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本报记者 万晶 林喆
“有投资客愿意将之前挂牌1800万元的别墅降到1000万元出售。”深圳市南山区后海片区一家地产中介透露,楼市调控以来,千万级以上的豪宅市场几乎无人问津,即便大降800万元,“卓越维港”的这套别墅依然没有成交。
6月以来,国内
豪宅市场开始受到调控寒流的波及,交投状况顿时遇冷。京、沪、深三大豪宅集中地区的大部分高端项目滞销,售价也出现明显松动。
业内人士指出,在中央坚定楼市调控不动摇、通过综合手段威慑和打击各类富裕群体购买多套住房--包括豪宅的背景下,资产价格波动风险已骤然加大,国内富豪阶层购买豪宅的热情正在消退;而种种迹象表明,境外热钱退潮的可能性在加大,这也促使以“稀缺”、“珍藏”等自我标榜的豪宅市场快速降温。
抗跌神话破灭
一直以来,豪宅以其高品质和稀缺性,成为各地富豪们“收藏”和抵御市场周期波动的重要选择;不过,在新一轮房地产调控和调整中,豪宅“抗跌”的光环也已然黯淡。
目前,房地产业界对于豪宅还没有统一的界定。不过。业内资深人士指出,所谓豪宅,都具备三大特性。首先,单位销售均价高于同区域房价50%以上;其次,套型面积超过150平方米;最后,购买人群的“身家”远超千万元。这类住宅产品包括别墅和城市高端公寓。
6月以来,众多符合这三大特性的住宅产品也逐步加入了降价阵营。
接受深圳“卓越维港”别墅投资者委托的中介坦言,这套别墅为一名企业主所有,新政之前的挂牌价为1800万元,最近业主资金紧张打算卖掉。然而市场转冷,原来的挂牌价无法成交,业主连续调低挂牌价,最后挂到1200万元。
“不料购房者还在讨价还价,经过这么久,业主的实际心理价位已经到了1000万元。”中介公司负责人表示。这套直降800万元的别墅是深圳后海湾卓越维港的叠加别墅,可以看到海景,面积约240平方米,是刚交房不久的毛坯房。
这虽然是深圳后海片区豪宅的一个极端案例,但美联物业南山区负责人表示,后海片区豪宅去年涨幅超过一倍,过度炒作,调控出台后成交立刻冰冻,价格降了10%至15%。
深圳另一个豪宅片区——香蜜湖,成交量自调控以来也持续低迷。中原地产香蜜湖片区业务员坦言,三个月以来,在整个二手房市场上香蜜湖1号没有一套成交,水榭花都也仅成交一套,而在调控之前,这两个豪宅楼盘每个月都可以成交3至5套。
华侨城的波托菲诺、红树西岸等顶级豪宅成交量也不超过10套。
类似的情况也出现在北京。6月,北京豪宅的销量降至2008年3月以来的最低点;别墅和高端公寓的成交量不足100套;与4月份的高点相比,降幅超过80%。
号称北京最贵公寓楼盘的长安8号,公开售价为8万元/平方米。自5月1日公开发售以来,仅签约3套,“联机备案”40套,销售率勉强达到10%。该项目销售人员对中国证券报记者表示,“现在认购,还有很大的优惠,幅度超过10%。”
“伪豪宅”遭抛弃
2009年房价飙涨之际,众多开发商纷纷将普通住宅产品“人为拔高”,大户型、低密度和高总价的普通住宅设计方案风靡市场。“这类住宅产品并不具备特殊的自然景观和人文环境,也没有高科技的环保设施,甚至连园林设计也不是定制化的。这些住宅目前的日子普遍不好过。”业内人士指出。
豪宅市场受到调控冲击,众多“伪豪宅”项目面临更严峻的降价压力,甚至可能修改规划。6月份,许多户型偏大的“伪豪宅”项目纷纷推迟开盘,而开盘项目普遍低开。4月份新政出台以来,深圳新上市的近20个新楼盘中,没有超过4万元/平方米的高端住宅推出。
美联物业深圳营业部总经理江少杰表示,豪宅近年来价格涨幅惊人,尤其是2004、2005年推出的豪宅楼盘,有的价格已经是原价的六七倍,炒作严重,新政一出投资客对豪宅望而却步。
与去年豪宅市场的集体火爆形成鲜明对比,从沸点已降到冰点。
世联地产研究人士指出,未来真正占据稀缺的、顶级的自然资源或城市资源的“真豪宅”所具有的价值,可能会得到高端客户的认可,成为豪宅市场中的聚焦点;另一方面,一些仅靠概念炒作出高价,但不具备豪宅品质的“伪豪宅”,则会在严厉的信贷调控中被市场抛弃。
专家表示,地产新政对于90平方米以下的首次置业没有影响,小户型成为近期成交主力,精准打击的是投资客和多次购房者,而豪宅的购买者大部分都是投资客,对豪宅市场影响立竿见影。为此,不少开发商可能对原先的项目重新定位,户型规划重新设计,中小户型产品或再度受到市场青睐。
以深圳为例,6月份,深圳仅有4个新项目入市,共销售住宅面积13.8万平方米,环比大减73.6%,同比减少3.0%。这四个项目均以中小户型住宅为主,入市均价集中在10000-20000元/平方米。小户型为主的成交结构拉低了近期深圳新房均价,6月份新房成交均价跌破17000元/平方米,为最近11个月以来最低。
热钱或退潮
上一波汇改前后,为“赌”人民币升值,境外热钱大肆涌入并投向国内不动产。其中,京、沪、深等地的高端物业成为境外热钱的主要目标。但从今年开始,热钱出现退潮迹象。
“一方面,与欧美国家相比,我国的资产价格已经很高,尤其是房地产领域,继续追加投资的风险很大;另一方面,大量的热钱可能借新一轮人民币升值胜利撤出。两方面因素都对国内豪宅市场不利。”业内专家坦言。
2010年第2季度,中国外汇储备仅增加0.29%,为十年来的增速最低值。其中在5月份甚至出现了外汇储备增加额为负的情况,而当月却出现了较大规模的外贸顺差。5月份,外汇占款环比骤降超过五成,释放出热钱外流的明显信号。
“从地下钱庄监控的情况看,热钱正在大进大出,其结构已发生变化,上半年很多流进来的热钱都是港澳台居民储蓄资金,这些资金正在逐步退出。”广东省社科院一位研究热钱的专家说。从港澳台流入的资金,在国内的主要投资便是不动产。
这位专家也指出,现在还不能完全明确热钱退出与豪宅市场的冷却之间有多大关联,但可以肯定的是,热钱所投资的物业一般具备区域地段的优越性,房价也明显高于周边均价。一旦热钱要退出,必然会对国内房地产市场尤其是豪宅市场产生重大影响。
伴随着热钱的退出,国内富豪阶层购置房产的热情以及对房产价值的信心正在动摇。摩根士丹利执行董事兼中国策略师娄刚坦言,今年3、4月间,他已将其位于上海的几套高端公寓全部售出,理由便是“不看好房产价值能继续高增长。”
显然,热钱退出和财富主要掌控群体的动摇,促成了近期的“豪宅变局”,而这一变局是短期调整还是趋势性变化,还有待观察。
(责任编辑:黄珂)