房山“地王”：低潮期的强心剂？

　　经济观察网 记者 周亚玲 陈哲 北京土地市场迎来集中交易。

　　18日，房山区长阳镇起步区3号地、房山区房山线长阳站8号地、昌平区北七家工业区配套住宅项目用地招投标结果公示，万科中粮、北京建工通过招标分获长阳两地块，金融街18亿元竞得昌平地块。

　　两天之后，中 铁地产以楼面价6065元/平方米获得长阳镇起步区6号地块，总价14.6亿元。房山另一地块长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地被首开以17.1亿竞得，楼面地价3253元/平方米。

　　房山区四块土地的连续成功出让，给调控之下愁眉不展的开发商打下了一剂强心针，而就在十多天前，北京土地市场上传来的还是流拍的消息。

　　5月7日上午，北京市土地储备中心对“顺义区马坡镇住宅地块”进行招标拍卖，共有中铁置业、中铁房地产、首开、合景和信远5家开发商进行了现场投标，中铁置业出价14.55亿元最高，信远7.6亿元最低，但投标价格均低于国土局设置的16.5亿元底价，该地块流标。

　　和顺义马坡镇相比，房山长阳的土地拍得顺风顺水。这是否意味着调控效应告一段落？

　　易居中国北京公司副总经理魏伟认为：“长阳地块的成功出让，只能代表一个区域比较热，并不能代表整个北京的土地市场就很活跃。”

　　一家央企北京区域的操盘手告诉记者，和调控前完全不一样了，现在大家非常理性，每一块地都会经过测算。像北京建工那样的大型国企，有很多职工要养，需要项目做，土地就必不可少，但不等于说会冒赔钱的风险，顶多少赚一些。

　　房山成交的四块土地中，北京建工以14亿元竞得的房山区房山线长阳站8号地楼面地价最高，达到7500元/平方米。对这一价格的高低之争更像是市场信心的晴雨表。

　　万科地产副总裁毛大庆认为，现在按照房山的房价，北京建工7500元/平方米的楼面地价从市场角度看，是没有风险的。

　　5月18日成交的土地中，“万科和中粮地产联合体”拍得的另一地块“长阳镇起步区3号地”，成交价格9.83亿元，折合楼面地价6223元/平方米。2009年9月7日，万科联合中粮以22亿元拿下长阳镇起步区1号地，楼面地价近6500元/平方米。

　　中粮内部人士说：“去年我们拍的价格是6000多，今年还是6000多，去年9月到现在，房价涨了多少？即便北京建工那块地，楼面地价7500也不是很过分呀！”

　　我爱我家市场研究中心分析：从目前该区域的二手房均价来看，市场是能够接受和消化这个新价格的，加州水郡二手房价格在11000元—13500元/平方米；西棕榈滩13000元—14500元/平方米，长阳金桥13000元—14500元/平方米。

　　同样的，中铁地产以14.6亿元，楼面地价6065元/平方米竞得的长阳镇起步区6号地，房屋销售限价均价为12500元/平方米。这似乎也给万科中粮和北京建工等开发商增强了信心，毕竟，“底”已经被托住了。

　　毛大庆认为，现在北京市政府改变了土地出让的方式，不是简单的价高者得，虽然媒体上质疑政府出让土地的底价还是订得高，但实际上，新的土地出让制度的出现，使得现在很多开发商对土地的价格预期已经没过去那么高了。另一方面，北京上半年了延缓了一些土地的供应，下半年土地供应充足。未来土地价格也会逐步得到平抑。

　　他还做出预判，北京房地产的第一波调控基本落定，房价已经止涨，在前期的调控落地已经看到实效的情况下，他预判新的调控暂不会来临。

　　做出类似判断的还有易居中国的魏伟。

　　北京的房地产操盘手宋翔华认为，是否还会新的调控到来，还是要看政策调控的着眼点是想让房价止涨还是让房价下跌。