房屋登记簿更具“话语权”

　　《房屋登记办法》（以下简称《办法》）施行已近两年。《办法》是根据《物权法》的相关规定制定的，它给购房者或房屋所有人原有的产权观念进行了刷新，根据相关规定，房屋登记簿首次现身，房产证不再是房屋的惟一合法凭证，房屋登记簿的证据效力将高于房产证。

　　登记簿是房屋真正的“身份证”

　　《办法》规定，房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的惟一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。

　　相关人士进一步解释，比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

　　有效防止“一女二嫁”

　　《办法》设立的预告登记一节，可以说开创了房产登记的新领域。在过去，一些房产公司在楼价不断攀升的形势下，往往不惜违约而“一房二卖”，严重损害了购房者的利益。为有效遏止这种局面，推出预告登记制度，《办法》规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

　　预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。

　　根据《房屋登记办法》中对预告登记的规定，当事人在预购商品房、进行房屋所有权转让时可以按照约定申请预告登记，领取预告登记证明。按照这一规定，预购人在预购商品房时缴纳定金后即可申请对所购房屋进行预告登记。假如预售人再将该房屋售与其他人的话，就会与房屋登记簿上的登记不符，从而有效地防止“一女二嫁”的行为，更好地保护购房者的利益。

　　可明确公共设施所有权

　　《办法》规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。

　　相关人士介绍说，其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记，可极大减少开发商和业主对此产生的争议。