令人迷茫的中国房价统计数据

　　2月25日，中国国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年，70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。由于与公众实际感受相距甚远，此数据自然引起一片哗然。

　　当然，国家统计局或许又要喊冤。因为其公布的数据其实是全国70个大中城市的房屋销售价格指数，并非公众关注度较高的房屋销售均价的涨幅，这是两种不同的房地产价格统计方法；而且，这一数据是全年的累计值。2009年前五个月全国70个大中城市房屋销售价格一直是同比下降，直到6月份开始才恢复正增长，如果粗略地计算月度同比增幅的平均值，全年同比涨幅也确实在1.5%左右。

　　其实，对于价格指数来说，全年同比累计值的实际意义并不大，因为其将全年不同月份的涨跌 “中和”了，要想粗略考察房价全年的涨幅，还不如看2009年12月份当月的同比数据。根据国家统计局的数据，2009年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了7.8%，其中北京上涨9.2%、上海上涨7.4%，广州上涨8.7%。可以看出，这些大城市的房价在一年之间（即2008年12月 -2009年12月）只上涨了不到10%，这似乎仍然不能平息公众的疑惑，也暴露出中国房价统计数据存在很大问题。

　　“数出多门”是中国统计工作中经常遇到的问题，房地产价格的统计也是如此。房屋管理部门、地方统计部门和国家统计局都会发布房价统计信息，采用的方法也不尽相同。房屋管理部门和地方统计部门多采用房屋均价法，即用该地区一定时期内房屋销售金额除以销售面积来计算房屋平均销售价格。作为公众来说，似乎也更愿意接受这种比较直观的算法，许多媒体和研究人员也采用这种算法。比如，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在1月份就曾表示，2009年1至11月全国住宅销售均价达到 4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为启动住房制度改革以来涨幅最高的一年。

　　一般来说，由于房屋成交时要在房屋管理部门登记备案，所以房屋管理部门的数据更加真实和及时，而地方统计部门和国家统计局的数据是通过房地产企业的填报和调查走访相结合的方式得来的，不仅时效性差而且真实性也值得怀疑。但是，房屋均价法有一个致命的问题是，它无法反映出结构性因素和房屋品质变化对房价的影响，导致计算出的平均房价会失真。比如，如果一段时期内大量低价房入市，就会相应拉低平均房价，大量高价房入市就会拉高平均房价；再比如，如果由于房屋装修和周边环境等条件的改善导致了房屋价格的上涨，如果还是按照均价法就会夸大房屋价格的真实涨幅。

　　同计算CPI一样，在考察房屋价格的变化时也要尽量遵循同质可比的原则，由于房屋同一般商品相比其个体差异性非常大，面积、地段、朝向和楼层等等各有不同，所以如果没有充分考虑到房屋的非同质性，不仅计算平均房价时容易出现较大偏差，而且在编制价格指数时也容易使数据失真，特别是在剔除品质变化对价格的影响时有很大的操纵空间。目前，国家统计局编制的全国70个大中城市房屋价格指数，涉及的样本房地产企业多达13000多家，如果其填报的数据并不真实，将直接影响到房屋价格指数的可信度，而房地产企业也有虚报数据的动力。比如，高报基期样本房屋的价格，以削弱报告期内房地产价格的涨幅，从而造成房地产价格并未暴涨的假象。

　　对于统计部门来说，首先应该“传道授业解惑”，向公众阐明不同房价统计方法的原理和优劣，帮助公众正确理解和使用数据；其次应该“吾日三省吾身”，在面对公众的质疑时，不能以统计学的专业性和技术性强词夺理文过饰非；最后应该“鼓足干劲、力争上游、多快好省地完善中国特色的统计体系”。在过去的2009年，从职工工资，到CPI，再到房价，这些最受公众关注的数据被轮番质疑，这绝非偶然。特别是既然房价没有被算进CPI中，就更应该把单独计算的房价统计得清清楚楚、明明白白和真真切切，不要让人雾里看花。