他们通常衣着简单,开一辆普通牌照的帕萨特,走在大街上宛如普通人。没有人知道这些人的来历——无论是商品房产权登记表、购房者个人身份证明,均无法表明这些“灰色富豪”的显性身份。
然而,正是这些人,可以在北京一掷数千万购下一套豪宅。他们是推高北京高端
楼盘的主力之一。即使是在“国十条”后的调控风暴中,这些楼盘依然坚挺。朝阳公园正对面的棕榈泉,房地产经纪机构亚豪地产提供的数据显示,这座均价4.4万元的高端公寓,从4月15日国务院调控政策公布到19日,5天内亦有10套房子顺利出售,成交价在500万—1200万元之间。该项目公寓即使面积最小125平米、总价在550万起的户型也拒绝客户以交定金的方式购买,要买就交首付或者全款。今年1月,棕榈泉白金公寓开盘2栋楼共200余套房子,至今绝大多数房子已经售出,目前仅余20余套。
在整个北京楼市中,这些高端楼盘成交量并不显著,却被认为以强大的示范效应,成为北京楼市价格的风向标。从今年四月初开始,本报记者即深入北京各重点区域和楼盘,试图拼接出一幅北京楼价上涨的路线图。我们获得了大量来自开发商的内部数据,也通过采访获取了来自营销总监和一线销售人员的经验数据。令我们惊奇的是,这些高端楼盘的主要购买群体,并非来自广为人知的制造业明星企业主。
“这是人性,实业赚钱太辛苦,即便他们赚到和能源类老板一样的身价,也不会和能源类或者金融行业的人一样舍得花一样的钱买豪宅”,从1996年起就开始卖豪宅的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说,依据她的经验数据,2000年之后,购买豪宅的华北地区能源小企业主占比最高,约有三成。而在这之前,更多则是台湾,香港人。
在过去半个月中,本报调查了北京均价4万元以上的12个高端楼盘,——星河湾、公园1872、银泰中心、华侨城、长安街8号、保利西山林语、中粮祥云、润泽庄园、棕榈泉、唐宁ONE等,发现其购买群体的构成,有着相当程度的共性特征。
调查结果显示,这些高端楼盘的客户基本如下:煤老板等资源行业业主占购买比例20%、金融行业中高管为20%、以及地产开发商及其下游产业高管占20%,其余有部分为各种企业主,大公司高管,还有相当比例的拒绝透露身份者。“这3类人占到我们客户的7成以上”,易居中国北京分公司副总魏伟说,“几年下来,买房的还总是这些人。”易居中国负责中粮祥云等很多高端楼盘的销售。
“大体是这些人,也是这个比例,楼盘之间也有小差异,比如有的金融行业多一些,有的能源类客户多一些”,而据龙湖地产的统计,“我们的楼盘在西北边,金融和IT的客户稍多点。我们去年也做过调查,但后来发现人群没有什么变化,调查后来就不做了。”
华侨城一线的一位销售负责人说,“房地产和相关行业的最多,金融也很多,然后就是各类老板——煤老板、矿老板……”曾负责东山墅销售的人士则说,还有一部分人,就是那些谁也不了解身份的“灰色富豪”。
不过,山西煤商王金焕坚决不认为是他们推动了北京的房价——“很简单,因为我们没有这个能力。据我了解,很多山西煤商在房产方面的投入仅仅是一小部分,不足以动摇整个楼市。”这位衣着普通的煤商在2004年买下了他在北京的第一套房子,6年后的今天,他在北京持有的房产已经超过了40套。
河南平顶山,一个普通的地级市,产能在100万吨以上的煤矿大约有200个左右,这类煤老板的每年的净利润在1亿元以上,“我认识其中的几十个人,他们全部都在北京投资有房产,大多数都不止一套”,前平顶山煤商、如今已经转做金融行业的郭乐说。
但这似乎也并不是一个完整的回答。为什么是北京?为什么这些来自不同地区,不同行业的资金不约而同地将目光投向了北京房地产?甚至,我们仅仅试图认定是那些炒楼者推高了北京的房价也是不公正的,要知道,过去五年中,北京只有两年完成了公布的供地计划,这也使这个城市始终面对着土地饥渴症。
而且,对于高端楼盘来说,金融工具的限制有时候是无效的。“很多客户是不贷款的,也有部分客户是贷款,但对首付比例和利息成本,并不是很敏感”,润泽庄园营销总监李丽群说,“客户投资首先考虑的并非是投资回报,而是如何抵御资产缩水。”
国内最大的地产服务机构世联地产对旗下代理销售的340个楼盘划分不同的价格区间进行研究,据其4月22日公布的最新数据,在北京,2.5万以上楼盘一次性付款的比例高达35%-40%;1.6万至2.5万之间的楼盘一次性付款比例也在30%以上,1.6万以下的仅为20%,此价格区间80%的购房者需要通过按揭买房。世联地产董事长陈劲松说,通过数据可以看出,房贷政策的收紧对普通购房者造成的冲击更大。
一股向下的力量在蓄积。悲观者估计,楼市调整的幅度可能在20%左右,甚至会是一个阶段性拐点的开始。
这也许是一个巧合。本报调查期间,正是北京楼市从持续高热到癫狂,进而在“国十条”风暴中一路喊跌的过程。决策层希望通过首付比例和利率等金融手段,控制越来越高涨的投资热情,然而,对于这部分高端楼盘——北京房地产的“定价标杆”,政策前景似乎依然模糊。
这些煤老板们、金融圈的高管们,还有那些隐形富豪,他们的地产命运是否面临新的转折,他们又会作出这样的选择?
“难道还有比房子更保值的投资吗?”面对记者的问题,陕西矿主葛政反问到,“现在人人都知道要通胀,不投资房子,难道去投资股市?”