房地产调控应有紧有松

　　中央高层委托机构对楼市进行调研、第三套房贷部分松动、国企再次“攻城略地”……历史上最严厉的房地产调控政策，在实体经济复苏曲折的背景下，似乎有了松动的迹象。在“收”“放”两难的局面下坚持了3个月的房地产调控，如今又该如何选择？

    最近房地产市场的消息满天飞，但几乎所有的消息都指向了一点，那就是曾经被开发商称为“寒冬”的房地产调控目前有了松动迹象。

　　房贷放松可能冲击楼市新政

　　近日，有媒体报道中央高层委托机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，主要是了解调控效果，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。

　　就在业界尚未完全消化这一消息时，即传来上海、南京等地房贷政策悄然松动，第三套房贷部分开闸，第二套房的认定也出现松动的消息。与此相伴随的，是国企在土地市场的逆市扩张。

　　一时间，有关房地产调控政策可能松动的预测在业界快速流传开来。

　　“房贷放松对开发商肯定是好事，但也得观察一下市场反应。”昨天（12日），北京一家房地产销售代理公司策划部经理孙静在接受中国经济时报记者采访时表示，房贷松动总算让连续3个月都过“紧”日子的开发商松了一口气，因为这会给市场销售带来信心。

　　孙静告诉记者，在楼市调控松动预期未出现之前，业界预测7月份会是房地产行业的一个拐点，开发商集中降价的可能性比较大。“一旦出现集中降价，消费者的心理可能就会跟着崩盘，届时刚性需求可能会出手，但投资需求一定会观望，等待抄底。”孙静说，其接触过的很多开发商都准备推迟开盘，原定于今年下半年开盘的，也都等到明年上半年再说。

　　“楼市调控可能松动的预期一出，原本打算降价的开发商也都不降了。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时说，目前任何一点消息都会对市场产生一定影响。“前一段一个开发商还表示要降价，正在研究到底降多少合适，这两天就说要再等等看。”杨少锋告诉记者，房贷松动的消息将可能使市场的拉锯与观望时间延长。

　　与房贷政策松动相伴的还有土地市场的国企拿地举动。6月29日，新政后广州首宗住宅用地出让现场，中国铁建旗下的中国铁建地产以近13亿元的价格拿下芳村高尔夫球场两块地，其中一块溢价率高达123％。仅一天之后，中国铁建地产又在天津以40．323亿元的总价，将天津河北区金钟河大街北侧1号、3号、5号地块收入囊中。

　　“土地市场交易低迷，必然导致地方土地财政收缩。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受本报记者采访时表示，上海、南京等地房贷松动的消息可能会在全国起“带头”作用，再加上土地市场的“活跃”，可能对楼市新政的效果产生一定冲击。

　　调控应有松有紧

　　这几天，接受本报记者采访的多位业界人士均认为：目前房地产调控面临两难选择。

　　调控继续收紧，担心伤及实体经济。“这次房地产调控对楼市的影响非常大，一些大城市的房价确实出现涨幅下跌的情况。”杨少锋表示，最重要的是，这次调控对实体经济产生了一些影响，比如钢铁以及相关产业。

　　但是，“如果调控政策放松，房价必然会再次报复性上涨，而且可能会比2009年的涨幅更疯狂。”尹伯成说，这种上涨带给整体经济的影响要比经济暂时下滑带来的后果更为严重。

　　在这种两难局面下，“我认为楼市调控应该适度地有‘紧’有‘松’。”杨少锋说，这次宏观调控有些过于严厉，一些地方的成交量一直都处于非常低迷的状态。以北京为例，如果贷款政策不放松，即使开发商降价，很多购房者也无法买房，因为无法贷款。由此来看，房贷可以适度放松。

　　当然，放松房贷，可能会导致开发商不降价，甚至再度涨价。在这种情况下，就需要对开发商进行调控，即对开发商囤积的土地进行调控。政府可以要求已经拿地的开发商加快开发节奏，并且量化到具体数量指标，那些手中囤地达到几千万平方米的“大户”，更应调高其开发数量指标。这样做，一方面可以加大房地产市场的有效供应，另一方面也会对开发商的资金链形成考验，开发商必须加快销售、快速回款才能继续开发，这时，低价会是一个最好的选择。在这种情况下，房价也会得到进一步的控制。

　　杨少锋说，一旦开发商在开发节奏上不能达标，政府就禁止其未来在市场上参与拿地。这样一“紧”一“松”进行调控，即可达到楼市调控目的，也不致对经济产生过大的负面影响。