深5公司年内难受益“城市更新”

　　4月20日，世纪星源（000005.SZ）发布公告称，公司所属南油地区福华厂区的更新改造项目已被列入2010年深圳市城市更新单元规划计划。同日，*ST华控(000036.SZ)也公告表示，公司拆除重建项目中的——“宝安区27区原惠中厂区”已被列入获批的项目之一。

　　而在此前的4月1 9日，深圳首批城市更新单元规划计划名单确定，深纺织（000045.SZ）、深华发(000020.SZ)、世纪星源（000005.SZ）、深康佳(000016.SZ)、*ST华控等5家上市公司榜上有名。

　　此举意味着5家上市公司所涉地块，改变用途后转让或开发商业地产获取高额溢价的路径不再停留在概念阶段。

　　不过，本报记者从上市公司和深圳市城改办了解到，目前首批城市更新计划还只是立项，离规划制定和最后实施还有相当距离，保守估计，“今年内难以完成所有流程”。也就是说，能给相关上市公司带来巨大收益的更新计划，至少在今年很难给其业绩带来贡献。

　　5家上市公司中，深康佳的总部厂区目前仍在使用。该公司称，作为新总部的研发大厦需要2011年才能完工，现有总部的更新改造计划今年不可能实施。而深纺织董秘办人士也告诉记者，公司列入计划的深纺大厦C座涉及多位业主，如要改造需征得全体业主的同意，必须多方沟通。

　　深圳市南山区城改办的工作人员则对记者表示，首批城市更新名单的确定只是说明已经确立了改造片区，且已立项；下一步将确定每一个计划项目的具体改造主体。“比如说一个区域具体改造哪几栋楼等等”。由项目单位根据深圳市改造主体确定实施意见自行确定后，上报给所在区的城改办；城改办汇总复核后上报市政府开会研究批准。

　　主体明确后，才能进入关键的规划编制阶段。每个项目都需要权属方和设计院共同制定出整体规划，包括确定重建后的容积率等。规划编制完成后报深圳市规划局审批。审批通过，形成全市统一计划后，才能进入拆迁补偿、安置等的谈判、协议阶段。最后才能进行改造动工。

　　这位工作人员透露，“目前规划编制以及后续阶段的实施办法、指引等细则都还未出台，更早的改造主体认定也还未开始。规划编制和拆迁谈判等前期工作都需要耗费较长时间，真正的更新改造实施不会很快，今年很难有突破。”

　　她表示，政府的2010年计划，只是说项目是在2010年确立的，并不表示必须要在当年完成。“实际上更新改造项目一个步骤持续几年都正常。”

　　如此，有深圳私募人士指出，无论是第一批还是有望列入后续几批城市更新计划的深圳上市公司，在最近一两年内都难以通过更新改造项目带来业绩上的增厚，“每一次的股价异动，都只能是概念炒作的结果。”

　　首批城市更新计划的确定并未能体现出预期的利好效果。至20日，*ST华控连续两日跌停，深华发和深康佳也阴跌不止，只有世纪星源和深纺织在20日尾盘才拉升翻红。