海南国际旅游岛：不要过分的躁动

　　2010年春节，三亚的温暖海风中，非理性的亢奋再次四处浮动。

　　作为海南国际旅游岛最重要的一片试验田，这个中国最南端的美丽浪漫的城市，又一次出现在舆论的聚光灯下，而经历过上世纪90年代楼市泡沫破灭深刻创痛的三亚人，却为此亦喜亦忧。

　　“过分的躁动，其实不是一件好事。” 三亚市副市长李柏青说。

　　三亚房价只是一个标杆

　　《中国经营报》：今年1月底国家宣布建设“海南国际旅游岛”后，海南尤其是三亚房价应声急涨，你会不会担心反应太快了一点？

　　李柏青：三亚房价近期的涨幅，肯定是有些超常的。但我想强调的是，这次房价增长应该放在中国经济的大环境下分析，不要觉得这仅仅是国际旅游岛规划获批的原因。当然这个规划对海南、对三亚都是巨大的利好，但真正的利好，房价持续上涨的最大动力，我认为还是继续强劲发展的中国经济。

　　三亚跟北京、上海这样的中心城市地位不一样，国家极力稳定后者的房价，既是经济需要，也有政治考虑。三亚城市规模小得多，每年楼盘销售量不过100来万平米，近期也就卖出几十万平方米的楼，只相当于大城市一个大型社区的水平，从房价涨幅角度看，三亚只是一个标杆，但并不承担真正的战略性作用。全国整个房地产行情都在涨，三亚冒尖了一点而已，对此应该有个客观的评价。

　　当然，海南国际旅游岛开发应该为投资者带来一个稳定、和谐的发展环境，不能光追求某一个产业，比如房地产业一枝独秀，因为这样最后只能导致经济发展失衡，甚至催生难以控制的泡沫。

　　《中国经营报》：但由于众所周知的原因，外界多少会联想，是不是海南或三亚自己在借机炒作？

　　李柏青：这次三亚房价大涨，我认为有三个主要原因，首先是全国房地产市场都在走高，我们没有脱离大势；其次，三亚购房资金基本上都来自内地，显然是内地的热钱在催涨楼价，不是我们自己投入炒作；第三，三亚楼盘销售量还是比较小的。从这几个角度来看，如果说楼市发烧，不是因为我们海南、我们三亚自己发烧，而是因为全国经济都在发烧。

　　我觉得对海南旅游业以及城市的发展，包括房地产的成长，大家应该多理性、宽容一点，毕竟海口、三亚有这么优美的环境，房价却长期落后于全国主要大中城市的平均水平，现在有一个重大利好刺激，获得一些补偿上升的空间，我认为也是可以容忍的。

　　换一种角度说，我们也不愿意看到由于市场上过度的炒作，造成外界对海南、对三亚产生偏见和误解，把国际旅游岛这样好端端的一个品牌，当成又一次经济泡沫的源头。这绝不是中央和海南省愿意看到的局面。对这一点，我相信地方政府是很清醒、很冷静的。

　　《中国经营报》：有报道说近日投资客有撤离的迹象，令人担心当年的地产泡沫卷土重来，如果是一个有中长线打算的投资者，现在到底该不该来三亚投资买房？

　　李柏青：三亚有一个叫凤凰岛的楼盘，开盘价每平方米55000元，听说目标价是每平方米80000元，个别楼层已经到了10万元，三亚这么边远的城市，楼价居然跟北京长安街边上的房子差不多了，你让那些投资客放弃短期暴利是不可能的。据我们所知，目前三亚楼盘的房子80%以上是空置的，很多人一买两套或更多，放着等待升值，这显然有些过热了。从海南省整体房地产开发来说，沿海海岸线能用的已经很少了，这对政府是个考验。我觉得推行物业税是最好的方法，地方政府土地收益细水长流，不要急功近利，这样有利于政府从长远经营城市。

　　不过，总体来看，我个人还是判断三亚未来房地产价格可能会比较高，这里面有市场需求在起作用，也有二手市场进一步发育后的拉升作用，毕竟还有旅游业在支撑着住房消费需求。与大规模房地产开发相配套的基础设施，如城市给排水系统、垃圾清运系统、污水处理系统，我们都在努力按新标准改善，争取适应人口和住房的飞速增加。至于本地居民的购房需求，长远来看，一部分进入商品房市场，一部分依靠保障房，政府根据情况提供补贴。这方面政府已经有了设想，海南已经有二十多年没有允许集资建房了，下一步这方面政策会适当放开。海南不放开这个政策，实在是不行的，很多企业职工都没有住房，长此下去很成问题。

　　房地产业挤压旅游业

　　《中国经营报》：顾名思义，海南国际旅游岛，旅游业当然应该优先发展，但对具体步骤应该有哪些考虑？

　　李柏青：我认为第一个要解决的问题是，对旅游产业中心地位的重新认识。现在三亚旅游业虽然很热闹，但还是不如楼市火爆，房地产业占用了很多资源，严重的挤压了旅游业，因为旅游配套设施往往需要很高的投入来建设运营，而投资回收期动不动就二三十年甚至更长，房地产业更讲究“短平快”，马上可以见效益。比如说现在国有土地出让都要求招拍挂，价高者得，地价太高做旅游配套项目的人受不了，一个餐厅老板根本没足够资金来买每亩几百万元的土地，最后还是让地产商得手。所以，这个事情我认为是当务之急，必须认真权衡，否则海南国际旅游岛很难做得好。

　　我们想未来3到5年内，对三亚主要旅游景点的相关产业链进行重点配套建设，同时还要注意保护环境，包括人文环境、资源环境、治安环境等等。理想状态中的三亚，应该是一个很有亲和力的城市，这就需要高水平的规划和管理。第一是产业配套，第二是改善环境，第三要争取进入旅游业的制高点，也就是在文化旅游上下工夫。直白地说，三亚一定要有高附加值的东西吸引高端游客进来，整个城市的旅游品位持续提高，旅游氛围才能始终维持。

　　海南国际旅游岛这样一个规模很大的工程，想短时间完成建成，是不合常规的，现在的问题是由于利益驱动，大家有点过于躁动了。我想海南是一块好玉，需要时间来好好打磨她，一夜之间完成的，肯定是一个粗活。

　　《中国经营报》：现在来三亚旅游的内地游客有个说法是，“五星级的价格，一星级的服务”，短期内能不能尽快改善，让游客更有信心？

　　李柏青：这确实是我们需要攻克的一个难题。就三亚这个城市的综合管理来说，还是有不少缺陷的，需要补很多课，比如现在三亚给人感觉是个有些混乱的城市，为什么会很乱？首先是道路基础配套不全，还有商业和治安等等也未尽如人意。为什么治安会乱？因为警察人数没有完全按照整个城市的功能和规模配给，但是假如把警察数量增加三倍，到了夏天，内地游客来得少了，这些警察又都没事干了，这不是增加政府的财政负担吗？类似这样的问题，都牵涉到深层次的结构性矛盾，需要我们逐一去解决。

　　三亚未来的文化取向

　　《中国经营报》：有人认为，在海南过去20多年的发展中，外来文化对本地文化的漠视很严重，这可能会对海南国际旅游岛的特色和个性造成一些不利影响。

　　李柏青：所谓“漠视本地文化”，要看从什么角度来理解了。我有一个观点，文化这个东西是生生相息的，它服从自然的规律，每天都在不断的演进之中。对于海南的传统文化，我们不能不负责任地放任她衰落甚至消亡，该拯救、该保留的一定要拯救和保留。但与此同时，我认为更重要的是要创造新文化，这才是海南国际旅游岛真正的出路。就海南的实际情况而言，历史文化积淀还是相对薄弱的，光靠保护和挖掘那点老底子，要做一篇国际大文章，有很大难度和压力。

　　我个人的观点是，三亚未来的文化取向，最终应该是建设国际时尚之都。在这一目标指引下，可以分为两个阶段，第一阶段是中华文化荟萃，把中华文化的各种名人吸引过来，比如说过几天东北的刘老根大舞台要来落户三亚，虽然未必人人都认可它，但只要市场接受了，它对三亚来说就是合适的。第二个阶段是逐渐引进外国文化，我们会大量吸引国际上体育、文化和时尚界的各种优秀项目和人才前来落户，用5年、10年甚至更长时间好好扶持培育。第三个是最高阶段，让中外古今特色各异的文化元素在三亚融合、杂交、繁殖，最后形成我们自己独特的文化体系，然后再向国际上扩散，甚至引领国际潮流。

　　《中国经营报》：如果引进的外来文化与本土文化产生激烈冲突，如何解决？

　　李柏青：不同类型的文化碰撞会有，但整体上来说，不会产生剧烈的冲突，更多是相互理解和融合的过程。这方面，要相信自然规律的力量，经过生存竞争的过程，一定会淘汰那些体质不强的、不能在海南这个独特的环境中生存成长的文化元素，留下的是那些有生命力和影响力的文化。这一过程，我认为20年、30年都不算长。政府和民间有识之士，可以对此进行相应的规划设计和引导支持。

　　资料：

　　三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，全市面积近1920平方公里，其中规划市区面积38平方公里，境内海岸线长209公里，有大小港湾19个。2009年，三亚市接待过夜游客人数 669万人次，同比增长10.7%。旅游总收入103.77亿元，增长14%。

　　2009年，三亚全市生产总值174.85亿元，按可比价格计算，增长17.2%，人均生产总值36065元，增长14.8%。全市地方财政一般预算收入26.72亿元，同比增长26.7%。