如何摸清房地产业“家底” 还楼市一个清晰面貌

    本版推出“楼市冷眼看”系列报道已三期，分别聚焦楼市的刚性需求、高地价、房产投资，今天推出最后一期“还楼市一个清晰面貌”，分析当前楼市信息发布情况，探讨如何建立公开透明准确的楼市信息发布制度，也为这一组报道画上句号。

　　这组报道在广大读者中引起热烈反响，也受到有关部门的关注。房地产市场的健康发展事关民生改善，关乎经济大局。本版将持续关注楼市新变化新热点，适时推出。

　　——编者

　　“北京新开楼盘均价上涨2.39%”；

　　“上海二手房价格环比下降逾10%”；

　　“二、三线城市房价持续上涨，不排除炒房客进入”；

　　……

　　房地产市场总是被各种传闻、数据、判断和争论笼罩，让人难以看清本来面目，更难对未来做合理预判。

　　记者在长期对房地产市场的关注和调查中发现，信息混乱、发布不透明、缺乏基本数据等情况，已经成为阻碍房地产市场平稳健康发展的重要掣肘。

　　在近期出台的多项房地产调控政策中，都明确提出要健全房地产市场信息公开机制，完善信息披露制度。怎样还给公众一个清晰的楼市，成为楼市调控必须解决的问题。

　　1　楼市为何“迷雾重重”？

　　市场主体、研究机构利益多元化，来自官方的权威、及时信息缺位

　　近日，有媒体报道上海征收房产税的方案已经上报中央，这则消息将一个多月来对于房产税的种种猜测和争论再次推向一个高峰。

　　一个多月来，关于房产税的各种传闻不断出现。一会儿说征收在即，一会儿说还不具备条件。有专家说势在必行，也有专家强烈反对。上海、北京、南京、重庆都曾传出即将征收房产税的消息，且每一条消息都来自“权威渠道”，但一直没有得到政府部门的证实或否认。

　　消息反反复复，扑朔迷离；市场如坠迷雾，人心惶惶。

　　记者近日在一些房产中介采访，不少买房人和中介工作人员都在观望，等待房产税是否会真的落地。但迟迟没有确切的消息，让他们十分焦虑。

　　股市也成了“惊弓之鸟”。5月24日，一则“发改委表态房产税三年之内免谈”的消息引发了地产股的强劲反弹。发改委随即辟谣，指出该说法出自发改委产业研究所的研究人员，不代表官方立场，地产股又随即应声而下。

　　令人担忧的是，楼市里“迷雾重重”的不止房产税。比如房价信息，各种机构发布的统计数据总是五花八门，今天一家说涨，明天一家说降，让人难以信服。而官方每月公布一次的平均房价数据也时常与消费者的真实感受大相径庭，且这些数据大多从宏观层面出发，对消费者指导意义有限。

　　业内人士认为，近年来，房地产市场波动较大，缺乏及时、准确、权威的信息，已经严重影响公众心里预期的稳定，加剧市场波动。也会影响政策的贯彻执行，不利于房地产业的平稳健康发展。

　　“房地产业关系国计民生，是一面折射社会经济发展状况的镜子，也是高敏感、高关注度行业。在如此高的关注度之下，市场稍有风吹草动，就很可能会产生很大的刺激效应。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“信息时代舆论传播手段的便捷，也为这些声音提供了有效的传播渠道。”

　　作为信息发布的平台，媒体的过度解读也加剧了这种信息混乱的状况。一些媒体为了吸引眼球，会将个别现象、个别事件过分放大，某些官员一句不经意的说辞往往就直接被当成官方的意见而大肆传播，使公众很容易产生恐慌心理。

　　“市场主体利益多元化是造成这种混乱的深层次原因。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞分析道，当前，我国处于经济转轨阶段，既是发展的关键期、改革的攻坚期，也是矛盾的凸现期。社会不同阶层、各个群体呈现出多元的利益诉求，对同一问题必然会有不同的认识；一些专家因知识结构、信息把握、价值取向的不同，对同一问题也会有不同的解读，从而导致舆论的多元化。

　　而市场上大部分房产研究机构都存在商业利益的关联，各市场主体为了自己利益，在统计和发布信息时难免会带有一定的倾向性。

　　“正因如此，人们更期待来自官方权威、及时的声音。”顾云昌说，“在房地产信息公开方面，政府应该担起责任。”

　　2　楼市信息怎样公开？

　　建设城市房地产市场信息系统，实时动态监测房地产市场，让百姓、政府都受益

　　“加强信息披露，是要让消费者明明白白地知道市场当前是一个什么样的情况，今后可能朝哪个方向走。”住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示，各级政府部门要加强对房地产市场的统计、分析和监测，加强信息公开，让百姓对楼市走势有合理预判，稳定市场预期。

　　近期出台的调控政策，也都将房地产信息公开作为重点反复强调。住建部公布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确提出，“各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。”本轮调控的指导性政策《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中也指出，要“完善房地产市场信息披露制度，各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划”，“加快个人住房信息系统的建设”。

　　事实上，近年来政府一直致力于房地产信息的公开化。建设部2004年就出台通知，要求各地推进信息系统和预警预报体系建设，加快建立房地产市场监测的长效机制。目前，50个重点城市房地产市场信息系统已经验收合格，初步实现了依托房地产管理信息平台，实时动态监测房地产市场的功能。

　　青岛市作为第一批建成启用房地产市场信息系统的重点城市，自2005年以来持续推进房地产信息化建设，建成了“一个平台，四个系统”：即以楼盘表为核心的基础数据平台，测绘成果管理系统、房地产交易登记系统、交易网上备案系统和信息发布系统四个子系统有机结合的信息管理模式。

　　“房地产信息系统的效益在于"双赢"，无论老百姓还是政府都将受益。”青岛市国土房管局副局长杜本好告诉记者，自系统启用以来，一方面有力地规范了市场秩序，提高市场透明度，有效维护了购房者的切身利益；另一方面，也为政府宏观决策提供了重要依据，便于政府准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控措施，促进房地产市场健康、有序发展。

　　房价信息方面，齐骥认为，统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变化的信息。

　　“太复杂或公众看不懂的数据没有实际价值和意义，政府应当发布更多有针对性、有参考价值的数据，对不同区位、不同地段的商品房分开公布价格。”中国房地产协会秘书长朱中一建议，政府应特别关注市场上适合普通百姓购买的“普通商品房”价格，并做出适当的预测和分析，帮助消费者在购房时有更加清晰和理性的判断。

　　同时，政府应根据市场变化，加快公布信息的节奏和进度。当楼市成交量或价格涨跌在短期内达到一定幅度的时候，应该及时预警，并进行调查。

　　“有关政策也应该及时公布、解读。”朱中一表示，比如房产税政策，因为涉及每个人的利益，就应该尽快告知公众要不要做，打算怎么做等原则性信息，减轻各种消息对市场的冲击。

　　3　如何摸清房地产业“家底”？

　　“十二五”期间应组织全国住房普查，建立全国房地产业及住宅建设系统、全面、准确的基础数据库

　　随着本轮房地产市场调控的深入，以及“十二五”住房建设规划的制定，专家和业内人士纷纷呼吁尽快组织一次全国性的住房普查。

　　1985年，我国进行了第一次全国城镇房屋普查。20多年来，经过住房制度改革，城市居民的住房状况已经发生了翻天覆地的变化。一方面增加了大量新建房屋，另一方面也拆除了不少存量建筑，房屋类型和产权关系也都发生了新的转变。

　　遗憾的是，尽管每年都有一些零散的统计数据，到目前为止我国还缺乏一个全国房地产业及住宅建设系统、全面、准确的基础数据。

　　朱中一表示，从短期看，无论是制定住房政策，进行市场调控，还是完善社会保障，都需要基础数据为支撑。组织住房普查，有利于“摸清家底”，提高政策的针对性和有效性。如果“家底不清”，住房政策的方向就容易产生偏差。

　　比如房产税的征收，在缺乏基础数据的情况下，很难确定对哪些家庭征收房产税，开征后对各层次居民家庭的影响到底有多大，他们是否有相应的承受能力，很可能出现“拍脑袋”决策。

　　“住房普查还可以了解城市住房质量状况，家庭住房成本及住房支付能力状况，这些都是住房保障制度建设最基础的数据。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出。

　　从长远看，组织住房普查，有利于了解真实的住房状况和需求状况，制定科学合理的住房建设规划。如果不了解现在住房的真实情况和需求，就无法科学合理地制定未来住房建设的规模。

　　例如，随着80年代左右独生子女高峰期出生的人群逐渐长大，一段时间后会有许多人开始继承父母的房产，现在看似庞大的刚性需求很可能因为这一变化而萎缩。“只有做好住房普查，摸清每个家庭的住房情况和人口结构，才能制定一个合理的中长期住房建设规划。”朱中一说。

　　然而，开展住房普查是一项庞大的系统工程，目前还面临许多阻力。

　　“首先必须要考虑到成本、可操作性等问题，等这些条件都具备了，还要展开前期的调研和试点。”牛凤瑞认为，因为普查的量比较大，从方案的制定，到具体的实施过程，当中还会有很多的未知数，需要逐步推进和完善。

　　“此外，我国目前处于城市化加速时期，房地产市场瞬息万变。城市人口的快速流动，使很多人可能在不同的城市都有房子。相对而言，普查出的数据难免会存在一定滞后性。”牛凤瑞说。

　　专家建议，在进行普查的同时，应当建立起一个住房信息动态数据库，实现全国联网，加快相关数据的共享。

　　“尽管很艰难，但我们还是应该坚持迈出这一步。”朱中一说，“在"十二五"期间组织一次全国性的住房普查，对房地产市场的长期平稳健康发展意义重大。”（王炜　徐徐）