各地从严清算土地增值税 开发商资金压力

　　近期各地楼市量价齐涨，地方政府相关调控措施也不断出台。据了解，为了保证普通住房的有效供给，遏制非普通住房的过快增长和价格上涨，海南、上海、厦门、临汾等地近期也在推进土地增值税清算工作。

　　上海：清算销售面积超85%以上等条件房地产开发项目

　　上海市地方税务局也在1月份下发《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目进行清算的，通知规定，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

　　上海汇盈策略咨询公司分析师高深指出，对房地产开发企业进行土地增值税清算可以起到类似收紧银根的作用。北京市万商天勤律师事务所合伙人李季先也认为，从严执行四级超率累进税率的增值税征收政策，强化土地增值税的清收是调控市场相对有效的办法。中国社科院财贸所财政研究室研究员杨志勇则指出，在供需失衡的情况下，通过税收调控房地产的作用十分有限，政府还是要将重点放在增加供给上。

　　广西非普通住房预征率提高一倍

　　广西地税下发的通知指出，从2010年3月1日起，对广西土地增值税预征率进行调整。一是对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房，暂不预征土地增值税。二是对房地产开发企业开发的普通住房，按0.5%的预征率预征土地增值税。三是对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%-3%的预征率预征土地增值税。四是对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%-5%的预征率预征土地增值税。五是对强制拍卖转让土地使用权的，按5-12%的预征率预征土地增值税。其中，对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍，商铺和其他房产的预征税率下限也由1.5%提高到3%。

　　广西地税局指出，提高土地增值税预征率，目的就在于保证普通住房的有效供给，遏制非普通住房的过快增长和价格上涨。

　　业内人士认为，上调预征率将使得开发企业资金宽裕程度受到一定程度影响，可以起到收紧银根的作用。在广西上调土地增值税预征率以后，其他省市也有可能紧随其后，通过调整土地增值税来调控房地产市场。

　　多地加紧清算土地增值税

　　厦门、海南、上海、临汾等省市，近期也在推进土地增值税清算工作。厦门市地税局日前下发了《福建省厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》，通知指出，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　海南省地税局近期也在积极开展房地产开发企业土地增值税清算工作，坚持依法征税、严格清算、应收尽收，坚决制止以各种名义拖欠税款，严厉打击恶意逃避国家税收行为。

　　开发商资金压力或加大

　　面对近期掀起的土地增值税清算潮，一些开发商坦言，如果各地再次从严进行土地增值税，将使得资金压力加大。

　　广州粤沛地产副总经理黄春表示，如果土地增值税再次清算，对于楼市来说相当于大地震，开发商将面临空前压力，尤其是一些中小开发企业，面临的压力更大。北京一家地产公司负责人也向记者表示了类似担忧。

　　数据显示，1-2月，全国土地增值税实现收入189.4亿元，同比增长162.3%，比去年同期增速提高190%。

　　昨日，两则“琼中县国有土地使用权挂牌出让公告”现身海南省土地矿产市场网，“封地”近三个月的海南省正式恢复土地供应。

　　琼中县挂出的两块拟出让土地分别是位于县城北新区民族广场东南面约50米处地号为05001——201002号的建设用地，面积约为10100平米；及位于该县营根镇百花岭观音庙东侧什那青溪休闲度假区内地号为05001——2009018号建设用地，面积为12385.55平米。2010年4月1日至4月20日接受竞买报名，按照价高者竞得原则确定竞得人。

　　琼中县国土环境资源局规划用地与耕保股办公室的电话一直处于占线状态，晚上8点，记者终于拨通了负责本次土地出让的周先生的电话。他表示，作为海南“封地令”解除后最先挂牌出让的地块，琼中县的这两块地受到了市场的广泛关注，挂牌首天，打电话来咨询的已超过20人。周先生告诉记者，通过评估，他们调高了琼中县新挂出的两块土地参考价格，但每平米300余元的地价在海南来说依然很低。

　　刚刚过去的3月，上海等一线城市商品住宅销售出现明显反弹，价格则基本稳定。

　　据统计，3月上海商品住宅成交面积为80万平方米，比2月大涨150%，在连续3个月下跌后出现反弹。但该成交水平仅为去年同期的55%。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者表示，仅从成交量来看，上海楼市的反弹力度仍嫌不足。

　　在业内看来，成交反弹主要得益于供应放量，如3月上海商品住宅新发了50张预售证，供应面积为70万平方米，虽然同比减少44%，但环比剧增218%，而成交排名前十位的项目中，有一半属于新增供应。价格方面，上海楼市依然坚挺，3月全市商品住宅成交均价为19767元/平方米，比2月微涨0.37%，比去年同期则大涨48%。

　　据北京中原地产统计，今年一季度北京二手房成交量达50342套，其中住宅达47017套，较去年同期分别上涨32%、28%。二手房均价则稳定在14000元/平米左右，同比上涨50%。记者注意到，单从成交量上来看，北京二手房市场的火爆程度已经超过新房，成为影响市场的关键因素之一。

　　记者根据北京市房地产交易管理网数据统计，一季度北京期房网上签约达31445套，其中住宅签约23193套，而去年同期分别为31336套、25100套。

　　根据亚豪机构统计，4月份北京新开盘项目价格一路看涨，部分项目开盘均价达到24644元/平方米，比去年同期上涨102.5%，比3月份已经开盘项目的整体均价上涨21.7%。

　　深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年3月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元，比上年同期上涨86.43%，环比上个月上涨15.36%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

　　统计显示，今年3月，深圳市新建商品住宅销售面积26.13万平方米，比上年同期下降62.39%，环比上个月增长34.62%。

　　据分析，今年3月，深圳市新建商品住宅销售呈价跌量升走势，成交均价起伏较大，其中单日销售均价最高为每平方米27438元，最低为每平方米14054元。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋指出，结构性的供需矛盾成为深圳房价暴涨的源动力。王峰建议，“十二五”期间，应以加快城市更新为主，加快普通商品住房建设，满足居民消费结构升级带来的新增住房需求。