北京细则之后：楼市下行难以逆转

　　时令已是立夏，楼市却走向了季节的反面。刚刚过去的“五一”小长假，北京楼市新房、二手房成交跌入谷底，5月份刚刚推出的新楼盘甚至出现零成交。SOHO中国董事长潘石屹认为，新政将使住房需求迅速减少，房价上涨势头将得到有效遏制。

　　4月30日出台“京12条”，规定了临时性的限购措施，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　5月2日，北京市住建委公布了落实该政策的实施细则：购房人须申报家庭成员情况，骗购不予办理房产证。

　　北京中原和21世纪不动产等中介机构都认为，年内北京房价将下跌20%-30%。

　　二手房价量齐降

　　二手房市场从来是调控政策最敏感的反应器。

　　“五一”小长假，北京各中介公司门店难得有一个上门客户，这与4月中旬门庭若市的情况形成鲜明对比。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，今年5月1日、2日两天的二手房共成交426套，虽然和去年刚回暖的“五一”头两天成交156套相比，增幅高达173%，但是和今年四月头两天的2234套相比，成交量大幅下挫81%。

　　北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示：北京二手房已从卖方市场转变为买方市场，房源供应不断增加，看房量则大跌。

　　一批二手房业主开始“批量抛售”。截至4月30日，北京挂牌出让的二手房存量达21295套，相比新政出台前上涨18.9%，创下有记录以来的新高。

　　“从目前市场的情况来看，5月二手房成交量很有可能出现大跌的现象。”北京中原三级市场研究部总监张大指出，4月份登记购房人群中的12.5%选择了弃购转租。

　　21世纪不动产分析师齐凡说，调控之后，京城租赁市场因祸得福，呈现出供需两旺、量价齐升的火爆局面。根据北京市交易管理网的数据，4月份全市共办理租赁业务近两万件，达到19896件，环比3月份上涨36.9%，与去年同期相比上涨22.8%，创下历年同期的最高纪录。

　　我爱我家市场研究中心的统计分析显示，二手房价从4月18日已停止上涨，议价空间扩大。北京楼市调控细则出台后，二手房的挂牌价下跌了5%-10%，实际购买时客户仍有较大议价空间。齐凡表示，二手房价格已步入下行轨道，且有加速之势。

　　一手房成交低迷

　　新房市场对价格的反应相对滞后一步，但销售量已应声而落。“五一”期间，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。

　　“北京实施细则公布后，很多原先登记的客户已表示不考虑认购，由于客源量不足，部分楼盘将不得不推迟开盘。”新盘代理销售公司亚豪机构分析师郭毅表示。

　　监测数据显示，“五一”期间，原定有10余个楼盘入市，但开盘的项目仅有5个，多数新盘依然处于“内部认筹”阶段。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，上周（4月26日-5月2日）北京市商品住宅期房成交2738套，成交面积268169平方米；扣除经济适用房和两限房，实际成交1224套，成交面积151067平方米，环比前一周(4月19日-4月25日)分别下降了8.5%、0.7%；现房商品住宅共成交316套、55662平方米，分别环比下降了11.5%、0.3%，这已经是北京新房期房与现房的成交量连续四周下降。亚豪机构分析师郭毅认为，未来一段时间内成交量下降的趋势将难以扭转。

　　北京中原三级市场部预计，5月份北京商品房将出现明显下跌，限购、限贷的政策在4月30日出台将使得改善性购房出手谨慎，而投资需求将在5月销声匿迹。之前占市场总成交量四成的投资客离场，而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，这将使得5月楼市成交量下降五成以上。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房地产业对资金的依赖程度较高，此次央行上调存款准备金率之后，肯定会冻结一部分流动资金。而银根收紧对房地产行业的负面影响是显而易见的，这将使得房企观望期加快结束，“该调价调价，该促销促销，房地产商将由此改变市场策略。”