数字透视海南金融地产岁末年初之放量

　　国家统计局10日发布《1-2月全国房地产市场运行情况》，海口、三亚住房价格指数，连续两个月“领跑”全国。其中2月份，海口同比上涨50.5%，环比上涨14.0%；三亚同比上涨49.3%，环比上涨16.7%。

　　岁末年初海南金融地产“放量”到底有多大？它是如何“成长”起来的？注入海南地产业的资金来源结构如何？海南还有多大的房地产存量及其结构如何？

　　记者尝试从官方统计数字透视上述疑问。

　　时间节点：“政策”套餐与“热钱”南下无缝衔接

　　对于这一轮“放量”，此间言论较为一致归因于2009年末国家批准海南建设国际旅游岛。一来，因为这个政策“套餐”，前景出现颇多变数，值得投资一搏；二来，2008年末全球金融危机后进入中国的“热钱”，以及2009年国内银行的超量信贷，岁末四处寻找暴利“出口”，海南因为成为“投资热点”而“不幸中招”。

　　比照海南省统计局逐月发布的2009年9月至今年1月《统计月报》，可以发现去年10月是金融地产放量的第一个节点，今年1月则是第二个节点。这两个节点，与海南省拟上报建设国际旅游岛方案，以及国务院下发《意见》的时间恰好吻合。

　　金融放量：近4个月地产投资与去年前9个月相当

　　今年1月份的海南《统计月报》，是海南建省以来少见的一份月报。其中涉及房地产开发投资的项目，有许多同比数据不是以百分比来描述，而是成10倍甚至20多倍的放量增长。

　　如“房地产开发投资”项下数据是34.69亿元，同比为2倍；其中“土地开发投资”一项1.23亿元，同比为23.9倍；“年度财务资金来源”项下的“其它资金”为163.9亿元，同比为5.7倍，“定金及预付款”为65.2亿元，同比为10.9倍。

　　这些“同比”是否能够准确说明海南金融地产的“放量”情势？记者与此间数位宏观经济研究者，以及金融业内人士探讨后认为，由于两年的岁初国际、国内经济形势迥异，国家宏观经济政策迥异，故两个月份数据对比不能精准说明海南情况。

　　仔细比读这几份《统计月报》，发现去年10月至今年1月这4个月份地产投资累计，与去年前9个月累计相当，金融方面的数据甚至大幅度超过。例如，去年截至9月，海南“房地产开发投资”项累计为190亿元，去年10月至今年1月底累计为100.9亿元；其中“土地开发投资”，去年截至9月累计10.5亿元，去年10月至今年1月底累计为7.67亿元。

　　又如，去年截至9月，海南房地产“年度财务资金来源”项累计为328.6亿元，去年10月至今年1月底累计为352.5亿元；其中，这两个时段内“其它资金”项下的数据分别为178亿元和250.4亿元；“定金及预付款”项下的数据为86亿元和138.5亿元。

　　上述涉及海南房地产投资的统计数据比对说明，无论是投资，抑或是热钱，在去年10月份之后，出现了惊人的放量增长。

　　房产存量：住宅类房地产在建与销售比约五比一

　　统计数据的比读还说明，年终岁末海南在建与销售房屋比约为五比一。

　　从房地产建设来看，在“房地产施工面积”项下，去年截至9月为1691.28万平方米，去年10月至今年1月底累计为1596万平方米；“竣工住宅”，这两个时段的数据分别为158.72万平方米和229.33万平方米。

　　从房地产销售来看，“住宅销售面积”项下，两个时段的数据分别为338.72万平方米和335.69万平方米；“住宅销售额”，数据分别为204亿元和267.3亿元。

　　其中，去年10月至今年1月底，关于“住宅”竣工与销售的统计数据，与海南同期“房屋竣工面积”、“房屋销售面积”相比，相差均不低于10万平方米；与“房屋销售额”比较，相差不低于5亿元，说明目前海南房地产的构成以住宅类为主。

　　据此间媒体报道，尽管2月海口住房价格指数领先全国，但是商品房市场总成交量为2150套，平均日成交量约为76.8套，签约总面积为272273.83平方米，环比下滑38.75%，平均日销售量环比下滑约36.2套。其中，春节后的2月13日—16日连续4天销量为零。1-2月，岛外购买商品房住房的面积占了商品房销售总面积的63.23%。

　　数目庞大的在建商品房住房，正在海南土地上“开花”，能在多久以怎样的价位“消化”完毕，将是开发商与购买人“博弈”的焦点。(关向东付美斌尹海明)