地产股调控纵深推进 加息预期将成又一大利空

　　节日期间，银行存款准备金的上调再次重挫了地产股。中投证券行情软件显示，4日地产指数下跌5.53%，居板块跌幅第一位。

　　节日期间的两大地产利空是：4月30日，北京市政府出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》；中国人 民银行2日宣布，自10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

　　两北京地产公司跌停

　　节后第一天，地产股俨然成为A股做空发动机。北京地区地产企业跌幅更大，北京城建、首开股份跌停，且盘中呈现一路下探，尾盘放量之势，暗示后续恐慌将延续。地产蓝筹也不能幸免，万科再重挫4.49%，保利地产跌7.63%、招商地产跌7.64%。

　　国金证券地产研究员曹旭特认为，上述北京细化政策是“晚来的重拳”，“政策比预期晚两天公布，但是严厉程度更超过前期国务院出台的"国十条"，从具体的政策内容上更坚决的传递了政府控制房价的决心。除了实行暂停第三套房贷和规定外地购房需出示纳税或社保证明之外，还对家庭购买住宅数量做出行政性限制以及明晰政策性住房建设计划。”

　　“太狠了，基本上断了炒房人的退路。”一位地产中介人士认为。

　　曹旭特认为，“北京较为严厉的细则可能也会陆续被其他城市所跟进出台。”

　　上海的一位公募基金经理同意上述看法，他告诉记者，“地产股的排雷进入到区域排除的阶段，只要是大家预期到这个省将要配合中央出台调控政策，那么大家就只好开始杀跌出货。”因为按照资深基金经理人士的行业经验：在弱市的时候，一定不能手软，这是避免净值排名居倒数第一的制胜法宝。

　　净值排名生动的案例，证实了上述观点的合理性。月度跌幅排名前三的基金产品（除去指数基金），大成精选增值、国联安红利、银华领先策略，月度跌幅均在11%以上。打开其十大重仓股名单可以看到，上述产品均重仓配置了地产、银行。

　　大成精选增值重配了招商银行、中国太保、宁波银行、兴业银行、深发展、北京银行，在金融、地产的合计配置比例达到了30%以上。

　　国联安红利，一季度十大重仓股中，重仓配置了5只银行股、一只地产股，银行地产配置比例占一季度末基金净值的27.3%。其在金融保险、地产的合计配置比例，达到了41%以上。

　　银华领先策略虽然避开了地产，但重配金融、保险，其行业比例达到39.15%。

　　而排在月度净值涨幅前列的一些基金，无疑回避了地产、金融，并抓住了一些结构性机会。如长城双动力增长，其地产配置几乎为零，而金融配置在一季度也经历过17%以上的减仓，十大重仓股中，仅配置一只银行股。

　　机构共同选择抛售

　　值得注意的是，目前地产股的估值看起来已经非常便宜。

　　“现在一些地产上市公司的股价暗含房价下跌20%的预期。”上海基金公司一位地产研究员告诉记者。以万科为例，根据其一季报数据，目前7.4元的股价对应2.5倍市净率，动态市盈率仅18倍。其余地产股估值水平大致相当。

　　东方证券研究发现：2008 年以来，动态PE水平低于16倍的月份共9个，发生在2008年7月至2009年3月间，其中历史最低位出现在2009年1月，当时的动态市盈率水平为10倍。

　　“行业面临的政策和舆论压力仍然较大。前期地产股虽然已经发生一定幅度调整，但其下跌的原因还在于市场对未来行业调整的预期，而在如此严厉调控政策下，行业基本面的调整不可避免，而在基本面下滑的情况下，地产股仍难有好的表现。”国金证券曹旭特认为。

　　分析人士认为，准备金率的调整空间已经不大，加息虽然推迟，但已经是下一步必然的调控之举。这将成为对地产的又一大利空政策。

　　中国银行4月30日宣布，将提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍，成为首家宣布拟上调存量贷款利率的银行。

　　上述政策对于首套住房贷款者来说意味着加息89个基点，对于在2009年房贷政策宽松政策下购买第二套房和第三套房的人来说，更分别意味着加息237个基点和296个基点。

　　地产研究员认为，这将对贷款者构成沉重的负担，并可能引发物业抛售压力。在此背景下，即使地产股目前的估值低企，也令机构投资者望而却步。

　　与2007年下半年至2008年上半年对地产股的分歧不同，机构对地产股的选择是一致的：抛售。

　　2007年下半年至2008年上半年，在地产股的异动成交回报中，经常可以看到机构对战的现象，即买卖席位均是机构专用。但此种情况在今年没有大规模出现。 5月4日，苏宁环球因跌幅偏离 -9.3%而公布成交信息，卖出五个席位均是机构专用，合计卖出1亿元以上。而买入席位中，仅有一个机构专用小额买入了460万元。

　　“地产在3月份的时候有过一波小的反弹，那是基金公司加仓所致，后来，调控政策出台后，就开始出货，现在基本上已经全部出掉了。平均下来，配置比例不超过2%。”上述基金公司地产研究员告诉记者。

　　“期房销售比例降低、房产税推出都是已经酝酿中的事情。是否真的出台与否不清楚，但是，目前大家对政策的出台是有很强预期的。”