来源：《锦绣》
事实上，望京的历史比北京城还要早上几百年。史书记载，“望京”作为地名最早是辽代，距今千年。辽代定都于中京（今内蒙古宁城），而把 幽州（今北京）作为陪都，称南京（又名燕京）。望京地处中京经古北口通往幽州的交通要道之上，历来为兵家重视。如今，纵横于此的
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“睡城”醒来
十数年来，望京城市功能定位几经变更，也在最初规划者们的意料之外。 “边缘集团”、“城市副都心”、“扩大地区级”，每一次变更固然考量设计者智慧，却也让投资客把不准城市商业脉相，好在变化虽巨，客观上却促成了一个结 果……
撰文：陈培婵 摄影：罗健
初入望京者，试图弄清方向，几乎是徒劳。这里简直就是“迷宫”—因机场高速路向东北方倾斜45°，在没有 特殊状况下北京市的道路都要求垂直交叉，导致望京界内大部分道路都是斜的，一些出租车司机进了望京依然找不着北。
不止道路，望京还让人产生很多迷 思。比如，CBD的地标是国贸大厦，中关村有著名的清华和北大校园，金融街最靓丽的是连卡佛……可是，曾经定位为“城市副都心”的望京却以社区成片而闻 名，人送雅号“睡城”、“卧城”。
北京一度希望望京摆脱“睡城”的名号，“睡”与“卧”怎么可能登上大雅之堂？可是在老居民心里面，正是这两个字 让他们远离贫苦。
麦田上的城市
果仲德是1958年搬到望京来的，那时候他才6岁。因为修建“十大建筑”之一的农展馆，果家要拆。人民公社 给他出了个大驴车，一家人收拾好锅碗瓢盆，坐上驴车来到望京。
机场路以北一栋楼都没有啊，全部是农田和窑坑。正好赶上“三年自然灾害”，没有房子 住，果家被安顿在关帝庙中。道路没有屋子宽，买东西要走到大山子，仅有的两趟公交车站点在现在的四元桥，走过去老远。日子一天天捱过去。
“我记得 很清楚，1994年7月26日，政府要建望京新城，建‘特区政府’ ，以后能容纳100万人。农转居，这帮人都盼着呢。” 果仲德只想弄明白一件事，望京西园一区那块地原来是个大窑坑，垃圾十几米深，整天暴土狼烟，怎么建起这么高的楼盘，垃圾弄到哪儿去了？
事实上，早 在1985年，北京市政府就决定在建成区周边开发建设20片生活居住区，用地规模最大的当属望京新区，只是规划几经调整。
调整过程中，一批海归派 提出，北京不能像摊大饼似的发展，再继续扩张势必会给交通、居住、市政、就业带来巨大压力。他们在北京城市规划设计研究院成立了一个研究室，当时的研究室 主任施卫良现在已是院长。
“施卫良提出要学习日本新宿建立城市边缘集团。”燕铁山说，“所谓边缘集团，是市区的组成部分，但与市区有一定距离。边 缘集团具有一定住宅和配套设施以及部分产业，以分散中心地区的建设压力。”燕铁山曾在来广营乡任职多年，自望京街道办事处成立后调来工作至今。
这 一概念被用在《北京城市总体规划（1991年－2010年）》中：市区是城市的主体，政治、文化中心功能和各项经济功能集中体现的地方，是按“分散集团 式”布局原则，由市区中心地区和环绕其周围的北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、堡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河10个边缘集团所组成。
望京因与 酒仙桥只隔着机场快速路，便被划定在酒仙桥集团，规划中描述为“酒仙桥集团的望京新区”。望京属于10个边缘集团中最早开发的，容纳百万人是居民们谬传， 但是望京新城一开发，住宅区的建设就再也没有停止过。1994年北京城市规划设计研究院称，望京规划总建筑规模1400万平方米，总居住人口28－30万 人。
果仲德一家在2003年终于搬进南湖东园小区。果有两个女儿，分到三套房子，一套两室一厅、两套一室一厅，“居住条件一步登天”。
“韩国城”
住宅建起来了，可交通、商业配套却跟不上，在望京居住的二三十万人清早出门上班，晚上回来睡觉，几无休闲娱乐。望京人戏称，此乃 “睡城”。
1997年，韩国人石常准带着妻子儿女搬入“睡城”。石常准从事汉白玉雕刻品贸易。1993年，他所在的韩国公司与中国合作伙伴成立合 资公司，石跟随公司业务来到北京。彼时，外国人在中国不能随便购房租房，他只好蜗居在为外籍人士提供住宿的昆仑公寓。
待到能够租房买房的时候，石 常准毫不犹豫来到望京。他印象里，那时候的望京很多公寓只有5层，噪音、灰尘肆意弥漫。可是，住在望京有一个最诱人的好处—不仅房价低廉，而且韩国人聚集 于此，生活方便。
石常准，北京世纪韩亚商贸有限公司董事长，每周去一次他在昌平的工厂。女儿清华大学毕业回韩国工作，儿子仍在北京大学念书，准备 赴美读研。他把大部分时间和精力放在北京韩国人会，他是这个协会会长，他的工作是为即将来中国的韩国人服务。
“为什么韩国人都聚集在望京？”我忍 不住好奇。“是不是因为韩国人来往都坐飞机，望京离机场近？”石常准说。我们都笑了。在北京生活17年，石常准勉强能听得懂一些中文。
安邦咨询城 市组高级研究员唐黎明对此有过研究，他说韩国人明显增多应是来华学中文和读学位的各类留学生大量出现以后。“最初，他们集中在北京语言大学所在地五道口地 区以及北大、人大、对外经贸等大学附近地区。一般民居尚不对外国人开放，只有很少数带家眷的韩国人会私下租住民居。韩国人踏进望京，也是缘于一些租住民居 的“老乡”介绍。
20世纪90年代中期，一批韩国人开始零散地租住花家地小区的楼房。到1996年望京新城一期完工，两百多户韩国人随后迁入。更 大量韩国人进入望京，是在2000年以后。
针对韩国人的商业、休闲设施和各项服务机构应运而生：韩式餐馆、服装店、跆拳道馆；为韩国人提供房屋租 赁服务的中介公司和旅游服务公司；针对韩国人的韩文刊物以及专用电话卡；中韩文对照的招牌，等等。居住在望京，即使不懂中文，生活照样自如。
唐黎 明记录了这个过程，他认为韩国人选择望京，客观上是因为房租便宜，距离首都国际机场近，与韩国驻华使领馆及韩国人集中留学的语言大学、对外贸易大学皆不远 有关。
究竟有多少韩国人长居在望京呢？从望京地区两个政府派出机构——望京街道办事处和东湖街道筹备处，我们没有得到最全面的数字，但望京街道办 事处主任宋军说，目前居住在其辖下的居民有23万，其中约有来自56个国家的3万外籍居民，80%是韩国人。
街道办对“韩国城”的说法不置可否。 然而，可以推测，他们无意强化“韩国城”的提法，逻辑简单—望京正在打造国际化社区，不能偏倚任何一国。
定位之变
郭誉林，祖籍香 港，成长在法国，在法国学的是酒店管理。机缘巧合，2004年他有机会和几位法国同学到北京兆龙饭店实习。几个月后，同行的十几位同学都喜欢上了中国，便 进了专门的语言学校学习汉语，在北京留下来。
郭誉林在语言学校认识了很多韩国同学，常在一起玩，他也受感染来到望京。现在，他在海润国际公寓一层 的法派咖啡馆任餐饮部经理助理，他希望五年后，能在望京拥有一家属于自己的小店。26岁的郭誉林并不了解政府对望京的定位和规划，也不能判断望京以后的商 业机会在哪里，年轻人更多是凭直觉预测未来。
1994年政府在望京的规划指导思想中写道：地处首都东北大门，紧邻机场路与京顺路，是体现北京21 世纪水平的新区。本区具有城市副都心性质，是市区仅有的大面积待开发土地……是一座相当于中等城市规模的新城。
为了体现“副都心”的地位，望京新 区规划预留了第四使馆区用地（今大望京商务区一带）。同时，中心区除规划商务区外，因当时有朝阳区分区的争论，遂在今B29号地（潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)2009年以40 亿竞得）一带预留了行政中心地块。
所有准备都是冲打造“城市副都心”而来。事实上，对望京的定位，1994年北京城市规划设计研究院“城市副都 心”与1991年－2010年北京城市总体规划中“边缘集团”的概念并不矛盾。
但是，除了望京以外，通州、亦庄等地也曾提及自己要建设北京的“城 市副都心”。唐黎明说，“安邦在和北京市规划委员会合作项目的过程中了解到，因为北京首都的政治敏感性，凡是涉及‘城市副都心’的概念，规划都难获批 复。”
望京在日后的实际开发，与当初设计者的初衷慢慢出现偏差，越来越多的住宅兴起，居民迁入，交通和商业却迟迟不见起色。
“利益驱 动”，燕铁山说这是望京远离“城市副都心”定位最重要的原因。望京一定是要先建住宅，除了解决自然村拆迁带来的农转居问题，更重要的是，对房地产开发商来 说，开发住宅资金回笼速度快，政府也需要靠卖地来解决市政配套、商业区建设所需的启动资金。
十年后，望京住宅区兴起；取消来广营货流中心；朝阳区 不见分区趋势，行政中心B29号地一带成为商业用地；第四使馆区地块重新规划为大望京商务区……依据具体的开发中出现的变化，2002年，北京市城市规划 设计院对望京的地区规划功能结构重新进行整合。
望京地区性质变更为：北京中心地区外围酒仙桥边缘集团的一部分，是市区相对独立但又与中心区联系紧 密的地区，具有工作生产、居住生活、娱乐文化等功能，设有扩大地区级的生活服务设施和部分市级大型公建设施的综合性新区。
望京分区功能也有了明确 定位，北小河南侧统称为望京新城，其功能被确定为以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，建有文化教育办公等功能的综合区；北小河北侧确定为望京科技产 业园区，其功能为以高科技产业及研发为主，建有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。
与1994年的规划相比，望京由“城市副都心”降格为“扩 大地区级”。这一改变，媒体少有提及，果仲德一知半解，郭誉林全然不知。不过，郭誉林凭直觉判断，若要在望京开咖啡馆的话，一定是在北小河以南，那儿更像 个服务区。
从电子城到“移动谷”
郭誉林说，北小河以北，与他的生活相距遥远。驱车北五环，你可能会忽视北边的绿化隔离带，但是你 会忍不住瞅两眼南侧的高楼们，摩托罗拉、索尼爱立信、北电网络、安捷伦……
关注商业的人并不陌生，三年前，地处CBD的摩托罗拉大厦发生一场易主 风波。有媒体形容，摩托罗拉“出走”、“逃离”CBD，“是其过去两年中在中国的业务不断出现下滑的一个缩影”。
原来的摩托罗拉大厦现在叫“丰树 大厦”，摩托罗拉中国区总部也在2007年8月28日迁至望京。这是一次大规模迁徙。搬迁之前，摩托罗拉中国区建设总监刘周明心存担忧，员工会不会因为工 作地点与居住地距离拉大而选择离职？新办公场地是否会让员工感到不适应？负面报道或许会不期而至?
摩托罗拉望京新居的设计工作始于2004年，事 实上再早前3年，公司就开始对北京18个区域进行研究，当时的想法是实现校园式办公理念，将管理、研发、市场都集中在一起。总部希望不要离市中心太远，最 好位于城市四环左右，交通便利。
刘周明的团队决定在望京、中关村和亦庄之间选择。位置、交通决定公司因区域发展而得到的附加价值，选址要符合公司 未来的扩张战略，办公空间要符合公司发展轨迹，价格、租赁条款、停车、银行、餐饮要合适，甚至周围邻居都要精心挑选。望京入选。
2005 年3月，摩托罗拉公司与朝阳区政府、中关村电子城合作建设了10万平方米的“摩托罗拉中国创新中心”。摩托罗拉的邻居呢？正如你在五环上看到的，索尼爱立 信，北电网络，安捷伦，大唐电信，双鹤药业……很多世界500强企业和国内大型企业尾随摩托罗拉而来。
这里，就是政府规划中位处北小河以北的望京 高新技术产业区。朝阳区政府早在1992年就决定将这里建成区里的开发区，最早引进过一些传统工业企业，包括2000年前后进入的叶青大厦、爱慕集团，等 等。
朝阳区政府后来意识到，望京应该打造成电子、网络、制药等高新技术产业园区，规划和招商开始转向。1999年，紧邻望京地区的酒仙桥电子城 （一五期间的重点项目）纳入到中关村政策区，成立中关村科技园区电子城科技园。望京随后加入，成为电子城西区。
电子城西区凝聚力日增，与众多世界 500强企业选址息息相关，2008年前后望京被视为“总部经济”又一阵地。在中关村电子城建设有限公司董事长、总经理张维刚心中，500强总部选择望京 首先是看中这里的产业优势和氛围。
以电子通讯为例，北电做网络，摩托罗拉也有网络业务，爱立信本身就专事设备和网络，而索爱、三星、朗讯等通讯巨 头都蛰伏于此，可以形成一条上下游产业链。链条还可以延伸，国际3G标准的提出者大唐电信、TD-SCDMA技术与产品卓越研发中心鼎桥通信加入其中，激 发出移动通讯产业一个新思路：将望京做成中国“移动谷”。
望京的电子城效应还让朝阳区在北京市城市总体规划中写上了一笔，“朝阳区是……，和高新 技术产业基地”。只是，当六百多家企业在电子城西区建成区1.15平方公里的土地上落户之后，区域空间愈发狭窄，园区扩容迫在眉睫—电子城北扩区域中已通 过规划的面积为276公顷。
新商机
北小河以南也没有闲着。
我告诉郭誉林，SOHO中国买下了望京核心地段B29号地，今 年年底动工，估摸明年就可以销售了，望京SOHO有5%用于商业，或许会有适合做咖啡馆的店面。郭誉林挠挠头，言语支吾。
以他的反应，我想他可能 不知道SOHO中国，也不太清楚用5%的商业养95%的办公是什么含义。也或许，他不知道B29号地旁边就是微软、戴姆勒，还有卡特彼勒这些跨国公司吧— 其中的白领和外国人可是他最看重的顾客。
B29号地一带，原是1994年规划中预留的行政中心地块，地理位置极佳。潘石屹在这块地上将建起一座 200米高的大楼，建筑面积近50万平方米。果仲德闻讯颇为吃惊，“这个规模的大楼会带来很多公司和商户啊。”往大里说，公司缴纳税收，有了税收，望京的 公共设施建设更好；往小了说，员工们或许会在望京买房或者租住—租房对于果仲德们来说是新商机。
果仲德不会漠视周围的变化。早些年，在望京居住有 诸多不便，甚至找个超市都难，果家就此开了个小商店。慢慢地，京客隆、华润、华联超市，及至后来的沃尔玛、家乐福，再到方恒国际中心、宜家家居、华堂商 场、新世纪百货，循循进入。商业机会越来越多。搬到新居之后，出租房屋成了果家收入的另一个来源。
即便善于观察勤于总结如果仲德，也不会想到，望 京内部已经可以划分商圈了—在商业集中的广顺北大街、南湖南路、南湖北路和阜通东大街，分别形成了望京北商圈、望京东商圈、沃尔玛商圈和宜家商圈。除了家 居建材类如宜家，可以吸引望京以外地区的消费人群外，其余商业基本上是满足本地居民的生活。
唐黎明说，这是“社区型商业的放大版”，正是它们让望 京逐渐摆脱“睡城”的称号。不过，唐黎明认为这样的业态分布也存在问题，由于它们在功能与定位上更看重望京的自我循环，绝少与周边商业连通，在商业布局与 比例上也不考虑周边商圈环境，所以相对独立与互相隔绝的定位导致了望京地区的购物中心之间普遍不能建立良好的互通共荣关系，而是对立竞争。
凡事有 利有弊。这种商业形态对于望京居民来说未尝不是一件好事。就像当初的“睡城”—虽说购物不便，可毕竟是一个国际大都市中难得的居住空间：安静不嘈杂。石常 准从来没想过要搬离望京，原因大抵是，其他社区都过于商业化，反倒不适宜居住了。
而现在，原本规划为第四使馆区的地带正在建“大望京商务区”，这 是2010年望京给人们的新期待，但是这里究竟会给社区和企业带来什么，仍未可知。
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