我国住房“夹心层”群体特征分析

　　我国住房“夹心层”群体特征分析

　　要使这“夹心层”人群能够获得稳定的租赁房源，并通过给予相应的购房优惠政策，鼓励他们通过市场解决拥有房产的问题

　　文/刘琳

　　一般认为，住房“夹心层”群体是存在于廉租房保障人群与经济适用房保障人群之间、经济适用房保障人群与普通商品房购买人群之间的家庭，因为保障标准没有实现无缝对接，是导致出现“夹心层”群体的直接原因。本文认为，这种对“夹心层”群体的认识过于表面化，没有认清“夹心层”群体的本质特征，因而导致对“夹心层”群体的判断非常模糊。本文尝试从住房支付能力的角度来分析住房“夹心层”群体的本质特征。

　　住房可支付性体现住房支出与家庭收入之间的关系。如果一个家庭在支付持续的住房支出后，其收入仍然可以维持其基本生活水平，包括满足衣、食、行、医疗和教育需要，就可以认为该住房为可支付性住房或该家庭具有住房可支付性。

　　基本住房支付能力分为租赁基本住房支付能力和购买基本住房支付能力。

　　从住房保障的含义来说，住房保障是帮助穷人“保持和满足基本的生活条件”，即保障“人人有房住”（即可以满足其享受社会基本的、最低标准的住房需求），而不是保障“人人有住房”（即拥有住房资产并享受资产升值效益）。在此意义上，租赁基本住房支付能力分析应是确定住房保障对象范围的主要依据。但从各国实践来看，公共住房实行租售并举是普遍施行的政策。例如，韩国针对租住在公租房里的家庭，在租期结束时鼓励其依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。德国对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等等。

　　各国公共住房实行租售并举的主要目的是：第一，销售回款有助于减少政府的财政压力；第二，在住房短缺不再是住房问题的矛盾核心所在时，通过公共租赁住房的出售有利于提高住房自有化率。

　　从我国城镇住房保障的发展进程来看，目前公共住房包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等几种主要形式，其中经济适用房实行出售，公共租赁房实行出租，廉租房在部分地区实行了共有产权形式的租售并举。廉租房的租售并举与各国公共住房的租售并举本质上是相同的，目的也大致相同。

　　住房保障家庭可以购买基本住房，意味着另外一部分有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的群体，也必须成为住房政策帮助的对象。因此，本文定义的住房“夹心层”群体是指租得起基本住房但买不起基本住房的人群。

　　2004年以来，我国房价上涨持续快过住房租金的上涨，这部分“夹心层”群体数量不断增加。2008年35个大中城市“夹心层”群体分布见图所示。

　　（1）北京、上海、南京、杭州仅靠收入有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的家庭为没有房产的中低收入家庭和中等收入家庭；

　　（2）深圳、福州、武汉、成都仅靠收入有能力租赁基本住房但购买基本住房的支付能力不足的家庭为没有房产的低收入家庭和中低收入家庭；

　　（3）大连、哈尔滨、宁波、南昌、青岛、兰州仅靠收入有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的家庭为没有房产的中低收入家庭；

　　（4）天津、石家庄、合肥、济南、重庆仅靠收入有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的家庭为没有房产的低收入家庭；

　　（5）太原、呼和浩特、沈阳、郑州、长沙、广州、贵阳、昆明、西安、西宁、银川、乌鲁木齐等12个城市不存在有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的“夹心层”群体。

　　可见，近年人口流入量较大、房价上涨较快的城市，其“夹心层”群体普遍较大，2005年和2008年35个大中城市中均有半数以上的城市存在有能力租赁基本住房但购买基本住房支付能力不足的“夹心层”群体。而且，初步估计“夹心层”群体数量大于住房保障需求家庭数量，近年“夹心层”群体数量的上涨也快过住房保障对象数量的上涨。因此，“夹心层”群体数量之大、增长之快，都显示他们是住房政策不可忽视的群体。

　　住房“夹心层”群体中大部分为年轻人、外来人口，为更好地解决“夹心层”群体的住房问题，本文建议：首先要加强租赁市场的管理，使这部分可以市场租金租得起基本住房的人群能够获得稳定的租赁房源；其次是综合考虑财政能力，通过给予相应的购房优惠政策，鼓励“夹心层”群体尤其是年轻人，通过市场解决拥有房产的问题。可以采取的措施包括降低首付比例、降低利率、降低税费等，目的是提高购房者相应的住房支付能力。（作者单位：国家发改委投资研究所）