可就没那么大了。位于奉贤的绿地观邸目前在售房源有70平方米一房、103平方米二房,均价13000元/平方米,元宵节前购房,每套享受3万元优惠;位于金山的中锐龙湾1号2月底前购房有“5重优惠大礼”,每天有20个名额,现场参与抽奖,其中一等奖在房屋总价上减免4888元。
另有一些新盘,要到3月份才开盘,但眼下已将优惠早早挂了出来,赚足眼球。如西上海名邸,预计2月底、3月初开盘,约有100套房源,开发商早早地就将购房条件写入广告口号中,即购房需办理VIP卡,费用10000元,购房成功可抵20000元房款,未成功则退回。
与此相类似,位于嘉定区的保利家园·远香近邻将于3月底推出270套房源,价格都未最终确定,但开发商“急吼吼”地表示,办理VIP卡可抵1万元。
在采访中,记者发现有一个现象值得推敲:开发商似乎都讳言“打折”、“降价”等字眼,尽管他们已经那么做了。同样要在3月份开盘的大华锦绣华城三期,售楼处工作人员在回应记者的电话咨询时透露,新房源预计均价35000元/平方米左右,和前期基本持平。当记者追问有没有进一步优惠时,售楼人员表示,一切都还没有最终确定。
“开发商的定价策略自然是希望房价低开高走,任何打折、促销、优惠,必须要有足够的理由和说辞,否则就可能招来之前买家的不满,甚至遭遇退房的风险。 ”一位长期从事房地产营销的资深人士如是说。
但部分春节前已经开盘的项目,近期也出现了不少明显打折促销的现象。但大多数楼盘都“羞答答”,且“试水”的心态比较普遍。
事实上,房地产经过去年一年疯涨之后,房价普遍高企,即便有优惠,也无法回落至2008年底、2009年一季度的水平。在此背景下,任何折扣、促销,顶多是在消化去年一年的涨幅,况且前者的力度、广度明显要逊于后者。对当前的政策调控大环境怎么判别,何时再度进入楼市、以怎样的资金量进入,购买对象该以怎样的地段、户型为主等,都考验着每一位购房者。
调查;
七成购房者认为房价会跌九成开发商看涨今年房价
开发商这种做法,是在“试水”,考察市场的接受底线何在,还是在“真卖”,开发商的“葫芦”里究竟卖的什么药,广大购房者不得而知。
我们不妨先来看一组调查数据。
在最新出炉的一项名为“开发商2010房价预测及楼盘销售策略”的调查中,沪上有67.9%购房者认为2010年房价会出现下跌,其中39.4%购房者预测房价下跌幅度将超过20%。对于看跌房价的理由,33.2%购房者认为房贷政策收紧是主要因素。
而与此形成鲜明对比的是,前不久发布的 《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示,四季度大部分购房者看涨未来房价,前后反差如此之大,房贷政策突变起到巨大作用。
在67.9%购房者看跌2010年房价背景下,有53.7%购房者选择在2010年观望不出手,33%购房者选择在2010年下半年买房,仅有13.3%会在上半年购房。
分析人士认为,购房者选择观望,彰显了理性的购房行为,虽然最近政策频发,但都具有滞后性,发挥效用需要一段时间,现今房贷政策收紧也加重购房者观望情绪。
对于开发商来说,调查结果显示,沪上有九成开发商认为今年房价不会跌,其中47.5%开发商预测房价将保持平稳,32.2%开发商预测房价上涨幅度在20%以内,10.2%预测房价涨幅在20%以上,仅有9%的开发商预测房价下跌。
从去年下半年开始,开发商在上海拿地热情日渐高涨,2月11日成交的苏湾1号地块楼板价更是超过了5万每平方米,现阶段的土地市场储备成本已经明显上涨,开发商对土地储备的热情更加印证了地产企业对未来楼市的信心,市场降价的可能性微乎其微。
在九成开发商看涨今年房价背景下,52.5%楼盘销售策略选择小幅涨价,而有28.8%楼盘则选择观望,主动降价楼盘仅占3.4%。
在针对楼盘今年销售策略的调查中,有47.5%的楼盘选择“小推试水”,23.7%楼盘则会加速推盘,8.5%选择封盘,20.8%不确定。
分析人士指出,多数开发企业选择“小推试水”,反映出开发商矛盾重重。尤其是在2009年市场成交量创纪录后,开发商心态变得难以定则,一方面不想错过更高的房价利润空间,一方面又担忧新一轮宏观调控。“小推试水”成为开发商的销售策略,累积人气为获得更高的利润空间做铺垫。
调查显示,在被问及2010年是否有打折促销想法时,有三成楼盘表示有促销手段,打折、送面积等成为主要促销手段,促销楼盘多集中在外环附近。而56%的楼盘表示,不会进行任何打折。
“总体而言,由于许多开发商资金相对充裕,因此短期内出现大幅下调的可能性相对较小。 ”负责该项调查的一位专家这样预测。
观点;
房企短期内确实“不差钱”
“短期来看,房企确实 ‘不差钱’,这将制约企业降价促销空间。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出。
今年年初以来,国内房地产市场观望气氛渐浓,楼市的新增房源锐减,成交量一再萎缩。尤其在上海,经过2009年一番火爆行情后,今年一、二手楼市渐露颓势, 1月份新建商品住宅成交量更是遭到“腰斩”。
外界对此感到疑惑:市场成交如此低迷,房价应该随着成交量萎缩而下跌才对,但申城房价至今依然未见松动,甚至还在上涨。这究竟是何原因?
“我们原先也担心今年二季度,中央、地方政策面,特别是关注一季度的房价究竟会下滑到什么地步,但我们现在感觉还是比较有把握的。”沪上某大型房企事业部一位营销负责人透露,今年其公司几个项目的开发速度还是很快的,主要销售策略可能是价格平开,市场进一步转暖后逐渐调高,并力争把品质做好。
“市场调整虽然难测,但还是有些规律的。”就当前房价依然坚挺的原因,杨红旭分析指出,根据以往情况,一般成交量先跌,价格调整在后;二手房市场先 “变天”,新房市场后 “变味”。 “制约房价下跌的因素很多,就短期而言,开发商不差钱是一个重要因素。”
据了解, 2009年1月—12月,房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%,企业资金面非常宽松。其中,销售资金回笼和信贷增加对资金来源增量贡献较大。 2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款 8403亿元,增长116.2%,国内贷款11293亿元,增长48.5%。
整体来看,1997年以来,除2008年受市场低迷、销售受阻的影响外,国内房地产开发企业当年资金来源均保持高速增长,其中又以2009年为最。值得一提的是,2009年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金高达20896亿元,同比增长176.2%,增速创历史新高。剩余资金占本年资金来源比重达36.6%,占比亦创历史新高。房地产企业的“不差钱”由此可见一斑。
一些业内专家指出,近来楼市促销、优惠不断,更深层次的原因,或许可概括为三方面内容——
首先,世博会因素。从5月1日开始,相关区域内的建筑工程施工就得严格控制,且工程质量安全容不得半点闪失,因此,依靠在世博会期间 “赶工”,让住宅项目在年内尽快达到预售标准的做法基本不可取,比较现实的做法,是从现在开始赶紧以一些促销、优惠 “处理”掉一些 “尾盘”,收回一定量的资金后,再去开发下一个项目。
其次,资金链因素。有市场内部人士直言,今年下半年很多房企的资金将显紧张。一是上半年成交量同比下滑,资金回笼量减少;二是今年房地产信贷比去年紧缩很多;三是少数企业去年高价圈地过于激进,按照土地出让新规,一年内须付清土地款,其手头现金将比较紧张。
再次,政策面因素。对于未来楼市政策走向,有关专家表示,2010年房地产政策将转向 “有保有压”,今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济,仍将发挥房地产龙头作用。鉴于目前经济复苏所处阶段,短期内信贷政策依然保持偏宽松的环境,预计从二季度起,随着宏观经济增长继续走稳,房价还会上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,房地产政策将出现明显的 “前松后紧”趋势。届时,主动调整营销策略的楼盘自然将呈 “花开”之势,再有楼盘想打折、促销,也用不着像现在这样“羞答答”了。
“房价上涨论”为降价埋伏笔
在市场僵持不下、后市走势难料的时候,房地产开发商们都在做些什么?
春节前夕,中央陆续出台诸多旨在遏制房价上涨的政策。业内外众多理性人士都得出房价将进行适度调整的判断。而任志强等地产 “大佬”近日却一再放话,唱涨房价,王石等开发商中的理性派则比较 “纠结”,对于后市趋势的拿捏和掌控,将成为今年拿地、推盘的风向标。
“今年房价同比涨幅至少达5%,凡是预测房价会跌的都是瞎说。” 1月22日,华远地产董事长任志强表示, “从2003年开始,国务院的国几条都出完了,调控的手段也非常雷同,并无新意。从时间上看, 2009年的地产新政还是选择在年末而非通常情况下的年初出台,似乎表明了今年不会再有楼市政策出台。”
在房地产商阵营中,万科地产集团董事局主席王石是少有较为理性的代表之一,其在2007年末的一番 “拐点论”得到了市场的验证。不久前,王石重申不当“地王”,不做地产价格领跑者。但在2009年12月,王石却在微博发文感慨:水价涨了,资源性商品上涨是必然趋势,但房价再涨就问题大了。
可令人稍感诧异的是,在当前市场背景下,王石也抛出房价上涨论。在2月19日的 《壹周立波秀》节目中,王石在回答周立波提问时说: “未来三年应该是价格继续往高走,那是毫无疑问的。”不过王石后来也谈到,房价要与收入相匹配,房价的疯涨一定要控制,不控制是有问题的。
但在2月28日,王石再次发表观点称,今年楼市各种不确定性因素太多, “去年货币发行这么多会产生资产泡沫,今年楼市如何不好说,但三年来看其价格一定是上升的。”不过其预计,未来五年,全球前十位的开发商都将来自中国。
“当前的房价还是很坚挺的,特别是上海市中心城区。但从中央到地方,政府对楼市调控不断,楼市前景不明朗,公司制定全年的计划都很困难。”在对沪上的一些房地产开发商的采访中,记者听到不少这样的说法。
中国房产信息集团高级分析师付琦认为,就上海而言,首先是新房供应不足。由于供应不足,开发商并没有感觉到市场寒流到来,价格走势没有出现明显变化。供应不足所引起的成交趋冷,对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力,开发商并不需要跌价来维持销量。
付琦谈到,市场供应由新增供应和存量供应两部分组成,特别是存量供应的多寡对成交影响特别大。 2010年1月底,上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米,这是历史最低点。这些存量主要由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成,几乎没有有效房源,在这样的情况下,市场成交一定受到新增供应限制,成交数据不可能很高。目前,购房者已经出现了谨慎的心理,政策走势的不确定性,让不少购房者开始犹豫,尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。
独立财经评论人吴其伦以为,地产 “大佬”刻意唱涨房价的真实意图有以下这样几方面:
首先,近期市场成交量暴跌,令地产商慌了阵脚,不得不抛出“房价上涨论”这颗烟雾弹来迷惑消费者。今年春节期间,深圳零成交、广州成交不足五套、上海成交30套,这表明了各地市场的观望气氛日渐浓厚。在这样的成交量面前,开发商变得胆战心惊,成交量暴跌必将带来房价大跌。其次,地产 “大佬”抛出房价上涨论,是在为自己降价出货埋伏笔。春节过后,各地房地产市场将出现促销降价狂潮。地产 “大佬”们也预见到这点,他们害怕降价促销大战在各地燃起。最后,地产 “大佬”们抛出房价上涨论是向政府决策层施压,以期达到政府停止对地产调控的目的。
“从近期政府再度提高存款储备金率、严打囤地、继续收紧房贷等政策来看,地产 ‘大佬’的努力是徒劳的。”吴其伦说。