中国调控房市要有大智慧

　　新加坡《联合早报》22日刊出中国东南大学教授徐康宁的文章《中国调控房市要有大智慧》。文章说，中国房地产市场是一个极其复杂的问题，涉及不同群体的利益，关系经济发展连续性，也和正在建设的市场经济制度有关，妥善解决这一问题需要有大智慧。

　　文章摘编如下：

　　住房问题是今年中国“两会”前后的一个热门话题，调控房市、遏制房价成了社会普遍关注的焦点。如何调控房市，怎样控制房价，不仅人大代表和政协委员十分关注，普通百姓更是有所期待。

　　房价是个大问题，它不仅关系到很多人能不能买得起房子，而且也和社会财富的重新分配，以及市场经济的核心制度息息相关。现在的问题是，没有买房子的人，希望房子价格下跌，最好能有较大幅度的下跌；而买了房子的人，不希望房价大跌，因为住房已经成了很多居民重要的家庭财富。

　　自住房制度改革以来，中国已有越来越多的居民通过住房改革或购买商品房的方式拥有了自己的住房，家庭财产的构成已经发生了很大的变化，房屋财产成为居民最主要的财产。虽然没有权威的数据表明，中国到底是有房产者多还是无房产者多，可以肯定的是，已经拥有自己房产的家庭占了一个很大的比例。如果调控房市只是简单地打压房价，造成房价大起大落，房价跌幅过深，也会使目前有房者的家庭财产大幅“缩水”，损害了有房者的利益，而这些有房者在数量上仍以普通居民为主。

　　有一种观点认为，如果是以自住为目的的话，房屋的价格涨落与自住者的关系不大，只有那些投资者和投机客才会对价格的涨落敏感。这句话看上去有道理，其实不然。住房既然已经成为居民的家庭财产，房产价值缩水总是一件对财产所有者不利的事情。

　　试举一简单的例子说明此事。如果一个人自己创业，向银行申请贷款，可以用他的自有住房作为抵押，抵押物价值多少就取决于它的市场价格，房价大跌，抵押物的价值也会大幅缩水。现在为了让买不起房的人能够买上房，人为刻意地把房价打压下来，也会造成新的不公平。

　　不仅房价不能大起大落，而且房市还要稳定健康发展，不能把房地产市场从“热得发烫”的状态一棍子打到“冷得似铁”，这方面过去已有教训。房地产市场既是当前城市建设重点，也是一大消费热点，住房消费对扩大内需所起的作用，目前还没有其他热点可以替代。即便有的居民出于投资保值需要购买不止一套住房，似乎也无道理将此行为置于打压范围之内。

　　既然我们允许居民投资股票、黄金、期货，为什么不允许他们投资住房？限制居民的房产投资有何法理依据？全世界范围内，只要公开交易，居民投资房产用于保值都是天经地义的事情，也是市场经济的基本准则。

　　在国内居民普遍存在投资渠道狭窄的情况下，限制居民投资购房，不利于市场经济的发展与繁荣。前一段时间，许多部委联合下达的调控房市的文件中，都有抑制投资性购房的字眼，而值得关注的是，温家宝总理在今年全国人大会议上的政府工作报告中，明确讲到要抑制投机性购房，并未提及投资性购房，这也算今年政府工作报告的一个重要看点。

　　由于中国的经济发展水平还不高，居民的收入保障在制度上还不够健全，如果有更多的居民拥有财产性收入，既是完善普通国民家庭收入的一种机制，也是形成更多有产者促进社会稳定的一个条件，社会上有产者越多，社会也越趋于稳定。

　　今年“两会”的总理报告中有一句话：要创造条件让更多群众拥有财产性收入。这句话很重要，值得回味。解决住房的问题，不能全靠新房一级市场，也要引导居民合理消费，所以，我们一方面要遏制房价过快上涨，另一方面要倡导居民租赁消费，这也是成熟房地产市场的一个标志。

　　房地产市场肯定是要加强调控，但关键是怎样调控。在中国的房地产市场上有三个主要行为主体，一个是买房者，构成需求一方，第二个是开发商，第三个是地方政府，后两者构成了供给一方。以前的调控总是调控需求，在控制需求上做文章，结果需求在人为控制下反而更加旺盛，造成了需求的恐慌，更是给开发商以更多涨价的机会。中国的房地产市场本来不应该这样的，房价也不该这样高的。如果地方政府对土地的收入不是如此渴求和依赖，如果地方政府对建造经济适用房和廉租房不是故意不作为或热情不高，如果现在的市场秩序和规则不是如此地有利于开发商，市场一定要正常许多。

　　因此，调控的重点一定要从需求调控转向以供给调控为主，关键在于，一是要尽快增加供给，二是要规范地方政府和开发商的行为。如果我们能保证足够的市场供给，同时能够很好地约束开发商的不当行为(中国开发商的不当行为确实很多)，房价高的问题就能自然得到解决，即便有人炒房，也只是市场大河中的一丝涟漪而已，翻不起几个浪花。当然，对于恶意的炒房者，还是应该在制度上加以坚决的遏制。

　　此外，还要很好地研究城市土地收益与住房市场供应的问题。现在的情况是，地方政府把土地收益全拿去了，而住房的供给全部交给市场去解决，这是一种责和利不对等，地方政府获得了利益，而不愿承担责任。作为系统解决住房问题的一种办法，应该对地方政府使用土地收益做出一定的规定，如规定地方政府必须将土地收益一定的比例用于经济适用房和廉租房的建设，规定地方政府按照城市规模大小，每年必须建多少经济适用房和廉租房等。

　　中国的房地产市场是一个极其复杂的问题，涉及到不同群体的利益，关系到经济发展的连续性，也和我们正在建设的市场经济制度有关，妥善解决这一问题需要有大智慧。

　　有智慧者不应“头痛医头、脚痛医脚”，应该在治病的过程中保证体魄的整体健康，不能应一时的舆论热点而不顾市场经济的核心准则。我们既要克服政府不作为的倾向，尽快解决突出矛盾，也要防止简单化，用非市场的办法解决市场的问题。这很可能是一个不断探索、循序渐进的过程，温家宝总理说本届政府任期内解决这一问题，足以说明这不可以简单化，需要我们积累更多的新智慧。