调控百日样本调查：上海迪士尼板块泡沫阵痛

　　调控已逾百日，上海浦东迪士尼板块无疑可以窥见调控至今的阶段性效果。

　　本报记者独家从上海方方地产咨询机构获得的数据显示，迪士尼所在的核心区域——川沙板块，调控前（1月-4月20日）和调控后（4月20日-7月）的市场分道扬镳。调控前供应量公寓和别墅分别是2.51万平方米和0.46万平方米，调控后跌至0.58万平方米和零，成交量则分别是从2.77万平方米和0.2万平方米跌至0.34万平方米和0.06万平方米，成交均价分别从13719元/平方米和43531元/平方米跌至11916元/平方米和32331元/平方米。另外，公寓二手房报价也从15000-18000元/平方米跌至13000-16000元/平方米。

　　“短期内，迪士尼开工消息并不能对周边板块的房价起到明显带动作用。”方方地产咨询机构住宅咨询中心咨询师舒昊强调，经过了前两年的大肆炒作，迪士尼区域的价格潜力早已透支，目前项目周边的房价已经处于较高位置，上涨空间有限，因此短期内将不会再有明显的攀升。

　　不过，由于市场对热点板块长期依然预期强烈，对调控而言，考验的是持续性。

　　“过热地区”的调控阵痛

　　2009年极度火爆的楼市中，上海迪士尼板块处于风暴的中心。

　　2009年，在迪士尼概念促动下，该板块内楼盘的价格都出现了不同程度的上浮。今年初，该区域新房均价已达14357元/平方米，与上海其他中外郊环线新建商品房价格相比，迪士尼板块的均价要高出三成左右；而截至今年3月本轮调控出台前，板块均价已高达21000元/平方米，短短四个月的涨幅就达到42％。

　　该板块二手房价格涨幅同样显著。据专业网站统计数据，具备迪士尼概念的二手房价格，从2009年3月至2009年底上涨了30％，次新房价格在13000元/平方米，超出类似区位价格的三四成。

　　同时，面粉贵过面包的现象一度成为迪士尼板块的正常状态，地块出让溢价率轻易就超过200％。

　　很大程度上，类似迪士尼板块的楼市过热状态，是刺激本轮调控出台的直接原因之一。

　　由于调控对过热区域的“针对”作用，百日下来，调控重压下的迪士尼板块楼市，正在经历着前几年鼓吹泡沫带来的阵痛。

　　川沙新镇A08~03地块，去年11月以11.9亿元成交，溢价率264％，楼板价高达14024元/平方米。当时川沙板块在售的项目均价普遍为12000元/平方米，较高的房源价格也不过15000元/平方米，最低的房源价格在8600元/平方米上下，已经超过平均房价。

　　“目前周边报价最便宜的天和湖滨项目，均价只有14000元/平方米。如果该地块如期开工，利润空间有限。”沪上资深开发商人士柴一峰测算后坦言。

　　迪士尼板块不少投资客在6月前后开始选择降价抛售离场。即便近期上海楼市在新盘降价逐步推动成交量走出低谷的关口，迪士尼板块依然处于成交相对低迷状态。

　　戴德梁行的统计披露，川沙板块在2010年1月-4月的公寓成交量分别为3180平方米、1035平方米、10037平方米、13618平方米，而2010年5月-7月这一数字已大幅跌为739平方米、971平方米和864平方米。

　　舒昊分析，除了房价前期透支过度的原因外，迪士尼的建设并不是一蹴而就，它有一个至少2—3年的施工期，单纯的开工消息影响力有限。

　　中国指数研究院研究副总监张琪指出，川沙板块的调整幅度较大，主要是由于去年迪士尼落定后，川沙板块大量投资投机性需求进入，飙升的价格超前于后期实际投入的支撑，因而对调控政策的敏感度更高。

　　考验调控持续性

　　不过，长期来看，大部分业内人士认为当前只是调控下的过热阵痛。

　　张琪表示，在迪士尼启动、川沙后期各项建设开始密集投入后，这一区域的价值会有实质性的提升。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出，对于川沙板块来说，真正具有激活性意义的，依然是对于区域配套设施建设、居住氛围营造、高质量人口导入情况有根本性改善的“大浦东”规划，而单一的迪士尼概念与住宅市场之间的关联度相对有限。 “从未来发展来看，作为上海"一轴三带"和"六大功能区"的重点发展区域之一，预计川沙板块住宅市场将在近年迎来新一轮的发展，真正发力期预计在未来1-2年内到来。”伍惠敏称。

　　“本轮调控以来，在有限的成交量中，个体楼盘的降价优惠幅度与成交量基本上成正比。能够进入成交榜前列的项目，大多率先调整价格或有促销措施。”凯迪集团有限公司执行副总裁张义鸿近日向记者表示，“在项目本身卖点基础上，切准价格平衡点，才是调控行情下理性营销的关键。凯迪旗下的枫丹白露等重点项目，也将从企业业绩安全性的角度出发，切准量价平衡点。” 促进开发商理性营销，进而调整本应有优质发展的区域良性发展，或许才是调控在“针对”热点区域、房价泡沫以外，考虑持续性时更应具有的深度追求。