上海迪士尼周边二手房遭调控 降20%仍无买家

　　当去年最火爆的地产题材迪士尼遭遇“史上最严厉”的楼市调控，结局会是如何？

　　近日，上海迪士尼将于世博会结束后动工的消息盛传，但这似乎并未给川沙镇赵行村带来多大的影响。作为迪士尼核心区域的赵行村，树阴浓密、小河流淌，齐人高的玉米地已经结了穗。一切仿佛 没有改变。

　　但实际上，调控下的迪士尼板块很不平静。这里的房价曾随着迪士尼将建的消息一夜猛涨40%。然而随着“史上最严厉”的楼市调控出台，迪士尼效应似乎已经悄悄退却。《每日经济新闻》记者在现场调查发现，这里的二手房价已较前期回落了20%~30%，但依旧无人接手。

　　单价普遍下调3000~4000元

　　川沙镇位于上海浦东新区。从2007年开始，迪士尼乐园将在这里修建的消息陆续传出，让川沙变得炙手可热。川沙路两旁林立的中介公司彰显着房地产市场曾经的火热。

　　上一轮地产调控中，川沙板块表现抢眼。2008年，万科领跌全国房价，上海浦东房价成交均价从历史最高点23674元/平方米下跌到12612元/平方米，跌幅高达46%。然而偏居浦东东南一隅的川沙板块，由于迪士尼概念，房价却同比上涨了30%。

　　在上海人眼里，川沙板块一直是上海中低价房供应中心。位于上海野生动物园附近的艺泰安邦，一度是上海房展会上最便宜的房子。但随着2009年迪士尼落户川沙的消息得以确认，这个曾经最便宜的楼盘均价由9000多元/平方米涨至12500元/平方米，涨幅接近40%。

　　然而，强大的迪士尼效应没能抵挡住“史上最严厉”的楼市调控。随着今年4月新“国十条”的出台，川沙房价开始下跌。目前艺泰安邦二手房售价普遍为10000元/平方米左右，低的只有8000多元/平方米。

　　据川沙路上的数家中介透露，川沙板块此前房价一般在16000元/平方米左右，随着楼市调控，目前房价普遍下调了3000~4000元/平方米。一位中介人士甚至称：“13000元/平方米的房价也只是挂挂，就算下调到10000元/平方米，也未必有人买。”

　　这位中介人士称，早在4月调控开始时，就有投资客开始降价抛盘了。“当时不少投资客以比市场价低10%左右的价格抛掉了不少，但最近下调也没用了。前段时间有位投资客将手上的鼎鑫名流苑以15000元/平方米的价格挂牌出售，但始终不见下家接盘，无奈之下，这位投资客干脆又把房价调回到了19000元/平方米。”

　　2008年3月，鼎鑫名流苑刚开盘时的成交均价仅为11000元/平方米，但随着2009年11月上海迪士尼落户川沙消息的公布，该楼盘报价在短短几天内飙涨，均价一举跨越20000元/平方米大关。

　　中房指数研究院上海研究副总监张琪认为，上月川沙板块的成交均价还在2万元以上，主要原因是成交房源中有独栋别墅在拉高价格。“从单个楼盘看，川沙板块的价格是在下降的，二手市场表现尤为明显。”

　　高价地块尚未动工

　　迪士尼概念拉高的不仅是房价，还有地价。

　　2009年迪士尼“落沪”消息宣布当天，与迪士尼项目直线距离3公里左右的A08-03地块进行拍卖，这是2005年以来该区域出让的唯一一幅住宅用地。当日共有15家企业到场参加拍卖，地块最终以11.9亿元的价格成交，溢价率达264.1%，楼面均价达到14024元/平方米，而当时该区域的在售新楼盘价格仅在每平方米12800~14600元之间。

　　在业内人士看来，迪士尼概念对商业地产的拉动作用要远远大于住宅市场。与A08-03地块同一天出让的B03-13A地块最终以4950万元成交。相比939万元的出让底价，该商业地块溢价率高达427%，楼面均价达20625元/平方米。

　　2010年2月，上海万科以8.94亿元夺得浦东新场镇旅游综合区C4地块，溢价率达233%。该地块距迪士尼核心区域5公里左右。

　　曾考察过世界多个迪士尼项目的潘石屹曾表示，以目前已建成的迪士尼乐园来看，迪士尼只是一个位于城郊的主题乐园，并没有给当地整体房地产市场和居民生活带来提升。

　　7月27日，记者在华夏二路看到，A08-03地块被围墙围绕，里面并无动工迹象。上海市城乡建设和交通委员会网站显示，该地块竞得人象屿地产已于7月13日报建，但许可证尚未发放。该项目总投资20500万元，建筑规模96855平方米。

　　五六月成交量较4月下滑九成

　　业内表示，迪士尼对房地产的带动作用主要体现在对配套、交通和区域经济增长的拉动上。

　　迪士尼带动房价与地价的上涨已成现实，尽管受调控影响，房价已有下降，但相较迪士尼概念出现之前的价格，川沙板块的房价依然不低。在迪士尼概念带动高房价与高地价过程中，一批拥有该区块土地的上市企业率先获益。

　　如今随着楼市调控，这些曾因迪士尼“落沪”消息而受益的上市企业会否受到影响？张化东对此表示“影响不大”，“实际上这些企业当年拿地的成本都不高，受迪士尼概念带来的利好是比较多的”。

　　张化东认为，对企业的估值，主要还是看企业的销售量和销售额。很多企业目前还仅仅拥有土地，尚未进入销售阶段。川沙板块受迪士尼概念的影响，已经经历了一轮上涨，甚至已经透支了未来的升值空间。

　　中国房地产指数研究院提供的数据显示，川沙板块6月共成交房源10套，成交面积1301平方米，成交房源较5月增加了3套。而在4月，川沙板块成交套数是115套。五六两月相比4月成交量下滑超过90%。