转战二三线城市 万科紧盯沈阳、东莞、无锡

　　中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前共同发布的2010年1季度房企销售排行榜显示，房地产企业战略重心已经或正在向二三线城市转移，据《证券日报》记者了解，对万科A（000002.SH）业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡，对恒大地产（0333.HK）业绩贡献较

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　　万科相关人士介绍，万科将在4月7日发布全国销售数据，如今万科已在全国30多个地方设有分公司。记者致电万科销售业绩比较好的无锡分公司，相关人士说：“万科在无锡开发销售的项目主要是魅力之城、金域缇香、情景花园洋房。早在2004年，万科以魅力之城进入无锡，魅力之城总建筑面积约为134万平方米。楼盘均价在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米左右。”资料显示，万科2009年的新增土地储备90%以上都分布在三线城市，保利地产去年在二三线城市实现的销售额首次超过了一线城市。

　　对于其他上市公司在二三线城市的销售业绩分布，中国房产信息集团（纳斯达克上市代码：CRIC）研究中心总经理陈啸天对《证券日报》记者表示，以二、三线城市作为重点布局区域的企业，无论销售金额还是销售面积均出现明显增长。不仅如此，多数入榜企业均不同程度得益于二、三线城市市场的需求放量。如保利地产（600048.SH）布局长沙、青岛、佛山；大连万达布局福州、济南、太原；碧桂园（2007.HK）布局沈阳、巢湖、芜湖、韶关等城市。

　　为何地产公司进军二三线城市速度之快？国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这是城镇化机遇，中央目前在加大对城镇化的部署力度。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。例如，恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了27个城市，产品布局较为合理。对此，陈啸天则说，随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下，一线城市房价水平的进一步跃升，已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。而值得关注的是，二、三线城市的贡献率也在增加，成交量开始逐渐向二、三线城市转移和集中。特别是三线城市处于市场刚刚起步，庞大自住需求逐步释放，而城市房价涨幅相对理性，房价压力相对较低的状态，使得未来市场将有相当大的发展机会。同时,巴曙松指出，“地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设；9.59万亿的信贷高速增长；房地产出乎意料的大幅上涨。这三块要正常化。目前的政策调控都是针对这三块来讲的。”

　　今年第一季度，恒大地产的销售已达85.3亿元，比去年同比增长了175%。如果按此推算，恒大2010年全年销售额将比较乐观。

　　那么，房地产上市公司采用什么模式围猎二、三线城市？业内人士张金认为，上述企业均以优异的销售业绩挤身全国销售排行榜，并同样得益一线城市的利润和二、三线城市的规模贡献力，但各自的取胜模式却有所不同。万科作为行业龙头，以产品、管理等各条线均好平稳的获利模式稳居宝座；保利地产、中海外、中信地产凭借有效的资源配置力，在项目开发的前端赢取先机；恒大和绿地则采用项目快速流转，通过规模化占领市场；大连万达和富力凭借地产开发和商业运营的互补实现双赢；碧桂园则以二三线周边城市的影响力，扩大全国规模；绿城定位高端市场，在高端细分市场精根细作，赢取市场机遇。