深圳楼市快速退烧 投资客备战下一轮暴涨

　　“国十条”一出，深圳火热楼市立即退烧。从4月14日至4月22日，《华夏时报》记者走访市场发现，从一手房到二手房，都开始出现降价风潮，楼市成交量也迅速下降。

　　深圳规划和国土资源委员会下属事业单位深圳市房地产研究中心副主任王锋对《华夏时报》记者表示，靠政

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　　政策堵住了投资客，但部分刚性需求们也被扼杀，楼市下一轮供需矛盾又开始累积。

　　降价风暴开始

　　4月22日，原计划五一开盘的深圳南山区丽湾国际公寓，以14500元/平米出售，此前开盘价格盛传2万以上。

　　此外，4月23日，记者了解到，位于罗湖区体育馆的兰亭国际正在提前认购，开盘日期从原定的5月提前到4月24日，起价20000元/平米，均价3万元，低于市场预期，甚至还有预存10万抵20万的优惠促销活动。不仅如此，4月17日开盘的龙岗布吉花语岸，原计划15000元/平的开盘价也临时调到了13000元/平米。

　　业内人士分析认为，这是发展商在国家调控政策出台后，信心不足，对后市不看好的直接表现。

　　“开发商缺钱的话不会死扛，房子卖不动自然就会降价，不然拖垮的是开发商的现金流。”万科某高管告诉本报记者，一旦市场上地价开始下调，开发商就更有降价的动力，因为降价流失的利润，可以从土地上赚回来。

　　中原地产总经理李耀智对记者说，“国十条”中有的是一刀切，其中纳税和社保必须在当地缴纳一年，这使很多从异地派遣来深圳工作、但纳税和社保都在外地的人贷不了款，买房就受到了限制。而90平米以上住房贷款要三成，这又把庞大的改善性需求群体给打压了。“刚性需求被打压，投资炒作资金被堵住，预期房价下跌的趋势下，成交量肯定会萎缩。”他表示。

　　供给遭遇困境

　　王锋告诉记者，此轮房价即使再次暴跌，也改变不了深圳房价长期上涨的局面，因为深圳的供给问题政府目前无法解决，近年来新增住房用地面积和比例都在不断下降，2008年新增商品住房用地130公顷，2009年为80公顷，而2010年下降到60公顷。

　　据深圳狙房网数据监测显示，2009年住宅批准预售套数为22926套，与2008年的68831套相比减少45905套，同比下降近七成。

　　深圳市国土房产评估发展中心副主任罗平告诉记者，深圳每年做土地供应计划，一般会考虑历史供应情况以及五年规划。

　　“我们每年去询问区政府意见时，龙岗区政府总说居住地够多了，请求市里不要再批住宅用地了，更多的是想建产业用地。”罗平说，市里也需要征求区政府的意见。

　　罗平表示，很多开发商都囤地捂盘，多年闲置不开发造成房源紧张，政府能做的是清理闲置土地，盘活存量土地督促开发商尽快开发。

　　王锋告诉记者，深圳地少人多，供给不足，房地产开发上不去，批下来的地少，城中村改造难度太大。原村民不断违法建楼，以前是一户一栋，现在是一人一栋楼，改造起来就漫天要价，改造成本高，致使城市更新难度加大。

　　王锋认为，解决的办法首先是提请中央至广东省政府认识到深圳的特殊情况。成立特区以来，外来资金和人力不断流入，扩大深圳市容面积迫在眉睫。其次，加大城市更新力度，将小产权房改造成商品房。由于深圳对城中村违法违建现象一直没有依法采取严厉的措施，纵容了村民违建，面对几十万套的小产权房，深圳只能妥协，让部分合法的产权面积转正办理红本。第三就是通过提高容积率来增大供给，现在政府还在提倡园林建设，提高舒适度，这明显是不合时宜的。

　　“今年是深圳成立经济特区30年，中央会给深圳一份大礼，深圳撤关应该是在今年8月份。”罗平向记者透露，这促使开发商加大关外远郊的楼盘开发，引导市民向关外发展，届时将缓解深圳住房的供给矛盾。

　　暴跌暴涨轮回

　　商品房减少，但保障房的供给比例在不断上升，业内人士分析认为，对于深圳这个外来人口占八成的城市，大多数人享受不到保障房，而本地居民大多已靠土地生财，保障房群体并不能分流商品房客户，这必然会导致住房供给不足，只会催生更多的寻租和不公平分配问题。在市场刚需群体依然庞大的情况下，依靠政策打压需求，只能导致房价此次暴跌后再暴涨，已成为相当一部分人的共识。

　　王锋认为，房价高的根本问题还是供给，楼市开始猛调控，就会加重购房者观望情绪，接着成交量下降，进一步促使房价回落。等房价下跌到一定程度后，部分压抑的需求会再次入市，投资和自住的都抢购，必然又导致房价上升，深圳楼市必然遭遇暴涨暴跌再暴涨的轮回。

　　而经历过从2007年、2008年到2009年大起大落的投资客，深知楼市供给不足必然带来房价的上涨，他们等待的就是楼市调控，房价若不大起大落，就没有他们投资的机会。

　　深圳知名地产网络评论员竹之友也一直活跃在投资圈中，他向本报记者透露，深圳有实力有经验的许多投资客，在3月底已经基本出货。投资客李冬在此次调控前已经出手22套，还剩下5套房，其中3套自住，手持一千多万现金，计划等降价再抄底。

　　对于自住客，何时买房合适呢？某龙头房企高管告诉记者，如果是对楼市了解不多的购房者，可根据土地流拍来决定，一旦市场上开始出现大范围的土地流拍现象，可以入市买房，这时候往往是房价低点。“要抄到底很难，只要是在低位购房，对购房者来说就是划算的。”他说。

　　上述房企研究人士认为，销售量影响开工量，如果今年二季度开发商的开工量和竣工量开始减少，那明年底房源又会面临不足。“按照此供给需求及市场的变化，那么到2011年二季度，房价可能会见底，从现在算起，一年后抄底是比较合适的时机。”他表示。