来源：中国经营报
截至8月17日，北京本月新开盘数量仅为5个，而去年同期，每月开盘数量基本达到60个左右。据记者统计发现，自4月17日楼市调控新政4个月以来，新开楼盘数量总和为111个，月均不足28个，且逐月下降趋势明显。
按照房地产开发进度，当前至年底正是新一轮楼盘入市的高
金九银十成泡影
在市场观望多于出手的情况下，接受记者采访的业内人士均表示，开发企业正在谋求金九银十的爆发，但出现的可能性几乎为零。
尽管房地产紧缩之声此起彼伏，地产大嘴任志强甚至呼吁开发商“从了”调控，然而，市场层面，房价几乎没有多大的调整。
在本论调控正试图通过增加供应来抑制高房价之际，开发企业则用减少供应来应对调控。
据统计发现，自4月17日调控以来，北京新开盘数量分别为42个、24个、21个、19个和5个，月均不足28个。
表现在价格上，老项目的后期价格则基本处于持平微涨的局面。如7月10日开盘的北京新天地30号楼，每平方米报价25000元，每平方米高于此前500元；8月11日开盘的和平里小镇三期七号楼，每平方米报价40000元，而前期二手房报价则在32000元/平方米。
相比老项目，新盘定价则显得较为灵活。比如7月24日，中粮万科长阳半岛以13600元/平方米开盘，而其周边二手房均价为14000元/平方米，万科长阳项目引来大批购房者的追逐，迅速售罄；位于大兴的茉莉公馆7、8、9号楼7月31日则以17000元/平方米开盘，同样因低于周边房价而被抢购。
“老项目价格向上，新盘价格向下”，雅豪机构市场总监郭毅认为，其原因在于，由于担心老业主退房等矛盾的出现，4个月以来开盘的老项目价格基本处于持平微涨局面，而在111个楼盘中，老项目就占到74席。
而据记者获悉，不少开发商仍希望高价开盘。“有开发企业故意报高价，建委不予放行预售或者销售许可证，这也是楼盘逐月减少的一个重要原因。”搜房全球副总裁肖勇透露。
在国土资源部增加土地供应以抑制房价过快上涨之际，开发商则减少了拿地。
国土资源部计划今年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷，但1~6月住房用地实际供给量5.6万公顷，虽然与去年同期实际供给量的2.4万公顷比增加约135%，但仅完成全年计划的不到三分之一。
显然，开发商的减少拿地抵消了政策调控的效果。国家发改委最近公布的7月份36个大中城市的房价监测情况显示，7月份新建商品房成交均价，环比上涨了1.61%，同比上涨10.3%。
十一月或成房价松动节点
然而，鉴于年底结算等多方面的考虑，今年的最后两个月会否成为房价松动的节点？地产大嘴华远总裁任志强此前就为开发企业提出了“降价”的建议。
更大的可能也许是，开发商短时期维持了高房价，或将迎来调控政策“核武器”。
此前国土资源部曝光了囤地企业名单，一举击破了开发企业编织的土地供应不足的谎言。“抑制房价的根本就是增加供应量，而增加供应量的一个重要措施就是增加土地。”中体奥林匹克市场营销部经理周海山认为，曝光囤地企业名单是一个及时的措施，不拿地没有关系，强制性地推动存量土地入市也是增加供给的举措。
8月13日，国务院副总理李克强在北京考察住房保障工程进展时表示，要继续坚持房地产宏观调控，坚决抑制投机炒作等不合理购房需求。
8月16日，业内爆出北京将出台《房地产预售资金监管办法》，对开发商预售资金收入实施专户管理。“如果此项政策出台，将会极大地影响到开发企业的资金链。”阳光100副总裁范小冲认为。
房地产行业在资金的需求上被范小冲总结为“大旱大涝”。即在拿地时，开发企业资金使用量很大，表现为短缺；而在销售阶段，由于预售制度和工程款等未结的原因，资金余量又很大。“如果统一管理预售资金，对于开发企业的在建项目将是沉重打击，同时也影响了继续拿地。”
而根据北京市房地产交易管理网数据显示，目前北京存量房已经达到10万套。范小冲认为，目前滞销原因一方面与开发企业未采取灵活的销售策略有关，更重要的是在宏观政策影响下，刚性需求推迟了购房。数据显示，上半年七成房企没有完成年初预定的全年销售目标。
如何完成年度计划并做好年度结算，已经是摆在开发企业案头的一个重要课题。“押宝金九银十。”郭毅表示。据了解，开发企业为此在8月下旬将火速推出多达20个新楼盘。
不过，上述接受记者采访的所有人士均认为，如果不采取降价促销的话，“金九银十”的局面不可能出现。“迫于销售业绩和政策调控等压力，十一月将是房价松动的节点。”
降价成了唯一选择。以至于，8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上向台下数百开发商发出呼吁降价：“不要逼政府拿出‘核武器’。”
记者观察
硬挺不是办法
新政4个月后推出的楼盘数量直线下降，直接反映了开发商不同的心态。
这里面有三种情况：一是老项目后期均采取维持原价乃至稍微提价，以避免与老业主发生冲突；其二，新楼盘采取灵活促销的方式，取得了较好的效果；还有很大一部分开发企业仍然期待政策的松动，希望卖出高价。
之所以抱有这些不同的复杂心态，是有前车之鉴的。两年前，万科率先采取降价促销，却带来退房的麻烦。但降价促销带来的好处同样很现实。同样还是万科，在这轮房地产调控中率先打出降价大旗，如中粮万科长阳半岛以略低于市场售价几百元的开盘策略，就赢得了买房者的追捧。
降与不降成了两难。但以死扛的方式不降反升的做法，同样也有理由。两年前金融危机爆发后，绝大多数房地产企业均采取了降价的方式卖房。然而，在政府采取一系列措施出手救市之后，随后而来的房价飞涨则让那些曾经大举降价卖房的企业，最终都认为吃了大亏，而那些在金融危机中坚持不降价的，反而成为最大的赢家。
扛还是“从”？进退皆迷茫。
和购房者一样，开发商最大的担心是政策的不确定性。当前买卖双方的僵持也源于此。
住房市场一直是“买涨不买跌”：房价疯涨的时候，购房者还趋之若鹜；而房价基本维持稳定时，出手者寥寥无几。因为疯狂，所以不知道价格的顶在哪里，唯恐踏空；而面对下跌，同样不知道底在哪里，期待再跌。
显然，过于依赖政策，政策的临时性造成了市场预期的不确定。而在记者看来，这更是住房机制缺失的必然结果。
98房改后，中国的房地产市场犹如一个面积不大的湖泊。在城镇化的推进中，全国人民的“吃水”问题都维系在这个湖泊上。问题是，负责向湖泊内注水的只有开发商，本来“水资源就异常缺乏”，开发商通过囤地、捂盘等方式不断造成“干旱”的局面，房价不涨才怪。
然而，作为肩负民生的政府部门，却没有针对这一点采取积极有效的措施。从2004年房地产调控以来，政府部门采取的措施是，一方面通过银行利息、存款准备金等抽血的方式限制开发商开发，另一方面通过抑制“喝水”方式减少需求。结果，愈调愈涨成了房地产调控的现实结果。
显然，房地产行业需要的不是反复调控，而是需要一个机制，一个调节供应量和价格的机制。
政府已经意识到这一点。这一次调控与以往有所不同。自4月17日起，供应层面有土地和大量保障性住房，中间环节有打击捂盘等措施，资金环节有限制信贷等政策。不仅如此，一年多达580万套的保障房供应相当于增加了“水源”。
奇货可居的局面在逐渐改变，开发商的心态也应该调整，在既定的政策下硬挺已不是办法，万科等企业的做法或许为这次房地产企业渡过政策难关指明了途径。
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