新政后楼市众生相

　　“五一假日房展会”成为上海楼市的分水岭。

　　“这次房展会的观展人数让我想起2008年‘十一房展会’的情景”。上海富阳物业咨询有限公司副总经理李政中向时代周报记者直言道：“人一样的少，要知道那个时候正好处于楼市的冰点。”他指出，楼市新政对消费者心态的影响非常大，观望情绪肯定是现时的主旋律。

　　事实上，自从新政出台以后，许多开发商都变得非常谨慎，不敢大规模推盘，拿地也开始谨慎。据搜房网统计， 5月份上海原有将近70个楼盘上市，现在70%的楼盘表示把开盘时间推迟到年内，价格未定。一些开发商则是1栋楼、2栋楼地试推，大有揣摸购房者心理、试探楼市热度之意图。

　　捂盘待机

　　楼市新政后，选择主动“捂盘”的开发商越来越多。据易居统计，4月份，新政之前上海楼市开盘数量达20个，均价每平方米22782元；新政之后的两周内，开盘数达13个以上，均价每平方米18622元，环比下跌18%，在采样的沪百盘中，3成明确延期开盘，3成时间待定。

　　对于开发商大部分捂盘，上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示，去年楼市好的时候，开发商赚得很多，有些楼盘价格上涨了50%以上，“在这种情况下，开发商有资本推迟开盘时间，楼盘捂上几个月应该没有问题，如果几个月下来，市场的恐慌情绪还在，那么开发商只能通过小幅降价及一系列的促销活动来刺激市场。”

　　开发商也有难言之隐。远中风华园的销售负责人、远雄房屋咨询上海有限公司业务部经理周天晴认为，在目前市场处于不明朗的状况下，如果此时开盘价格肯定会受到大幅度的波动，影响楼盘品质，破坏楼盘在市场中的口碑，不利于后期进一步推盘，只能采取捂盘避开目前政策前期的市场恐慌期。

　　现金为王

　　“从这段时间销售情况来看，上海市场对于政策的敏感性还是很强的，预计在新政的影响下，上海房屋的销售量将会下降七成，而价格也将会有三成的下跌。”上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功向时代周报记者表示。

　　目前，开发商已经有实质性的动作，位于上海外环区域的楼盘，开始小幅降价，来吸引购房人。

　　有些楼盘虽然没有打折优惠，但是，开盘价比前一次低，如位于浦东新区临港新城板块的“蓝色城邦二期”开盘价在1万元/平方米左右，前一期清盘价在1.2万元/平方米左右，这次属于低价开盘来吸引购房人。

　　事实上，更严厉的政策已经出台，上海将停止向囤地和捂盘房企放贷，接下来一段时间内，开发商将会主动调整营销策略，通过小幅的降价来激发市场的购买欲望。

　　谨慎拿地

　　新政出台不久，开发商就感觉到了宏观调控的压力，拿地变得较为谨慎。

　　去年，上海推地量较多，使得开发商拿地热情很高，据易居中国统计，2009年1至12月上海共出让居住地块85幅，共计出让居住用地606.07万平方米。除去6块大型居住社区出让土地，上海2009年出让住宅地块共79幅，合计547.43万平方米。其中，溢价率在400%以上的居住用地有3幅，溢价率在400%-300%之间的有4幅，300%-200%之间的有13幅，200%-100%之间的有30幅，占居住用地总数的37%。

　　分析人士认为，消化这些地块，需要一定的周期，再加之上海的房价及地价均已达到了高位，此时，再进入土地市场，风险较高。

　　易居研究院分析师薛建雄认为，大开发商在去年大举扩张后，今年在政策调控背景下主要把资金用于手上项目的后继投资，不是重要的地块不会轻易出手。政策调控对开发商心理预期已经起到较大作用。地价大幅回调，预期经过一段时间消化后，这一趋势将会向房价转移。