减轻地方财政 对房地产的依赖最关键

　　⊙周子勋

　　北京市11个相关职能部门前些天联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，共分为十一条措施，被外界称为北京版“国十一条”。《意见》最大的亮点在于“增加政策性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应”。《意见》要求，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。要知道，政策性住房达到一半，这在香港都是经过20多年才做到的。

　　此外，值得关注的是，在限外令和开发商房源公开上也要严很多——“取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。”

　　这是地方政府对中央“国十一条”的进一步落实。北京如此痛下决心调控房地产，实在难能可贵，值得鼓掌称快。在笔者看来，北京选择在两会前推出这样的调控措施，不外乎有两大考虑：抑制高企的房价、充分估量了房地产行业乱局对国民经济的负面影响。

　　据笔者了解的情况，在金融危机之前高房价得以持续，一个重要原因是全球流动性泛滥，大量资金进入房地产市场，特别是国际投行在里面浑水摸鱼，使得房价迅速攀升。危机之后国际投行面临着要出手却无人接盘的局面，于是当市场出现回暖的迹象之后，迅速唱多中国房地产市场，以期尽快找到接盘的人，出售套利。与此不谋而合的是，此前公布的《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》显示：房地产上市企业盈利能力和成长能力并不乐观。其中，近半数房地产上市企业盈利乏力，近九成上市公司成长乏力。

　　可以肯定的是，在两会前后，各地方政府的调控细则将会陆续出台。这些政策的出台，的确会如外界所看到的那样对房地产涨势有降温作用，比如：可以在一定程度上增加房源供应、减缓房源紧张，可以使商品房价格得到一定抑制、至少速度会比去年有所放缓。但问题是，这样的措施能否真正遏制住高企的房价？效果怕未必令人乐观。

　　首先，北京土地供应目前依然很充足。据中国指数研究院的数据，2010年1月，北京市新建商品住房新增供应9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月减少42.3%；新建商品住房价格环比指数为102.6，涨幅比12月回落2.1个百分点。1月北京总成交土地为26块地，总建筑面积为2823547平方米，总成交金额为132.46亿元，楼面均价达到了13305.4元/平方米，溢价率更是高达140.7%。

　　另外，日前中央已经明确表态：今年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，所以，虽说北京此次政策落脚点在于增加保障性住房，涉及商品房调控项目比较少，因此近期房价拐点仍难现。

　　其次，地方财政收入来源多样化步子还不大。政府土地出让金收入作为衡量土地市场活跃度的重要指标，在目前的整个财政体制之下，房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州(包含余杭、萧山)、北京土地出让金收入位居前三位。

　　所以说，不论是中央版的“国十一条”还是北京版的“国十一条”，能否切实收到预想的有效成果，关键看政府部门尤其是地方政府在经济结构调整上到底有多少实际动作，财政体制实行的综合改革，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。

　　(作者系北京安邦咨询研究员)